창원지방법원 2025타경533. 김해시 내동 씨티빌 8층의 상업용 집합건물입니다. 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점이지만 감정평가 당시 802호·803호·804호가 경계벽 없이 “PGA 골프 아카데미” 골프연습장으로 함께 이용되고 있었습니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며, 현재는 영업 중단 상태로 기재돼 있습니다.
가격만 보면 감정가 512,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 122,931,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 하지만 동일 용도·동일 상권의 최근 실거래 비교가 확인되지 않고, 특수한 내부 통합 구조와 용도 차이가 있으므로 “감정가보다 크게 낮다”는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경533 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 내동 1121-4 씨티빌 8층 802호 · 경원로55번길 2 |
| 물건종류 / 현황 | 대지·상업용 집합건물 · 공부상 휴게음식점 · 현황 골프연습장 |
| 일괄 이용 | 8층 802호·803호·804호를 경계벽 없이 “PGA 골프 아카데미”로 이용 |
| 소유자 | 장형재 (2009.06.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 122,931,000원 (4회 유찰·24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해농업협동조합 / 303,981,035원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기록을 반영한 기준일 재확인이 핵심
등기 흐름에는 2003년에 설정된 근저당권들이 먼저 등장하지만, 내외동새마을금고의 130,000,000원 근저당은 2003.10.15. 해지로 말소됐고, 한마음상호저축은행의 520,000,000원 근저당은 2003.10.07. 일부포기로 말소됐습니다. 조흥은행 명의의 430,000,000원 근저당도 신한은행으로 명칭이 변경된 뒤 2013.02.26. 해지로 말소됐습니다.
등기상 인수되는 용익권이나 선순위 임차권은 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 사업자등록·전입·확정일자·임차권등기 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격·용도 분석 — 76% 하락은 ‘할인율’이 아니라 검증 신호
현재 최저가는 122,931,000원으로 감정가 512,000,000원의 24.01%입니다. 한 차례 더 유찰되면 86,051,700원, 6회 유찰 시에는 60,236,189원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이 숫자들은 감정가 대비 회차별 가격일 뿐, 실제 시장가 대비 할인율은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 122,931,000원 | 24.01% | 1,438,944,368원 |
| 5회 유찰 시 | 86,051,700원 | 16.81% | 1,475,251,565원 |
| 6회 유찰 시 | 60,236,189원 | 11.76% | 1,500,602,396원 |
이 물건은 일반적인 단일 점포가 아닙니다. 공부상 3개 호실은 각각 휴게음식점이지만, 현황은 벽체 구분 없이 하나의 골프연습장으로 사용됐습니다. 낙찰 후에도 동일하게 사용하려면 건축물대장상 용도, 소방·피난, 내부 경계 복원 여부, 관리규약, 영업신고 가능성을 함께 검토해야 합니다. 반대로 각 호실을 분리 매각하거나 개별 임대하려면 경계벽·설비·출입동선 복원비가 발생할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,931,000원 기준 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,521,034원 |
| 을구 1번 근저당 · 내외동새마을금고 | 130,000,000원 | 120,409,966원 |
| 을구 2번 근저당 · 한마음상호저축은행 | 520,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 조흥은행 | 430,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 김해농업협동조합 | 290,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 김해농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 경남신용보증재단 | 37,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 김해농업협동조합 | 32,354,334원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,559,354,334원, 채권자 배당액 120,409,966원, 미배당액 1,438,944,368원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있습니다. 다만 말소된 근저당권을 배당 대상으로 포함한 부분은 실제 배당표와 일치하지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 김해시 내동 가야중학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 3차선, 서측 왕복 2차선 포장도로에 접하고 중로1류·중로2류 도로와도 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역입니다.
- 토지. 전체 토지면적 651㎡, 지목 대, 상업용 건부지, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,292,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 건물의 8층으로 승강기·위생·급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 환금성. 일반 주거용보다 매수층이 제한적인 상업용 특수시설이고, 내부를 3개 호실로 복원할 가능성까지 고려해야 해 환금성은 낮게 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2003년 근저당권들의 말소 여부와 2013.02.20. 김해농업협동조합 근저당이 실제 말소기준인지 원본 등기부로 대조해야 합니다.
- 배당순위 재산정. 말소된 내외동새마을금고 근저당에 배당하는 시뮬레이션과 등기 말소기록이 충돌하므로 법원 기록과 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 802호·803호·804호의 각 전유면적, 대지권, 감정가 배분과 매각대상 포함 여부를 물건목록에서 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입세대, 확정일자, 임차권등기 및 보증금 신고 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 적법성. 공부상 휴게음식점과 현황 골프연습장 사이의 용도 차이, 영업신고·소방·피난·주차 기준을 관할 부서에 확인해야 합니다.
- 경계벽 복원비. 3개 호실이 벽체 구분 없이 사용된 만큼 원상복구, 출입문·전기·수도·냉난방 분리 비용을 산정해야 합니다.
- 체납 확인. 국세·지방세 압류와 당해세, 공용부분 관리비 체납, 전기·수도·승강기 관련 미납을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 비율이 아니라 예상 임대료, 공실기간, 복원공사비, 취득비용과 실제 상업용 매매가를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·물건목록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 볼 것은 물건의 복잡성
이 사건은 표면적으로 감정가 512,000,000원짜리 물건을 122,931,000원에 살 수 있는 고할인 경매처럼 보입니다. 하지만 최저가가 낮아진 배경에는 4회 유찰, 상업용 특수시설, 공부상 휴게음식점과 현황 골프연습장의 차이, 3개 호실 통합 사용, 영업 중단, 임대관계 미상이라는 요소가 함께 있습니다.
등기상 권리는 선행 근저당의 말소기록을 정확히 반영하면 인수 0원 구조로 정리될 가능성이 높습니다. 다만 예상배당 시뮬레이션이 이미 말소된 근저당을 선순위로 계산하고 있어 원본 권리관계와 배당순위 검증 없이는 응찰하면 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 실제 점유·용도 적법성·복원비·임대수익·환금성을 모두 반영한 실질취득원가입니다. 권리는 재확인, 가격은 보수적으로, 현장은 필수.