창원지방법원 2024타경115327. 창원 상남시장 남서측 인근 미광빌딩의 6층 601호·7층 701호·8층 801호가 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만, 감정평가 현황에서는 세 개 호실을 일체로 묶어 ‘찰리스모텔’ 숙박시설로 이용 중이며 8층은 무인객실 시스템으로 운영 중인 것으로 조사됐습니다. 단순 주거용 호실 한 채가 아니라 영업시설 세 개 층을 함께 인수하는 구조라는 점이 분석의 출발점입니다.
감정가는 2,669,000,000원이고 현재 최저매각가는 1,046,248,000원입니다. 세 차례 유찰되어 감정가의 39.2%까지 하락했지만, 동일 물건 또는 유사 숙박시설의 최근 실거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없고, 영업수익·객실상태· 시설투자비·운영권 인계 가능성 등을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경115327 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로64번길 1, 미광빌딩 6층 601호·7층 701호·8층 801호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 3개 호실 일괄 숙박시설 이용(찰리스모텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 9층 · 사용승인 2002.12.03 |
| 소유자 | 김선숙 (2015.06.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,669,000,000원 / 1,046,248,000원 (3회 유찰, 감정가의 39.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사경남은행 / 2,074,099,908원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.12. 주식회사경남은행 근저당권 · 채권최고액 2,231,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 2021년 근저당이 기준
현재 권리분석의 기준은 2021.03.12. 경남은행 근저당권입니다. 이 근저당은 601호뿐 아니라 701호와 801호도 공동담보로 묶고 있으며, 채권최고액은 2,231,900,000원입니다. 경매 신청 청구액 2,074,099,908원은 이 채권최고액 범위 안에 있습니다.
말소기준 이후에는 경남신용보증재단 가압류 73,950,000원, 경남은행의 임의경매개시결정, 창원시 압류 2건이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 후순위 권리이므로 등기상 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
② 점유·운영 — 임차인 표는 없지만 현장 확인은 필수
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 현장조사 당시에는 소유자가 직접 운영하는 것으로 탐문됐습니다. 다만 감정평가에서도 정확한 임대관계는 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 숙박시설은 일반 주택과 달리 객실 운영자, 종업원, 위탁운영계약, 시설·비품 소유관계가 명도와 영업 인계에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인 없이 소유자 직영만으로 점유관계를 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 39.2%는 할인율일 뿐 시세가 아니다
감정가 2,669,000,000원에서 세 번 유찰돼 현재 최저가가 1,046,248,000원으로 내려왔습니다. 금액상 감정가보다 1,622,752,000원 낮지만, 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세와 같은 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 39.2%이므로 저렴하다”는 결론은 금지하고, 모텔 영업수익과 시설 상태를 기준으로 별도 수익가치 검토가 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 시뮬레이션 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 39.2% | 1,046,248,000원 | 13,229,264,480원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 732,373,600원 | 13,540,000,136원 |
| 5회 유찰 시 | 19.21% | 512,661,519원 | 13,757,515,096원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,046,248,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,862,480원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,368,000,000원 | 1,033,385,520원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,086,800,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 전세권 · 김철지 | 350,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 전세권 · 조연자 | 350,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 진해수산업협동조합 | 2,080,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 수협은행 | 2,340,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 수협은행 | 182,000,000원 | 0원 |
| 을구 20번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 2,231,900,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 경남신용보증재단 | 73,950,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 14,262,650,000원, 총 배당액은 1,033,385,520원, 미배당액은 13,229,264,480원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 12,862,480원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모
- 입지. 상남시장 남서측 인근의 일반상업지대로, 근린생활시설·업무시설·위락시설·숙박시설 등 상업·업무용 빌딩이 형성돼 있습니다. 숙박시설로서의 위치와 입지조건은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 및 일반적인 도로·교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 도로·주차. 남동측 중로와 북동측 소로에 접하며 지하 주차장 시설이 있습니다.
- 설비. 급수·배수·위생, 심야전기보일러 난방, 급탕, 승강기, 옥내소화전과 화재탐지기 등 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·상업용 부지이며 토지면적은 645.5㎡, 공시지가는 3,268,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 세 개 호실을 일체로 사용하는 모텔 영업시설이므로 일반 주거용보다 수요층이 제한되고, 개별 호실 분리 활용 가능성도 별도 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 601호·701호·801호와 각 호실의 대지권, 공용부분, 시설·비품 포함 여부를 매각목록 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유자 재확인. 소유자 직영 탐문만으로 확정하지 말고 객실 운영자, 직원, 위탁운영자와 실제 영업 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 영업권 분리. 부동산 낙찰이 찰리스모텔 상호, 숙박업 신고, 예약채널 계정, 무인객실 시스템과 영업권의 자동 승계를 의미하지 않습니다.
- 시세 대신 수익 검증. 객실 수, 가동률, 객실단가, 최근 매출, 공공요금, 인건비와 수선비를 확인해 현재 최저가 1,046,248,000원의 수익가치를 산정해야 합니다.
- 세금 우선순위. 2024년·2025년 창원시 압류의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해 실제 배당 변동을 점검해야 합니다.
- 말소된 권리 구분. 과거 근저당권과 전세권은 말소등기 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하고, 배당표에 잘못 포함되지 않았는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 경남은행 근저당이 601호·701호·801호를 공동담보로 하고 있으므로 각 물건의 부담관계와 일괄매각 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 세 번 유찰됐다는 이유만으로 저가라고 결론 내리지 말고 유사 숙박시설 거래와 영업수익 자료를 확보한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 같은 말이 아니다
권리관계만 보면 2021년 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당과 전세권도 말소등기가 확인되므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 운영과 가격입니다. 601호·701호·801호가 일체로 모텔로 사용되고 있고 정확한 임대·점유관계는 추가 확인이 필요합니다. 감정가 대비 39.2%라는 숫자는 크지만 최근 실거래와 수익자료가 없어 현재 최저가 1,046,248,000원이 시세보다 낮다고 입증되지 않았습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 판단 보류, 운영관계는 현장 확인. 세 항목을 분리해 검토해야 하는 상업용 일괄매각 사건입니다.