창원지방법원 2024타경116160. 김해시 주촌면 원지리의 토지와 철골조 2층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 운동시설인 실내배드민턴장으로 이용 중이고, 주변은 소규모 공장과 단독주택 등이 형성된 지역입니다. 감정가 1,485,787,090원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,040,051,000원입니다.
등기상 말소기준은 2022.04.05. 경남은행 근저당권 1,155,000,000원입니다. 이후 설정된 경남은행 근저당권 110,000,000원, 중소벤처기업진흥공단 가압류 70,699,013원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 민경희가 확인됐고, 전입일은 말소기준보다 약 2년 8개월 빠른 2019.07.31.입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 원지리 547-1 · 경상남도 김해시 주촌면 서부로1701번안길 172-34 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 철골조 기타지붕 2층 건물 · 운동시설(실내배드민턴장) |
| 토지 | 993.0㎡ · 체육용지 · 준주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 하정민 (단독소유 · 2022.04.05. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 1,485,787,090원 / 1,040,051,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 1,265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록3 토지는 공부상 지목 ‘대’, 현황은 ‘도로 등’으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차 위험은 별도
말소기준권리인 경남은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 후순위 근저당과 중소벤처기업진흥공단 가압류도 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 2024.04.18. 우량종합건설 가압류 263,541,000원은 2025.05.19. 말소됐습니다. 말소기준 근저당 중 180,000,000원은 2024.11.29. 확정채권 일부 대위변제로 신용보증기금에 일부 이전됐으나, 별도의 임차보증금 신고가 아니므로 임차보증금과 중복 합산할 사안은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민경희 | 미상 / 미상 | 2019.07.31. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
민경희의 전입일은 2019.07.31.로 말소기준일인 2022.04.05.보다 빠릅니다. 다만 점유 부분과 사용관계, 보증금, 확정일자와 배당요구가 확인되지 않아 ‘대항력 있음’으로 최종 단정할 수는 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
보증기관이나 대위변제기관이 임차인으로 중복 신고된 구조는 아니므로 실제 임차인은 민경희 1명입니다. 신용보증기금의 180,000,000원 일부 이전은 경남은행 근저당채권의 대위변제에 따른 권리 이전이며 임차보증금이 아닙니다.
③ 가격·회차 구조 — 할인율보다 미확정 인수액이 우선
현재 최저가는 감정가의 70%인 1,040,051,000원입니다. 2회 유찰 시 제시된 매각가는 728,035,700원, 3회 유찰 시에는 509,624,989원입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 가격보다 먼저 해결해야 할 선순위 임차인 변수가 있습니다.
민경희의 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 낙찰자는 낙찰가에 임차보증금 인수액을 더해 취득하게 됩니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 생겼다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 채권 배당 | 채권 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,040,051,000원 | 1,027,250,490원 | 308,448,523원 | 1,040,051,000원 + 임차인 인수액 미상 |
| 2회 유찰 시(49%) | 728,035,700원 | 718,355,343원 | 617,343,670원 | 728,035,700원 + 임차인 인수액 미상 |
| 3회 유찰 시(34%) | 509,624,989원 | 502,128,739원 | 833,570,274원 | 509,624,989원 + 임차인 인수액 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 1,040,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,800,510원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 경남은행 | 1,155,000,000원 | 1,027,250,490원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 경남은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 70,699,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 총액 1,335,699,013원 중 1,027,250,490원이 배당되고, 308,448,523원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 민경희의 보증금과 배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 이 표의 매수인 인수 0원은 최종 결론으로 사용할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철골조 기타지붕 2층 건물로, 운동시설인 실내배드민턴장으로 이용 중입니다. 기본 위생설비·급배수설비·화재설비와 바닥마루 등이 설치돼 있습니다.
- 주위환경. 석칠마을회관 북서측 인근에 위치하며 주변은 소규모 공장과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 토지. 토지면적 993.0㎡, 체육용지·준주거지역이며 공시지가는 394,400원/㎡입니다. 완경사의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 공부와 현황 차이. 목록3 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 현황은 ‘도로 등’으로 이용되고 있어 이용 범위와 가치 반영 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 운동시설과 토지의 일괄매각으로, 운영 목적·용도 적합성과 재매각 수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 민경희의 임대차계약서, 보증금, 점유 부분, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 입찰가를 산정하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 실제 배드민턴장 운영자와 민경희의 관계, 점유 주체, 출입·영업 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 입찰가가 아니라 ‘입찰가 + 임차보증금 인수액 + 명도·운영 정상화 비용’을 기준으로 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 각 토지와 건물의 경계, 진입로, 목록3 도로 이용상태 및 타인 이용 여부를 지적도·현황도와 대조하세요.
- 용도 적합성. 준주거지역 내 운동시설의 계속 사용 가능 여부와 향후 용도변경 가능성을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 근저당 일부 이전. 경남은행 근저당 중 신용보증기금에 이전된 180,000,000원의 배당관계와 채권계산서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 보증금 한 줄이 더 중요하다”
등기상 근저당권과 가압류는 매각으로 정리되지만, 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 2019.07.31. 전입한 민경희입니다. 말소기준보다 앞선 전입이므로 대항력 가능성이 있고, 보증금과 확정일자·배당요구가 미상입니다. 현재 최저가 1,040,051,000원만 놓고 할인 여부를 평가하면 안 됩니다.
민경희의 보증금이 확인되고 대항력·배당 범위가 확정돼야 비로소 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 여기에 운동시설과 토지의 일괄매각, 목록3 토지의 공부·현황 차이, 제한적인 재매각 수요까지 고려해야 합니다. 등기 권리는 정리되지만 임차관계는 미확정. 보증금 확인 전에는 가격 판단과 입찰 모두 보류하는 것이 안전합니다.