창원지방법원 2024타경116160. 김해시 주촌면 원지리 547-1 소재 부동산으로, 감정평가상 건물은 운동시설(실내배드민턴장)로 이용 중이며 토지와 함께 일괄매각됩니다. 건물은 철골조 기타지붕(샌드위치판넬)지붕 2층이고 사용승인일은 2012.02.25입니다. 소유자는 하정민입니다.
권리의 기준점은 2022.04.05 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,155,000,000원이며, 그 뒤에 설정된 근저당과 중소벤처기업진흥공단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계는 별개입니다. 민경희의 전입일이 말소기준보다 앞서므로, 보증금과 실제 점유관계가 확인되기 전까지는 매수인의 인수 위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116160 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 원지리 547-1 · 경상남도 김해시 주촌면 서부로1701번안길 172-34 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 운동시설(실내배드민턴장) |
| 토지 | 993.0㎡ · 체육용지 · 준주거지역 · 공업기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철골조 기타지붕(샌드위치판넬)지붕 2층 · 사용승인일 2012.02.25 |
| 소유자 | 하정민 |
| 감정가 / 최저가 | 1,485,787,090원 / 728,036,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2022.04.05 주식회사경남은행 근저당권입니다. 이후의 2022.05.16 근저당권 110,000,000원, 2024.11.08 중소벤처기업진흥공단 가압류 70,699,013원, 2024.11.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.18 주식회사우량종합건설 가압류 263,541,000원은 2025.05.19 말소되었습니다.
2024.12.26에는 기존 경남은행 근저당권 중 180,000,000원이 신용보증기금에 확정채권일부대위변제를 원인으로 일부 이전되었습니다. 이는 기존 담보권 계통의 변동이며, 매수인이 별도로 승계하는 임차보증금과는 구별해서 봐야 합니다.
② 임차인 — 전입은 기준권리보다 앞서지만 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 민경희 | 미상 | 2019.07.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 중복 아님 |
특히 보증금이 낙찰가보다 크고 실제 대항력이 인정된다면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금의 인수액이 커져 실질취득비용이 최저가보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 728,036,000원만을 기준으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 회차 최저매각가는 728,036,000원으로 감정가 1,485,787,090원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 509,625,199원, 4회 유찰 시 시나리오는 356,737,639원입니다.
다만 이 물건의 가격 판단에서 더 중요한 것은 실질취득비용입니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가에 실제 인수액을 더해야 할 가능성이 있으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 또한 이 사건에서 확인되는 근거만으로는 실거래 시세와의 우열을 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 728,036,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,680,360원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,155,000,000원 | 718,355,640원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 70,699,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 1,335,699,013원 중 718,355,640원이 배당되고, 미배당은 617,343,373원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 산식은 0원으로 계산되어 있으나, 민경희의 보증금과 대항력 최종 판단이 확인되지 않았으므로 실제 인수 위험까지 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석칠마을회관 북서측 인근으로 소규모 공장과 단독주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 건물은 운동시설인 실내배드민턴장으로 이용 중입니다.
- 구조. 철골조 기타지붕(샌드위치판넬)지붕 2층이며 외벽은 복합판넬 등, 내벽은 일부 인테리어·판넬잇기·타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적 위생설비, 급배수설비, 화재설비, 바닥마루 등이 되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지현황. 토지면적은 993.0㎡이고 공시지가는 394,400원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 기호(3)은 공부상 지목이 대이나 현황은 도로 등으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민경희 보증금 확인. 보증금과 확정일자, 실제 점유부분을 확인하지 않은 채 입찰가를 정하면 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 최종판정. 2019.07.31 전입이 2022.04.05 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·점유관계가 미상이므로 대항력 가능성에 보수적으로 대비해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 운동시설 건물과 토지를 함께 취득하는 구조이며, 목록3 토지의 공부상 지목과 현황 이용이 다릅니다.
- 배당부족 확인. 현재 회차 가정에서도 채권자 미배당이 617,343,373원이며, 유찰 시 미배당 규모가 커집니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차관계 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 임차보증금 확인이 먼저
이 사건의 등기 권리 흐름 자체는 비교적 선명합니다. 2022.04.05 경남은행 근저당을 기준으로 이후 등기권리들은 매각으로 정리됩니다. 문제는 그보다 앞선 2019.07.31 전입자 민경희입니다. 보증금과 확정일자, 점유부분이 확인되지 않았으므로 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
따라서 감정가 1,485,787,090원에서 현재 최저가 728,036,000원까지 내려온 사실은 입찰 검토의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다. 임차보증금이 실제로 인수되는 구조라면 낙찰가가 낮아도 실질취득비용은 크게 달라질 수 있습니다. 이 물건은 최저가보다 임차관계 확인이 먼저인 사건입니다.
