부동산임의경매

2024타경115631 · 창원지방법원 · 건물

최저매각가 6차 · 유찰 5회 가격 메리트

423,987,000원 4억 2,398만 감정가 1,690,000,000원

감정가의 26% ▼ 74% 할인

다음 매각기일

07-21

창원지방법원 10:00

입찰 보증금

4,239만원

최저가의 10% · 42,398,700원

감정가 대비

▼ 74.9% 싸게 매수

감정가 16.90억원

최근 결과

5 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 74% 할인 유찰 5회 (가격 충분히 내려옴) 경상남도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 5회 유찰로 최저가는 감정가의 25% 수준까지 내려왔지만, 목욕탕 상가 운영 리스크와 관리비 약 1억4500만원 이슈를 확인해야 하는 물건입니다.

가격 최저가 423,987,000원은 감정가 1,690,000,000원의 25% 수준으로 하락
권리 경남은행 근저당이 말소기준권리이며 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸
리스크 근린생활시설(목욕탕) 이용 중이며 관리비 연체 약 145,000,000원 확인 필요

한 줄 평 권리관계는 후순위 권리들이 매각으로 정리되는 구조라 단순합니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 목욕탕 상가라는 업종 리스크와 관리비 부담입니다. 5회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만 운영 가능성 검토가 먼저 필요한 물건입니다.

감정가

1,690,000,000원

최저가 대비

최저매각가

423,987,000원

5회 유찰

매수인 인수

0원

인수 권리 없음

핵심지표

관리비 확인

약 1억4500만원 연체 언급

창원지방법원 2024타경115631. 창원시 성산구 가음동 가음동아파트 상가동 5층 12호, 감정가 16억9000만원의 근린생활시설입니다. 감정평가상 이용상태는 목욕탕(가음정대사우나)으로 확인됩니다. 현재 최저가는 4억2398만원까지 떨어졌지만, 단순히 가격 하락만 보고 접근하기에는 시설 운영과 관리비 문제가 핵심 변수입니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2024타경115631
소재지	경상남도 창원시 성산구 원이대로883번길 15-24, 상가동 5층 12호
물건종류 / 이용상태	대지 · 근린생활시설(목욕탕 - 가음정대사우나)
소유자	심미경
감정가 / 최저가	1,690,000,000원 / 423,987,000원
청구금액	959,336,725원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리

말소기준권리는 2021.03.18 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 낙찰자가 등기상 인수하는 권리는 0원입니다.

② 가격 분석 — 5회 유찰로 최저가는 크게 조정

감정가는 1,690,000,000원이며 현재 최저매각가는 423,987,000원입니다. 5회 유찰을 거치며 감정가 대비 약 25% 수준까지 내려온 상태입니다.

⚠️ 가격보다 먼저 볼 부분 상가 물건은 낙찰가격만으로 판단하기 어렵습니다. 목욕탕 시설 유지비, 영업 가능성, 관리비 부담 등 운영 요소를 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 423,987,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,639,870원
경남은행 근저당	1,050,500,000원	417,347,130원
유성갑 근저당	120,000,000원	0원
한미에스앤피 근저당	1,010,360,000원	0원
후순위 가압류 등	-	0원

매각대금 배분

유찰 회차별 가격

현재 5회 유찰 후 최저가 423,987,000원

✅ 권리 관점 근저당 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다.

⛔ 운영 관점 목욕탕 시설은 일반 상가보다 유지관리 부담이 큽니다. 매각물건명세서 비고의 관리비 연체 약 1억4500만원 언급은 반드시 확인해야 합니다.

④ 현황·입지 분석

이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 목욕탕 관련 설비(보일러·물탱크·각종 배관설비 등)가 존재합니다.
입지. 성주초등학교 북서측 인근이며 재래시장·근린생활시설·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 시장 포함 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

관리비 확인. 관리비 연체 약 1억4500만원 정도 언급이 있어 실제 부담 여부를 확인해야 합니다.
시설 검토. 목욕탕 설비 유지 상태와 재가동 가능성을 확인해야 합니다.
권리 확인. 매각 전 등기부와 배당 관계를 다시 확인해야 합니다.
수익성 검토. 상가 특성상 매각가격보다 운영수익과 환금성을 우선 검토해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 사업성 검토가 먼저”

이 물건은 5회 유찰로 가격 부담은 크게 낮아졌고, 권리상 인수 위험도 없습니다. 하지만 일반 주거용 경매처럼 접근하기에는 어렵습니다. 목욕탕이라는 업종 특성, 시설 유지비, 관리비 부담이 실제 투자 판단의 핵심입니다. 가격 매력은 생겼지만, 낙찰 전 반드시 운영 가능성을 확인해야 하는 상가형 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-10-28	유찰	16억 9,000만원
2	2025-12-02	유찰	13억 5,200만원
3	2026-01-13	유찰	10억 8,160만원
4	2026-02-24	유찰	8억 6,528만원
5	2026-06-16	유찰	-
6	2026-07-21	대기	4억 2,398만원

부동산임의경매

5회 유찰 끝에 가격은 내려왔지만, 목욕탕 상가의 숨은 리스크 — 창원 가음동 상가 12호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리

② 가격 분석 — 5회 유찰로 최저가는 크게 조정

③ 예상배당표 (매각가 423,987,000원 가정)

④ 현황·입지 분석

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 사업성 검토가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (24장)

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