의정부지방법원 2025타경842. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임3차 1층 114호, 공부상 제1종근린생활시설입니다. 2023년 케이비부동산신탁 명의의 신탁재산이었다가 2023.11.08. 주식회사동행디앤씨 앞으로 거래가액 1,136,891,210원에 소유권이 이전됐고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 2,184,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 국세 압류·경매개시결정·국민건강보험공단 압류·고양시 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 현황과 환금성입니다. 114호는 112호·113호와 벽체로 구획되지 않은 채 음식점 ‘부안집’으로 병합 이용됐고, 현장조사 당시에는 휴업 중인 것으로 확인됐습니다. 따라서 114호 한 칸만 독립적으로 사용하거나 임대할 수 있는지, 인접 호실과 점유·출입·설비가 어떻게 연결돼 있는지를 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경842 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층 114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설 · 112호·113호·114호를 벽체 구분 없이 음식점으로 병합 이용 |
| 소유자 | 주식회사동행디앤씨 (2023.11.08. 거래가액 1,136,891,210원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,146,000,000원 / 192,609,000원 (5회 유찰·감정가 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,851,461,843원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.08. 신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,184,000,000원 · 112호·113호 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2023.11.08. 접수된 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 국세 압류 1건, 국민건강보험공단 압류 1건, 고양시 압류 1건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 자료도 없고, 임차인이 없다고 확정할 자료도 없습니다. 음식점 영업 주체와 현재 점유자, 사업자등록 및 전입·점유 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
② 현황 분석 — 114호만 따로 쓸 수 있는가
감정평가 당시 1층 112호·113호·114호는 벽체에 의해 구획돼 있지 않았고, 하나의 음식점으로 병합 이용되고 있었습니다. 감정평가서에는 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있지만, 공부상 3개 호실과 실제 이용공간의 경계가 일치하지 않는 운영 형태라는 점은 별도로 봐야 합니다.
- 현재 이용. 음식점 ‘부안집’으로 병합 이용됐으나 현장조사일 현재 휴업 중인 것으로 보입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층·지상 24층 건물이며 2023.08.04. 사용승인됐습니다.
- 임대관계. 임대관계 미상으로, 점유자와 영업 주체의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 신한은행 근저당권의 공동담보로 112호·113호가 기재돼 있어 인접 호실의 처리 상황도 함께 살펴야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 17%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 192,609,000원으로 감정가 1,146,000,000원의 17% 수준입니다. 그러나 이 숫자는 5회 유찰에 따라 내려온 경매 최저가일 뿐, 실제 상가 매매시세·임대수익·공실 위험을 반영한 시세 할인율은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 17% | 192,609,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 134,826,300원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8% | 94,378,410원 | 0원 |
매각가가 내려가더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 다만 인수액이 없다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 5회 유찰은 감정가와 시장의 괴리가 크거나, 병합 이용·공실·독립성 등 물건 특성에 대한 응찰자의 경계가 누적됐을 가능성을 함께 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,496,526원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,184,000,000원 | 189,112,474원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신한은행 근저당권의 예상 미배당액은 1,994,887,526원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,851,461,843원이며 현재 매각가 가정에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 변동될 수 있지만, 미배당 근저당채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북측 상업지역에 위치하며, 주위는 최근 조성된 상가지대이고 외곽에는 아파트와 단독주택이 입지합니다.
- 교통. 서오릉로에 접하고 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 서오릉로, 북서측 및 남서측으로 중로에 접합니다.
- 토지. 정방형 토지로 업무시설인 오피스텔과 제1종근린생활시설 건물의 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 시설. 승강기와 위생설비 등이 설치돼 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 근린시설이지만 114호 단독이 아닌 3개 호실 병합 음식점으로 이용됐고 휴업 상태로 보여, 일반적인 독립 상가보다 매수·임차 수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 114호 경계 확인. 집합건축물대장·도면과 현장을 대조해 112호·113호·114호의 전유부분 경계와 벽체 상태를 확인하세요.
- 독립 사용 가능성. 114호 단독 출입, 전기·수도·위생설비, 소방·영업시설 분리 가능 여부를 확인하세요.
- 인접 호실 확인. 공동담보로 기재된 112호·113호의 소유·점유·매각 진행 상황과 낙찰 후 협의 필요성을 점검하세요.
- 점유자·영업자 확인. 음식점 영업 주체, 현재 점유자, 사업자등록과 임대차관계를 현장에서 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 상가 시세 확인. 감정가 대비 17%라는 수치 대신 동일 건물·인근 1층 상가의 매매사례와 임대료·공실을 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험·저가”
이 물건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 물건의 독립성과 가격입니다. 114호가 112호·113호와 벽체 없이 하나의 음식점으로 사용됐고 현재 휴업 상태로 보이며, 임대관계도 미상입니다. 5회 유찰돼 감정가의 17%까지 내려왔지만 이는 시세 대비 할인율이 아닙니다.
권리등기는 정리되지만, 현황과 환금성은 정리되지 않았습니다. 114호 단독 사용 가능성, 점유·임대관계, 인접 호실과의 설비·동선, 국세·지방세 배당, 실제 상가 시세를 확인한 뒤에만 응찰가를 정해야 합니다. 현장 검증 전에는 최저가가 낮다는 이유로 접근하기 어려운 물건입니다.