3회 유찰로 감정가 34%까지 하락 — 가격보다 먼저 ‘6명 점유’를 확인해야 한다

대구지방법원 2025타경3637. 고령군 대가야읍 모던클래시 104동 5층 501호, 전용 69.5484㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 315,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 108,045,000원, 감정가의 34% 수준입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 정리돼 있습니다.

권리의 기준은 2023.06.23. 설정된 동경주농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사투우건설 근저당권은 일부포기로 말소됐고, 2024.10.23. 설정된 이승하의 전세권 60,000,000원도 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 전입이 확인된 6명 역시 모두 말소기준일 뒤에 전입해 대항력이 없습니다.

다만 대항력이 없다는 것과 현장 점유가 간단하다는 것은 다른 문제입니다. 전입자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 현황조사와 감정평가에서도 임대관계와 내부구조 확인이 제한됐습니다. 법률상 인수액은 0원이지만, 실제 입찰 전에는 각 전입자의 점유 호실·퇴거 여부와 배당요구 현황을 원본에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다

말소기준은 2023.06.23. 동경주농업협동조합 근저당권 178,800,000원입니다. 뒤이어 설정된 주식회사투우건설 근저당권 1,400,000,000원은 2024.10.23. 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 이승하의 전세권 60,000,000원은 말소기준 이후 권리이므로 배당을 받지 못하더라도 매각으로 소멸하며, 매수인이 전세금을 인수하는 구조는 아닙니다.

② 전입·점유 관계 — 실제 전입 확인자 6명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상도 없습니다. 실제 전입 확인자는 6명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2023.06.23. 이후여서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 이승하는 등기부상 전세권자이면서 전입자로도 확인되므로, 전세권 60,000,000원과 별개의 임대차보증금이 있는지 원본 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 큰 할인, 그러나 거래 추세는 하락

모던클래시 전용 69.39~69.55㎡의 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 302,000,000원이지만 과거 335,000,000원·338,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 타당합니다.

현재 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 108,045,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 295,250,000원의 36.6%, 전체 평균 302,000,000원의 35.8% 수준입니다. 최신 거래는 2025.01. 326,000,000원으로, 현재 최저가는 제공된 실거래 범위 250,000,000원~338,000,000원보다 낮습니다.

가격 할인 폭은 분명하지만, 최근 12개월 평균이 이전 거래 평균보다 3.3% 하락한 점은 함께 반영해야 합니다. 또한 같은 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.6회, 매각률 0.0%로 집계돼 있습니다. 40세대 다세대라는 규모와 경매 매각 이력을 고려하면, 장부상 할인율이 향후 환금성을 자동으로 보장하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,045,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 동경주농업협동조합에 배당되고, 후순위 채권과 전세권에는 미배당이 발생합니다. 후순위 전세권은 배당 부족분이 있어도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 회차별 미배당 구조

유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 권리가 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 현재 회차와 이후 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 입찰가 판단의 핵심은 미배당 채권이 아니라 실제 점유 상태, 명도비용, 다세대주택의 재매각 가능성입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 고령군민체육관 서측에 위치하고, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·학교·관공서·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 승강기·도시가스·난방·급배수·위생·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 동측 왕복 4차선, 북측 폭 약 15미터, 북측·서측 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 402,200원/㎡입니다.
• 제한사항. 하천구역에 저촉되고 공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·조례로 정한 지역에 포함됩니다.
• 환금성. 40세대 규모이며 최근 실거래 추세는 이전 평균 대비 3.3% 하락했습니다. 같은 단지 경매 통계의 매각률도 0.0%로 집계돼 매도기간을 넉넉히 잡아야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 6명 점유 현황. 각 전입자의 실제 점유 여부와 501호 사용 여부를 현황조사·전입세대열람·현장 탐문으로 대조하세요.
• 이승하 권리관계. 전세권 60,000,000원 외 별도 임대차보증금이 존재하는지, 전세권자의 현재 점유 여부와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 보증금·확정일자. 전입자 전원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 문건 접수내역의 최신본을 확인하세요.
• 내부 상태. 감정평가는 거주인 부재로 1개 호수의 조사사항과 외부관찰·탐문을 기준으로 했으므로, 501호 내부 마감과 설비 상태를 별도로 확인하세요.
• 명도비용. 법률상 인수액은 0원이지만 다수 점유자가 확인된 만큼 인도명령·점유이전금지가처분·이사 협의 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 환금성. 최근 12개월 평균 295,250,000원과 최신 거래 326,000,000원뿐 아니라 40세대 규모, 하락 추세 -3.3%, 경매 매각률 0.0%를 함께 고려하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능액은 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수내역·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 소멸, 승부는 점유와 환금성”

이 물건은 감정가 315,000,000원에서 3회 유찰돼 108,045,000원까지 내려왔고, 인수액도 0원입니다. 최근 12개월 실거래 평균의 36.6%라는 가격은 분명 강한 할인 요소입니다. 말소기준 이후의 전세권과 전입자 권리가 매각으로 소멸한다는 점도 권리분석상 긍정적입니다.

그러나 전입자가 6명이고 보증금·확정일자·점유 부위가 확인되지 않은 상태에서 “인수 0원”만 보고 단순 안전물건으로 분류해서는 안 됩니다. 여기에 40세대 다세대, 최근 실거래 추세 -3.3%, 같은 단지 경매 매각률 0.0%가 겹칩니다. 가격은 매력적이지만, 점유 확인과 출구전략을 끝낸 사람에게만 의미가 있는 할인입니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 명도와 환금성을 보수적으로 반영하는 조건부 접근입니다.