732,374,000원
창원지방법원 2024타경115327. 창원 성산구 상남동 미광빌딩 6층 601호가 표시된 사건으로, 사건상 용도는 도시형생활주택입니다. 다만 감정평가의 실제 이용상태는 6층 601호·7층 701호·8층 801호를 일체로 한 숙박시설(상호: 찰리스모텔)이고, 매각물건명세서 비고 역시 목록 1~3 일괄매각으로 적시하고 있습니다. 따라서 이 물건은 단순 주거형 호실이 아니라 현재의 숙박시설 운영 형태와 일괄매각 조건을 함께 봐야 합니다.
권리구조의 기준점은 2021.03.12. 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,231,900,000원이며 601호 외에 701호와 801호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그보다 앞선 근저당권·전세권들은 이미 등기부상 말소되어 있고, 말소기준 이후의 경남신용보증재단 가압류와 창원시 압류, 본건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경115327 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로64번길 1, 6층 601호 (상남동, 미광빌딩) |
| 용도 / 실제 이용 | 도시형생활주택 · 목록 1~3을 일체로 숙박시설(찰리스모텔) 이용 |
| 소유자 | 김선숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,669,000,000원 / 732,374,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 2,074,099,908원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 1~3은 일체로 숙박시설로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 김선숙이고, 2021.03.12. 경남은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.01. 경남신용보증재단 가압류 73,950,000원, 2024.11.08. 경남은행의 임의경매개시결정, 2024.12.03. 및 2025.05.28. 창원시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 가격·매각조건 — 감정가의 27.44%, 그래도 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 2,669,000,000원, 현재 최저매각가는 732,374,000원으로 4회 유찰을 거쳐 감정가의 27.44%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 512,661,799원, 6회 유찰 시 358,863,259원입니다.
다만 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 이 물건은 일반적인 개별 주거호실이 아니라 목록 1~3이 일괄매각되고 실제로 숙박시설로 이용되는 구조입니다. 따라서 현재 영업·점유 상태, 일괄매각 범위, 숙박시설로서의 수익성과 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 감정가의 27.44%라는 숫자 자체가 시세 대비 저가를 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 732,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,723,740원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 2,231,900,000원 | 722,650,260원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 73,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 732,374,000원 가정 시 채권자 총 청구액 2,305,850,000원 중 722,650,260원이 배당되고, 1,583,199,740원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상남시장 남서측 인근의 미광빌딩으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·위락시설·숙박시설 등이 형성된 일반상업지대입니다. 숙박시설로서 위치와 제반 입지조건은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고, 대중교통을 포함한 일반적인 도로·교통상황은 대체로 보통수준입니다.
- 이용상태. 6층 601호·7층 701호·8층 801호를 일체로 숙박시설 ‘찰리스모텔’로 이용하고 있으며 8층은 무인객실 시스템으로 운영 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상9층 건물로 사용승인일은 2002.12.03.입니다. 급배수·위생·심야전기보일러 난방·급탕·승강기·옥내소화전·화재탐지기 등의 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로·주차. 남동측 중로와 북동측 소로에 각각 접하고 지하 주차장시설이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지로, 토지면적 645.5㎡·공시지가 3,268,000원/㎡이며 평지·가로장방·중로각지 조건입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 목록 1~3 일괄매각입니다. 601호만 따로 보는 분석이 아니라 701호·801호와 함께 실제 매각 범위를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 숙박시설 운영현황 확인. 현재 찰리스모텔로 일체 이용 중입니다. 객실·설비·운영상태와 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 현장조사에서는 소유자 직영으로 탐문됐지만 정확한 임대관계는 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 27.44%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 숙박시설의 실제 가치와 수익성·매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 경남은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸하는 구조지만, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건과 가격은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2021.03.12. 경남은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다.
하지만 실제 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가상 601호·701호·801호가 일체로 숙박시설 ‘찰리스모텔’로 이용되고 있고, 매각 자체도 목록 1~3 일괄매각입니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 27.44%까지 내려왔지만, 낮은 감정가 대비 비율만으로 ‘싸다’고 결론낼 수는 없습니다. 이 사건은 권리는 통과, 가격·운영·일괄매각 조건은 현장검증 필수로 보는 것이 맞습니다.
