창원지방법원 2025타경528. 김해시 한림면 명동리 461-1의 공장용지와 공장·창고 등을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 1,232.0㎡, 지목은 공장용지이고 계획관리지역에 속합니다. 감정가 835,431,560원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 409,361,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 사건은 아파트처럼 실거래 평균으로 즉시 교차검증하기보다 공장·토지의 개별 이용상태와 권리, 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
등기상 구조는 비교적 선명합니다. 현 소유자는 왕병권이고, 2021.02.05. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 631,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 부산은행 추가 근저당권과 여러 가압류, 현 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 왕병권은 현황조사·매각물건명세서에서 전입일 2015.09.02., 보증금 2,000원의 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있는데, 동시에 등기부상 소유자이자 부산은행 근저당의 채무자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경528 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 명동리 461-1 · 경상남도 김해시 한림면 명동로4번길 24 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장·창고·화장실 이용 |
| 토지 | 공장용지 · 1,232.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 왕병권 |
| 감정가 / 최저가 | 835,431,560원 / 409,361,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,084,859,761원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 기계기구 및 제시외 건물 포함 · 컨테이너 2기 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준은 을구 16번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 631,400,000원이며, 이후 설정된 부산은행 근저당권 55,000,000원, 55,000,000원과 경남신용보증재단·신한카드·중소벤처기업진흥공단· 신용보증기금·한화생명보험·우리금융캐피탈의 가압류, 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 금액보다 ‘관계’ 확인이 먼저
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 왕병권 | 미상(기타란 참조) | 2015.09.02 | 2,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 없음 | 매수인 인수 2,000원 |
왕병권의 전입신고일은 2015.09.02.로 말소기준권리인 2021.02.05.보다 빠르고, 기록상 대항력이 있는 것으로 분류됩니다. 확정일자는 기재되어 있지 않아 우선변제권은 없고, 배당표 계산에서는 보증금 2,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 409,363,000원입니다.
③ 현재 회차 배당 — 부산은행도 전액 회수 불가
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,493,610원 |
| 임차인 왕병권 보증금 | 2,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 16번 · 주식회사부산은행 | 631,400,000원 | 402,867,390원 |
| 을구 18번 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 을구 19번 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 경남신용보증재단 가압류 | 13,333,312원 | 0원 |
| 신한카드 주식회사 가압류 | 14,552,632원 | 0원 |
| 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 82,721,377원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 285,000,000원 | 0원 |
| 한화생명보험 주식회사 가압류 | 28,464,924원 | 0원 |
| 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 | 11,321,650원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 409,361,000원을 가정하면 집행비용 6,493,610원을 제외한 402,867,390원이 말소기준 근저당권자인 부산은행에 배당되고, 뒤 권리에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권액 1,176,793,895원 대비 미배당은 773,926,505원, 소유자 잔여금은 0원입니다.
④ 가격 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 대비 49%로 내려와 있습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 286,552,700원(34%), 4회 유찰 시 200,586,890원(24%)입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 2,000원으로 계산되어 있어, 낙찰가 하락에 따라 실질취득액도 사실상 낙찰가와 같은 방향으로 내려갑니다.
⑤ 물건 특성 — 공장·창고와 토지를 함께 본다
- 이용상태. 건물은 공장·창고·화장실로 이용 중이며 철골조 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 화물용승강기가 기재되어 있습니다.
- 토지. 1,232.0㎡ 공장용지, 공업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 주위환경. 한림면 명동리 물건은 이북초등학교 남동측 인근이며 주변에 공장과 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각범위. 기계기구 및 제시외 건물은 포함되고 이동이 용이한 컨테이너 2기는 매각대상에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 왕병권의 점유관계 확인. 소유자·채무자와 임차인 이름이 동일하므로 실제 임대차 성립 및 현재 점유형태를 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장에서 확인하세요.
- 인수액 반영. 기록상 매수인 인수 보증금은 2,000원이며 현재 회차 실질취득액은 409,363,000원입니다.
- 말소기준 재확인. 2021.02.05. 주식회사부산은행 근저당권이 말소기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기 원본으로 대조하세요.
- 기계기구·제시외 건물 확인. 일괄매각 범위에 포함되는 시설의 현존 여부와 상태를 확인하고, 컨테이너 2기가 제외된다는 점을 현장에서 구분하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 공장설립승인지역 및 환경 관련 제한이 실제 사용계획에 미치는 영향을 점검하세요.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고 주변 공장·토지의 실제 거래와 임대수익, 시설 상태를 대조하세요.
맺으며 — 권리 소멸보다 사실관계·가격 검증이 중요
이 사건은 말소기준권리 이후의 담보권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 점에서는 구조가 명확합니다. 매수인에게 계산되는 금전 인수액도 2,000원으로 매우 작습니다. 그러나 그 2,000원의 임차인이 바로 등기상 소유자·채무자인 왕병권이라는 점은 반드시 확인해야 합니다.
또한 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 공장·토지는 감정가 할인율만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다. 권리상 후순위 채권 인수는 제한적이지만, 점유관계와 실제 자산가치 검증이 끝나기 전에는 가격만 보고 접근해서는 안 되는 물건입니다.
