창원지방법원 2025타경556. 김해시 어방동 1095-4 소재 물건으로, 감정평가상 현재 숙박시설로 이용 중입니다. 감정가는 3,661,735,100원, 현재 최저매각가는 1,255,974,000원으로 3회 유찰됐습니다. 등기부상 현재 소유자는 수탁자 이진욱이고, 2023.08.11. 이석우에서 이진욱으로 소유권이전 신탁등기가 이뤄졌습니다.
권리의 기준점은 2023.04.27. 설정된 농소농업협동조합의 채권최고액 2,820,000,000원 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 강승현의 근저당 10,000,000원, 기술보증기금 가처분, 현재의 임의경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 그러나 신탁등기에는 별도의 신탁주의사항이 부기되어 있어, 임대차나 처분관계 판단 전 신탁원부 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경556 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 어방동 1095-4 · 경상남도 김해시 분성로529번길 4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 |
| 소유자 | 이진욱 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,661,735,100원 / 1,255,974,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 2,601,752,695원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 280.5㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 |
| 공시지가 | 1,554,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 농소농업협동조합 근저당은 2023.04.27. 설정됐습니다. 이후 2023.08.11. 강승현 근저당권 10,000,000원, 2024.11.07. 기술보증기금 가처분, 2025.07.02. 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거의 다수 근저당·전세권·압류·가처분은 이미 말소된 이력이어서 현재 경매의 인수권리로 연결되지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜정 | 미상 | 2023.08.28 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이혜정의 전입일은 2023.08.28.로 말소기준권리인 농소농업협동조합 근저당 2023.04.27.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 감정가 대비 하락만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 1,255,974,000원으로, 시나리오상 감정가의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 879,181,800원, 5회 유찰 시 615,427,260원으로 낮아지는 구조가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,255,974,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,959,740원 |
| 1. 근저당 · 농소농업협동조합 | 2,820,000,000원 | 1,241,014,260원 |
| 2. 근저당 · 강승현 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,830,000,000원 중 1,241,014,260원이 배당되고, 미배당액은 1,588,985,740원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 김해시 어방동 소재 삼정중학교 북동측 인근으로, 주위는 숙박시설·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물이며, 외벽은 화강석·자연석·타일 마감, 내벽은 타일·페인팅 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 280.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 소로한면이며 일반상업지역에 속합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·소로1류 접합·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 별도 토지 권리 — 어방동 1095-5 지상권 확인
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 수탁자 이진욱 명의 신탁등기가 존재합니다. 신탁의 목적·수익자·재산 관리·처분 조항을 신탁원부에서 대조해야 합니다.
- 숙박시설 현황 확인. 실제 객실·영업·점유 형태와 시설상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 점유범위 확인. 이혜정의 점유부분은 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유 위치와 인도 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되어 있으므로 매각대상 범위와 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 34%이지만 실거래 시세가 없으므로 감정가 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 미배당액이 1,588,985,740원입니다. 다만 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 어방동 1095-5 지상권. 김해시를 지상권자로 하는 부설주차장 목적의 지상권 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%”보다 중요한 것은 신탁·용도·현황
이 사건은 숫자만 보면 감정가 3,661,735,100원에서 현재 최저매각가 1,255,974,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 실거래 시세가 없어 그 할인폭이 실제 시장가 대비 얼마나 큰지는 판단할 수 없습니다.
권리 측면에서는 2023.04.27. 농소농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이혜정도 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 물건 자체는 숙박시설 이용·신탁등기·일괄매각·제시외 건물 포함이라는 확인 요소가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리가 복잡해서 피해야 하는 물건”이라기보다, 등기상 인수는 정리되지만 현황과 신탁관계를 충분히 확인해야 하는 물건에 가깝습니다. 감정가 대비 34%라는 숫자를 투자 판단의 결론으로 삼기보다 신탁원부와 실제 현황을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
