창원지방법원 2025타경570. 창원시 의창구 서상동 ‘중동대동다숲’ 102동 10층 1002호, 전용 84.8736㎡ 아파트입니다. 감정가 372,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 260,400,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지·유사 면적 최근 12건 평균 369,916,666원과 비교하면 최저가는 70.4%입니다. 실거래 최저 305,000,000원보다도 낮아, 현재 확인되는 인수액 0원을 전제로 하면 가격 경쟁력은 분명한 구간입니다.
하지만 권리관계는 표면보다 복잡합니다. 등기부에는 2006년 농업협동조합중앙회 근저당과 2012년 대산농업협동조합 근저당이 각각 2013.06.10과 2013.06.04에 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 현존 등기 흐름만 보면 강정민 소유권이 이전된 2013.06.10 같은 날 설정된 창원시축산업협동조합 근저당 275,000,000원이 실질적인 선순위 말소기준권리로 보입니다. 그런데 예상배당표에는 이미 말소된 두 근저당이 선순위 배당 대상으로 포함돼 있습니다. 이 차이는 실제 배당순위와 채권자 회수액을 완전히 바꿀 수 있으므로 원본 대조가 선결입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경570 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 서상동 649 중동 대동다숲아파트 제102동 제10층 제1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8736㎡ · 15층 건물 중 10층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 폐문부재로 정확한 내부 확인 불가 |
| 소유자 | 강정민 (2013.04.10 매매, 거래가액 313,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 372,000,000원 / 260,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태우 / 75,724,657원 |
| 매수신청 및 보증 | 신청채권자로부터 295,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소 완료 등기와 배당표를 분리해서 봐야 한다
현재 등기 흐름에서는 2006년과 2012년 근저당이 모두 강정민의 소유권 취득 전에 말소됐습니다. 강정민 소유권 이전과 동시에 설정된 2013.06.10 창원시축산업협동조합 근저당 이후의 삼일주류판매상사 근저당, 김태우 근저당, 임의경매개시결정 및 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 기준으로 하면 낙찰자가 인수할 담보권은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 260,400,000원은 최근 평균의 70.4%
중동대동다숲은 630세대, 2005.12.22 준공 단지입니다. 대상 면적 84.8736㎡와 유사한 전용 84.87~84.97㎡ 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 369,916,666원, 최신 거래는 2026.07의 390,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.93㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.87㎡ | 11 | 353,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 15 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 15 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 3 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 13 | 389,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 5 | 358,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 13 | 360,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 6 | 355,000,000원 |
| 2026.03 | 84.87㎡ | 15 | 389,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 369,916,666원 |
실거래 범위는 305,000,000원~440,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 369,916,666원입니다. 현재 인수액 0원 계산을 적용하면 실질취득액은 최저가와 같은 260,400,000원으로, 최근 평균의 70.4%입니다. 감정가 372,000,000원은 최근 평균과 유사하지만, 한 차례 유찰된 현재 가격은 실거래 최저보다도 낮습니다. 따라서 권리·점유 확인이 완료된다는 조건에서는 가격 가점을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 260,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,445,600원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대산농업협동조합 | 190,000,000원 | 171,954,400원 |
| 3. 근저당 · 창원시축산업협동조합 | 275,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 합명회사삼일주류판매상사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김태우 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 계산상 채권 총액은 663,000,000원, 배당액은 255,954,400원, 미배당액은 407,045,600원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2006년·2012년 근저당의 말소기록과 배당 계산이 일치하지 않으므로 실제 배당순위로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 유찰 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 260,400,000원 | 255,954,400원 | 407,045,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 182,280,000원 | 178,928,080원 | 484,071,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 127,595,999원 | 125,009,655원 | 537,990,345원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원여자중학교 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선도로, 동측 왕복 2차선도로, 북측 왕복 8차선도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 10층으로, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·토지구획정리사업지구이며, 역사문화환경보존지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 공시지가는 1,582,000원/㎡입니다.
- 환금성. 630세대 단지이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 범위는 305,000,000원부터 440,000,000원까지로 편차가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본. 2006년·2012년 근저당 말소 여부와 2013.06.10 이후 현존 권리를 다시 확인하세요.
- 배당순위 대조. 예상배당표에 말소된 근저당이 포함된 이유와 실제 채권신고·배당요구 내용을 법원 기록에서 확인하세요.
- 점유관계. 폐문부재·임대관계 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 현황조사 및 실제 점유자를 확인하세요.
- 매수신청 확인. 신청채권자의 295,400,000원 매수신청 및 보증의 효력과 매각절차 진행상황을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 수리비와 실제 이용상태를 현장에서 점검하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 369,916,666원과 실거래 최저 305,000,000원을 기준으로 내부 상태와 명도비용을 반영해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 합격, 서류 확인은 보류할 수 없다
이 물건의 가장 큰 장점은 가격입니다. 실질취득액을 현재 최저가 260,400,000원으로 보면 최근 12개월 평균 369,916,666원의 70.4%이고, 최신 거래 390,000,000원과 실거래 최저 305,000,000원보다도 낮습니다. 아파트라는 용도와 630세대 규모, 최근 거래량을 감안하면 환금성도 기대할 수 있습니다.
반면 권리분석의 결론은 단순한 “인수 0원”에서 끝나지 않습니다. 등기상 이미 말소된 2006년·2012년 근저당이 예상배당표에는 선순위로 포함돼 있고, 내부는 폐문으로 확인되지 않았으며 임대관계도 미상입니다. 신청채권자의 295,400,000원 매수신청 및 보증도 중요한 절차 변수입니다. 따라서 이 사건은 가격 메리트는 충분하지만, 등기·배당·점유·매수신청을 모두 원본 대조한 뒤에야 입찰 가능한 확인형 물건입니다. 결론은 가격 합격, 권리·절차 확인 후 판단입니다.