대전지방법원 2025타경462. 논산시 성동면 화정리 일대의 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가 209,948,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 102,875,000원입니다. 감정평가상 건물은 주택과 농산물 보관창고 등으로 이용됐고 현장조사일에는 각각 공가·공실로 조사됐습니다. 말소기준은 2018년 11월 7일 주식회사선진의 근저당권 240,000,000원이며, 이후의 농업협동조합중앙회 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수로 계산된 금액은 0원입니다.
권리보다 더 꼼꼼히 볼 부분은 물건의 구성과 가격 검증입니다. 매각에는 제시외 건물, 주유기 및 유류탱크 시설, 태양광 시설이 포함되고, 토지 중 공부상 지목이 답이지만 현황은 잡종지로 이용 중인 부분도 있습니다. 따라서 단순한 주택이나 일반 토지만의 감정가와 같은 방식으로 접근하기보다 토지·건물·부속시설을 묶어 현장 상태와 실제 이용가치를 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경462 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 성동면 화정리 93-4 |
| 등기 건물 | 충청남도 논산시 성동면 화정리 93-7 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택 · 농산물 보관창고 등 |
| 현재 이용 | 주택은 공가 · 농산물 보관창고 등은 공실 |
| 소유자 | 이민자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 209,948,000원 / 102,875,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 소유자는 이민자이며 2014년 1월 14일 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2018년 11월 7일 주식회사선진 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐고 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2021년 12월 21일 농업협동조합중앙회의 88,750,000원 가압류와 2025년 8월 25일 주식회사선진의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력 임차보증금이나 보증기관 승계 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 102,875,000원으로 감정가 209,948,000원의 49% 수준입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 주거용 단일 건물이 아니라 토지·주택·창고와 제시외 시설이 함께 묶인 복합 물건입니다. 또한 주변은 농가주택, 답, 전 등으로 형성된 농촌지대이며, 실거래 시세 비교자료가 확인되지 않아 감정가 대비 낙폭만으로 저평가 여부를 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,875,000원 | 100,634,750원 | 228,115,250원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,012,500원 | 70,316,275원 | 258,433,725원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,408,750원 | 49,101,392원 | 279,648,608원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 102,875,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,250원 |
| 을구 17번 근저당권 · 주식회사선진 | 240,000,000원 | 100,634,750원 |
| 갑구 25번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 88,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 328,750,000원, 채권자 예상 배당은 100,634,750원이며 미배당은 228,115,250원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 논산시 성동면 화정리 소재 화정3교 서측 인근이며, 부근은 농가주택·답·전 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 건물 이용. 주택은 현장조사일 현재 공가, 농산물 보관창고 등은 공실로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 주택은 조적조 슬래브지붕 단층, 창고 등은 철골조 강판지붕 단층 구조입니다.
- 설비. 주택에는 급배수·급탕설비, 위생설비, 난방설비, 기타설비가 되어 있습니다.
- 토지. 확인된 토지면적은 229㎡, 지목은 답, 토지이용상황은 상업용이며 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이며, 농업보호구역과 농림지역에 접합니다. 공시지가는 47,800원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 토지의 공부상 지목은 답이나 현황 잡종지로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물, 주유기 및 유류탱크 시설, 태양광 시설까지 매각에 포함됩니다.
- 현황과 공부 대조. 공부상 지목이 답이지만 현황 잡종지인 부분이 있으므로 토지 이용상태와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공가·공실 상태 확인. 주택과 농산물 보관창고 등이 각각 공가·공실로 조사된 만큼 실제 점유 상태와 시설 보존 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 102,875,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 토지·건물·부속시설별 가치를 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2018.11.07. 주식회사선진 근저당권이며, 농업협동조합중앙회 가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 입찰 직전 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018년 주식회사선진 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건은 토지와 주택·창고, 제시외 건물, 주유기·유류탱크, 태양광 시설까지 함께 묶여 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌지만 실거래 비교자료가 없는 만큼 “2회 유찰 = 싸다”로 결론내릴 수 없습니다. 권리보다는 현장 상태·매각 범위·토지 이용현황·복합 자산의 실제 가치를 확인하는 것이 이 물건의 승부처입니다.
