대전지방법원 2025타경486. 충남 논산시 연무읍 죽평리의 토지·단독주택 일괄매각 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 박동일이고, 2024년 10월 10일 이경자 명의로 채권최고액 120,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 9월 30일 이경자의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 경매로 근저당과 경매개시결정이 소멸하는 구조라 매수인에게 승계되는 등기상 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 122,340,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 59,947,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 매각물건명세서상 제시외 건물·관정·수목을 포함한 일괄매각이고 이동식 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다. 또한 건물은 공부상 목조스레트지붕 단층이지만 현황은 목조 및 시멘트벽돌보강벽 함석지붕 단층이며 대대적인 보수공사를 한 상태로 조사됐습니다. 따라서 숫자상의 유찰률보다 현황과 물적 범위를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경486 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 죽평리 123 · 건물 등기 충청남도 논산시 연무읍 죽평리 124 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 토지 지목 대 · 토지면적 293.0㎡ |
| 건물 | 목조 및 시멘트벽돌보강벽 함석지붕 단층 · 사용승인일 1954 |
| 소유자 | 박동일 |
| 감정가 / 최저가 | 122,340,000원 / 59,947,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이경자 / 119,397,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인 없음. 이 사건에서 확인되는 핵심 담보권은 2024년 10월 10일 설정된 이경자의 근저당 하나입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 박동일입니다. 이 근저당은 토지 죽평리 123·124를 공동담보로 하고 있으며, 경매로 소멸합니다. 그 뒤인 2025년 9월 30일 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자보다 현황 확인이 먼저
현재 최저매각가는 59,947,000원으로 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 41,962,900원, 4회 유찰 29,374,029원입니다. 하지만 이 사건은 실거래를 이용한 시세 비교가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 59,947,000원 | 58,467,954원 | 61,532,046원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,962,900원 | 40,807,568원 | 79,192,432원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 29,374,029원 | 28,445,296원 | 91,554,704원 |
③ 예상배당표 (매각가 59,947,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,479,046원 |
| 2. 근저당 · 이경자 | 120,000,000원 | 58,467,954원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,479,046원 후 이경자 근저당에 58,467,954원이 배당돼 채권최고액 기준 61,532,046원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 논산시 연무읍 황화정리 소재 황화4리노인회관 북동측 인근으로, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 마을 진입로에 위치해 차량 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 293.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불)이며, 공시지가는 23,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역 · 자연녹지지역 · 자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 이용상태는 단독주택이며, 목조 및 시멘트벽돌보강벽 함석지붕 단층입니다. 사용승인일은 1954이고 위생·난방·급배수·급탕설비가 조사됐습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물·관정·수목은 매각에 포함되고, 이동식 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다.
- 현황 차이. 목록 1은 현황상 목록 2 토지와 일단지의 대로, 목록 2는 대 및 건부지로 이용 중입니다. 목록 3 건물은 공부상 목조스레트지붕 단층이나 현황은 목조 및 시멘트벽돌보강벽 함석지붕 단층이며 대대적인 보수공사를 한 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.10.10. 이경자 근저당 120,000,000원이 말소기준이며 경매로 소멸하는 구조를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·관정·수목은 포함, 이동식 컨테이너박스는 제외입니다. 현장에서 각 대상의 위치와 상태를 대조해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 1954년 사용승인 건물이며 공부상 구조와 현재 구조 표현이 다릅니다. 보수 상태와 설비 상태를 직접 확인하세요.
- 토지 조건 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역과 도로접면 세로한면(불)을 실제 이용계획과 함께 검토하세요.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 현장 상태와 토지·건물 개별 가치를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 매각 범위와 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격 검증’이 승부처
이 사건의 등기상 권리는 비교적 간단합니다. 이경자 근저당이 말소기준이고 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 59,947,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 그것만으로 가격 경쟁력이 확보됐다고 볼 수는 없습니다. 토지와 단독주택에 더해 제시외 건물·관정·수목이 함께 매각되고 이동식 컨테이너박스는 제외되며, 1954년 사용승인 건물은 대대적인 보수공사를 한 현황입니다. 권리는 통과, 가격은 현장검증 후 판단. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 실제 매각 범위와 건물·토지의 현재 가치입니다.
