창원지방법원 2025타경533. 김해시 내동 씨티빌 8층 802호로 표시된 물건입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 골프연습장(PGA 골프 아카데미)입니다. 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점이지만 현황은 골프연습장으로 조사됐고, 802호·803호·804호가 함께 골프연습장으로 이용된 정황이 있으며 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 512,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 86,051,000원입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대조할 수 있는 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 상업용 집합건물의 현황·용도·점유 형태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경533 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 1121-4 씨티빌 8층 802호 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 현황 골프연습장(PGA 골프 아카데미) · 공부상 휴게음식점 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층건 내 8층 |
| 소유자 | 장형재 |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 86,051,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 303,981,035원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 651.0㎡ |
| 공시지가 | 2,292,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 말소기준 기록은 원본 재확인
계산된 말소기준권리는 2004.11.16. 김해시 압류입니다. 이후 김해농업협동조합 근저당 2건, 경남신용보증재단·김해농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
임차인 명시 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 조사돼 있습니다. 따라서 단순히 “임차인이 전혀 없다”고 확정하기보다 현황점유자·사업자등록·임대차관계와 매각물건명세서를 다시 확인하는 편이 안전합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력 여부 역시 별도 판정이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 할인율은 아니다
현재 회차 최저가는 86,051,000원으로 감정가 512,000,000원의 16.81%입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 60,235,699원, 7회 유찰 시 42,164,989원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 86,051,000원 | 395,252,252원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 60,235,699원 | 420,602,878원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 42,164,989원 | 438,348,315원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 86,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,918원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 김해농업협동조합 | 290,000,000원 | 84,102,082원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 김해농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 경남신용보증재단 | 37,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 김해농업협동조합 | 32,354,334원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 479,354,334원 중 현재 매각가 기준 채권자 예상배당은 84,102,082원이고, 미배당액은 395,252,252원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가야중학교 서측 인근이며 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 상업시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 현황. 골프연습장 상호는 PGA 골프 아카데미이며, 매각물건명세서에는 영업 중단 상태로 기재돼 있습니다.
- 용도 차이. 공부상 휴게음식점이나 현황은 골프연습장으로 이용된 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 있습니다.
- 도로. 남측 왕복3차선, 서측 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 802호뿐 아니라 감정평가와 근저당 공동담보 기록에 803호·804호가 함께 나타납니다. 실제 매각목록 전체를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공부·현황 불일치 확인. 휴게음식점으로 등재됐지만 골프연습장으로 이용된 물건이므로 향후 사용 목적에 필요한 행정·건축상 절차를 확인해야 합니다.
- 벽체·전유부분 확인. 여러 호실이 벽체 구분 없이 사용된 정황이 있어 전유부분 경계와 원상복구 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 사업자등록, 실제 점유자, 보증금·확정일자 유무를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 계산상 기준인 2004.11.16. 압류에 2007.08.01. 말소 기록이 있으므로 등기 원본에서 현재 유효한 기준권리를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 유사 상업용 집합건물의 실제 거래·임대수익·공실 상태를 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “16.81%까지 떨어졌다”와 “싸다”는 다른 말
이 물건은 감정가 512,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 86,051,000원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 실제 물건은 공부상 휴게음식점, 현황 골프연습장이고 여러 호실을 경계벽 없이 함께 사용한 상업용 공간입니다. 임대관계도 미상이며 일괄매각 조건이 붙어 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 “현재 용도와 점유 형태를 어떤 가격으로 평가할 것인가”입니다. 권리 계산상 인수 0원은 장점이지만, 시세 검증 없이 감정가 대비 16.81%만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 되는 물건입니다.
