72,013,000원
대전지방법원 2025타경462. 목적물은 논산시 성동면 화정리 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 주택과 농산물 보관창고 등으로 조사됐습니다. 현장조사일 현재 주택은 공가, 창고는 공실입니다. 토지는 공부상 지목이 답이지만 현황은 잡종지로 이용 중이며, 토지면적은 229㎡입니다.
경매의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 현재 소유자는 이민자이고, 2018년 11월 7일 설정된 주식회사선진의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 2021년 농업협동조합중앙회 가압류 88,750,000원과 2025년 경매개시결정이 이어졌으며, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경462 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 성동면 화정리 93-4 |
| 등기 건물 표기 | 충청남도 논산시 성동면 화정리 93-7 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 주택(공가) · 농산물 보관창고 등(공실) |
| 소유자 | 이민자 |
| 감정가 / 최저가 | 209,948,000원 / 72,013,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사선진 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 · 제시외 주유기 및 유류탱크 시설 · 태양광 시설 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2018년 11월 7일 주식회사선진 근저당권이 현재 권리분석의 기준입니다. 같은 날 설정된 서환의 근저당권은 2022년 해지로 이미 말소됐고, 2021년 농업협동조합중앙회 가압류 88,750,000원은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025년 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 할인’ 판단은 별개
감정가는 209,948,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 72,013,000원으로 감정가의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 72,013,000원 | 34.3% | 258,433,234원 |
| 4회 유찰 시 | 50,409,100원 | 24.01% | 279,648,264원 |
| 5회 유찰 시 | 35,286,370원 | 16.81% | 294,498,785원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금은 낮아지지만, 동시에 선순위 근저당권자에게 돌아갈 배당액도 줄어들어 채권 미배당 규모는 커집니다. 다만 이 미배당은 계산상 매수인 인수액과는 별개이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,013,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,696,234원 |
| 1. 근저당 · 주식회사선진 | 240,000,000원 | 70,316,766원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 88,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 328,750,000원 중 예상 배당액은 70,316,766원, 미배당액은 258,433,234원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 현황 — 가격보다 먼저 볼 것
- 토지. 면적 229㎡, 공부상 지목은 답이며 현황은 잡종지입니다. 토지 자료상 이용상황은 상업용으로 제시돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 농업보호구역과 농림지역은 접합니다.
- 형상·접면. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 47,800원/㎡입니다.
- 건물 이용. 주택은 현장조사일 현재 공가, 농산물 보관창고 등은 공실로 조사됐습니다.
- 건물 구조. 주택은 조적조 슬래브지붕 단층, 창고는 철골조 강판지붕 단층입니다.
- 설비. 주택에는 급배수·급탕·위생·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 주유기·유류탱크 시설, 태양광 시설이 매각에 포함됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화정3교 서측 인근으로 농가주택·답·전 등이 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 대체로 보통으로 조사됐습니다.
- 현재 활용. 주택은 비어 있고 창고도 공실이어서 현행 이용수익 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교자료가 없고 토지·주택·창고·제시외 시설이 결합된 일괄매각 물건이므로 감정가 대비 할인율만으로 시장성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목록별 지번 확인. 사건 소재지 화정리 93-4와 건물 등기 화정리 93-7을 포함해 일괄매각 대상의 정확한 범위를 원본에서 대조하세요.
- 제시외 시설 확인. 제시외 건물, 주유기·유류탱크, 태양광 시설의 위치·현존 여부·상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 공가·공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자 및 사용관계를 확인하세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 답과 현황 잡종지의 차이, 실제 이용상태를 확인하세요.
- 권리 인수. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만을 시세 할인으로 해석하지 마세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2018년 주식회사선진 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다.
반면 물건 자체는 다릅니다. 감정가 209,948,000원에서 세 차례 유찰돼 72,013,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없고 주택·창고·토지·제시외 건물· 주유기·유류탱크·태양광 시설이 함께 묶여 있습니다. 더구나 주택은 공가, 창고는 공실이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순히 ‘얼마나 싸졌는가’가 아니라 무엇을 인수하는지, 현재 어떤 상태인지, 그 상태에서 72,013,000원이 적정한지를 현장에서 검증하는 데 있습니다.
