창원지방법원 2025타경565. 사건상 용도는 ‘대지’로 표시되어 있고, 등기 대상은 김해시 생림면 나전리 1094-1 제나동 2층 206호의 집합건물입니다. 감정평가상 집합건축물대장의 용도는 사무실입니다. 소유자 황영균은 2018.11.14 매매를 원인으로 거래가액 296,947,750원에 취득했고, 2019.01.11 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.06.19 하나은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
권리 순서 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 아시아신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2019년 하나은행 근저당입니다. 예상배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 명도 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경565 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 나전리 1094-1 나동 2층206호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 사무실 |
| 건물 | 철골콘크리트구조 · 지하 1층 및 지상 4층 · 제2층 제206호 |
| 소유자 | 황영균 (2018.11.14 매매 · 거래가액 296,947,750원) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 25,646,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 121,624,612원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
2018년의 아시아신탁 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 2019.01.11 황영균 소유권이전과 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 180,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 2025.06.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 11.76%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 25,646,000원으로 감정가 218,000,000원의 11.76%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 부족합니다.
더 중요한 것은 물건의 환금성입니다. 감정평가서에 따르면 해당 물건이 소재한 통칭 ‘김해오토갤러리’는 평가 기준시점 현재 전체 운영이 중단된 상태였습니다. 사무실 용도의 집합건물에 운영 중단 상태까지 겹쳐 있는 만큼, 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 사용 가능성·점유 상태·재운영 가능성·매수 수요를 우선 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 25,646,000원 | 24,784,372원 | 155,215,628원 |
| 7회 유찰 시 | 17,952,200원 | 17,229,060원 | 162,770,940원 |
| 8회 유찰 시 | 12,566,540원 | 11,940,342원 | 168,059,658원 |
③ 예상배당표 (매각가 25,646,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 861,628원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 180,000,000원 | 24,784,372원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당권 채권최고액 180,000,000원 중 24,784,372원이 배당되고 155,215,628원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구액은 121,624,612원이며 현재 시나리오에서도 전액 만족되지 않습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으며, 해당 호실의 집합건축물대장상 용도는 사무실입니다.
- 주위환경. 김해시 생림면 나전리 ‘상나전마을회관’ 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 공장과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철골콘크리트구조, 지하 1층·지상 4층 건물의 2층 206호이며 급·배수, 위생, 소화전, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 대체로 평탄한 사다리형 유사 토지이고 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 도로. 건물 북서측으로 왕복 2차선 포장도로와 연접한 진입로가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 핵심. 통칭 ‘김해오토갤러리’는 감정평가 당시 전체 운영이 중단된 상태였습니다. 6회 유찰과 함께 가장 중요하게 봐야 할 위험요인입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 사용관계, 명도 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 운영 중단 상태 확인. 감정평가 당시 전체 운영 중단 상태였던 ‘김해오토갤러리’의 현재 운영 여부와 관리 상태를 확인하세요.
- 환금성 검토. 6회 유찰된 사무실 집합건물이므로 낙찰 후 재매각·임대 수요를 최저가보다 먼저 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 인근 유사 사무실의 실제 거래·임대 가능 가격을 별도로 대조하세요.
- 관리·공용비용 확인. 운영 중단 건물은 관리비·공용부 유지 상태가 특히 중요하므로 관리주체와 체납 여부를 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 배출시설설치제한지역 등 해당 토지의 이용 제한이 목적한 활용에 영향을 주는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 상태를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “12% 가격보다, 왜 6번 유찰됐는지가 먼저다”
이 사건은 등기상 구조만 보면 말소기준이 명확하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 사용성과 환금성에 있습니다. 감정가 218,000,000원에서 6회 유찰돼 25,646,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 감정평가 당시 해당 시설 전체가 운영 중단 상태였습니다.
따라서 감정가의 11.76%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 번역해서는 안 됩니다. 사무실로 실제 사용할 수 있는지, 현재 누가 점유하는지, 운영 중단 시설에서 임대·재매각 수요가 존재하는지까지 확인해야 비로소 25,646,000원의 의미를 판단할 수 있습니다. 권리 인수는 낮지만, 환금성·점유 확인 난도는 높은 물건입니다.
