대구지방법원 2025타경3484. 경북 성주군 용암면 덕평리 729·729-2·730·730-1의 주건축물 제1동과 토지를 함께 매각하는 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 2,419㎡이고 이용상황은 공업용입니다. 소유자는 농업회사법인주식회사참사랑이며, 다사새마을금고가 1,070,578,000원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
권리구조의 핵심은 과거 선순위 근저당들이 현재까지 남아 있는지가 아니라 등기상 말소 이력입니다. 2015~2016년 설정된 대구은행·중소기업진흥공단 근저당은 2018.03.13. 말소됐고, 같은 날 설정된 다사농업협동조합 근저당도 2018.10.17. 말소됐습니다. 그 뒤 같은 날 설정된 다사새마을금고 근저당 1,260,000,000원이 현재 경매의 말소기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3484 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 용암면 덕평리 729, 729-2, 730, 730-1 주건축물 제1동 · 덕평로 116 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 주건축물 제1동 |
| 토지 | 2,419㎡ · 지목 공장용지 · 이용상황 공업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사참사랑 |
| 감정가 / 최저가 | 1,325,017,750원 / 649,258,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 다사새마을금고 / 1,070,578,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 냉동설비 및 지상 컨테이너 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이전 등기는 말소 이력 확인이 핵심
2015.09.30. 대구은행 근저당 258,000,000원, 2015.11.11. 중소기업진흥공단 근저당 348,000,000원, 2016.12.12. 대구은행 근저당 264,000,000원은 모두 2018.03.13. 해지로 말소됐습니다. 이어 다사농업협동조합 근저당 1,260,000,000원도 2018.10.17. 해지됐고, 같은 날 다사새마을금고 근저당 1,260,000,000원이 새로 설정됐습니다.
따라서 말소기준은 2018.10.17. 다사새마을금고 근저당입니다. 이후의 가압류·압류와 2025.10.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
② 점유자·임차인 — 3명 모두 기준권리 이후
| 점유자 | 전입·등록일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 올타코퍼레이션 | 2020.02.03 | 50,000,000원 | 월 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)대경토지보상 | 2021.06.07 | 5,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임채규 | 2021.04.12 | 미상 | 월 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 확인된 점유자·임차인은 3명입니다. 세 사람의 전입·등록일은 모두 말소기준인 2018.10.17. 이후이므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다른 문제
현재 최저매각가는 649,258,000원으로 감정가 1,325,017,750원의 49%입니다. 매수인이 별도로 인수하는 권리가 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 649,258,000원으로 계산됩니다.
그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주택이 아니라 공장용지와 건물을 묶어 매각하는 물건이며, 농림지역·농업진흥구역 등 토지이용 규제와 설비 제외 범위가 가격에 직접 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 649,258,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,892,580원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사대구은행 | 258,000,000원 | 258,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 중소기업진흥공단 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 주식회사대구은행 | 264,000,000원 | 34,365,420원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 다사농업협동조합 | 1,260,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당 · 다사새마을금고 | 1,260,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 더미소 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 280,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험 | 49,076,473원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 배당표상 총 채권액은 3,919,076,473원, 채권자 배당액은 640,365,420원, 미배당액은 3,278,711,053원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지이용·환금성 메모
- 용도. 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용이며 토지면적은 2,419㎡입니다.
- 형상·접면. 평지의 세로장방형 토지로, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 환경·하천 규제. 소하천구역에 저촉되고 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 51,900원입니다.
- 매각 범위. 제시외 건물은 포함되지만 냉동설비와 지상 컨테이너는 제외됩니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 공장용지·건물로, 실제 사용 가능 업종과 인허가 조건에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재확인. 2015~2018년 근저당의 말소등기와 2018.10.17. 기준권리의 존속 상태를 최신 등기부로 대조하세요.
- 배당표 재산정. 가정 배당표에 말소된 근저당이 포함돼 있으므로 현존 채권과 배당요구 종기를 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 임채규 관계 확인. 등기상 채무자와 점유자가 동일하므로 임대차계약서·사업자등록·실제 점유 형태를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류의 체납액과 당해세 여부를 관계기관에서 확인하세요.
- 설비 범위 확인. 냉동설비와 컨테이너는 매각 제외이므로 건물에 부착된 설비의 소유관계와 철거 가능성을 현장에서 구분하세요.
- 토지이용 규제 확인. 농업진흥구역·소하천구역·배출시설설치제한지역에서 계획한 업종과 증축·변경이 가능한지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%만 보지 말고 인근 공장용지·건물의 실제 거래와 임대수익, 설비 보완비를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 사진자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 합격, 가격은 현장 검증
이 물건의 권리 결론은 비교적 분명합니다. 과거 선순위 근저당은 말소 이력이 있고, 2018.10.17. 다사새마을금고 근저당 이후의 점유자와 권리는 매수인에게 승계되지 않습니다. 명시된 인수액은 0원이고 현재 회차의 실질취득액은 649,258,000원입니다.
다만 가격 결론은 권리만큼 단순하지 않습니다. 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 실거래가 확인되지 않았고, 공장용지 규제와 냉동설비·컨테이너 제외, 관계인으로 의심되는 점유자, 세금 압류와 배당표 불일치가 남습니다. 따라서 종합 판단은 “권리상 인수는 없지만, 용도·설비·시세 확인 전에는 가격 메리트 보류”입니다.