인수는 0원·최저가는 최근 시세의 36.6% — 다만 전입 6명의 명도 확인이 핵심인 모던클래시 401호

대구지방법원 2025타경3637. 고령군 대가야읍 모던클래시 104동 4층 401호, 전용 69.5484㎡의 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사신명이고, 말소기준권리는 2023.06.23. 설정된 동경주농업협동조합의 근저당권 181,200,000원입니다. 이후 설정된 권리와 전입신고는 모두 말소기준일보다 늦어, 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.

가격은 3회 유찰을 거치며 감정가 315,000,000원에서 108,045,000원으로 내려왔습니다. 실질취득액도 인수액이 없으므로 108,045,000원입니다. 이는 같은 단지 유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균 295,250,000원의 36.6%, 최신 거래 326,000,000원보다 217,955,000원 낮은 수준입니다. 다만 최근 거래 추세가 이전 거래보다 -3.3% 하락했고, 단지 경매 통계도 평균 2.6회 유찰·매각률 0.0%로 나타나 단순한 할인율만으로 환금성을 낙관할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다

말소기준인 동경주농업협동조합 근저당권보다 앞선 전입자나 전세권자는 없습니다. 주식회사투우건설 근저당권은 2023.07.28. 후순위로 설정된 뒤 2025.02.21. 일부포기를 원인으로 설정등기 말소가 기록됐고, 같은 날 이정은 명의의 전세권 30,000,000원이 설정됐습니다. 이 전세권 역시 말소기준보다 늦으므로 매각으로 소멸하며, 예상배당에서는 배당액이 0원입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도는 확인해야 한다

현황조사와 문건접수에서 확인되는 실제 임차인·점유자는 6명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 전입일은 모두 2023.06.23. 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 점유 범위는 원문 및 현장조사로 보완해야 합니다.

③ 시세 비교 — 하락 추세를 반영해도 할인 폭은 크다

모던클래시 유사 면적 69.39㎡~69.55㎡의 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 302,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 295,250,000원, 최신 거래는 2025.01. 2층 326,000,000원이며 최근 거래는 이전 거래보다 -3.3% 낮아졌습니다.

최저가이자 실질취득액인 108,045,000원은 최근 12개월 평균보다 187,205,000원 낮고, 최근 시세의 36.6%입니다. 최신 거래와 비교해도 217,955,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차의 가격 자체는 최근 실거래보다 확실히 낮습니다. 다만 단지가 40세대이고, 최근 가격 흐름이 -3.3%이며 단지 경매 매각률이 0.0%라는 점은 향후 재매각 속도와 목표 매도가를 보수적으로 잡아야 하는 근거입니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,045,000원 가정)

채권 합계 1,611,200,000원 중 예상배당은 105,732,370원이고, 미배당액은 1,505,467,630원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 등기에는 2025.02.21. 을구 2번 근저당권 설정등기 말소가 기록되어 있으므로 실제 배당순위와 채권액은 등기 원문 및 배당요구 자료를 함께 대조해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액이 커질 뿐, 후순위 권리나 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 각 회차의 실질취득액은 매각가와 같지만, 명도·수리·재매각 기간에 따른 비용은 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물의 단위세대로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 고령군민체육관 서측에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택과 학교·관공서·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 도로. 단지 동측 왕복 4차선 도로, 북측 폭 약 15미터 도로, 북측과 서측 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 화재경보, 도시가스, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 402,200원/㎡입니다.
• 제한사항. 하천구역에 저촉되고 공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·조례로 정한 지역에 포함됩니다.
• 환금성. 40세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.6회, 매각률이 0.0%로 나타나 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 6명 대면 확인. 각 전입자의 실제 거주 여부, 점유 호수·부분, 이사 의사와 연락 가능 여부를 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 소액임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
• 이정은 전세권 대조. 등기상 전세금 30,000,000원과 실제 임대차관계, 점유 여부, 전세권 존속기간을 원문에서 확인하세요.
• 후순위 근저당 말소 확인. 주식회사투우건설 근저당권의 2025.02.21. 말소등기와 예상배당 산식의 관계를 등기 원문으로 대조하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 한 호수의 조사사항과 외부관찰·탐문을 기준으로 평가됐으므로 누수·마감·설비 상태를 별도 확인하세요.
• 환금성 보수적 산정. 최근 거래 추세 -3.3%, 40세대 규모, 단지 경매 매각률 0.0%를 반영해 목표 매도가와 보유기간을 계산하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 명도와 환금성”

이 물건의 권리구조는 매수인에게 보증금이나 후순위 권리가 승계되지 않는 소멸형입니다. 최저가 108,045,000원이 그대로 실질취득액이며, 최근 12개월 실거래 평균 295,250,000원의 36.6%라는 가격 차이도 분명합니다. 가격만 놓고 보면 3회 유찰의 효과가 크게 반영된 구간입니다.

그러나 전입자 6명의 보증금·확정일자·점유 범위가 미상이고 내부 전체 조사도 이뤄지지 않았습니다. 또 최근 거래 추세는 -3.3%이고, 40세대 다세대주택의 단지 경매 통계는 평균 2.6회 유찰·매각률 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 할인은 크지만 명도와 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 권리 차익이 아니라 현장 확인과 출구가격 설정이 성패를 가릅니다.