인수 0원·최근 시세의 36.6% — 다만 6명 점유와 3회 유찰을 확인해야 한다

대구지방법원 2025타경3637. 고령군 대가야읍 모던클래시 104동 5층 502호, 전용 69.5484㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사신명이고, 말소기준권리는 2023.06.23. 설정된 동경주농업협동조합의 채권최고액 178,800,000원 근저당입니다. 뒤이어 설정된 주식회사투우건설의 채권최고액 1,400,000,000원 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다.

점유관계는 단순하지 않습니다. 홍가영·서지현·이서현·이정은·이승하·이대수 등 실제 임차인·점유신고가 6명 확인됩니다. 다만 전입일은 모두 말소기준일인 2023.06.23.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 6명 모두 실제 신고 인원으로 봐야 하며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아니지만, 점유자별 퇴거 협의와 내부 이용관계 확인은 별도 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 확인 필요

임차인·점유관계 — 실제 신고 6명, 모두 대항력 없음

6명의 전입일은 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당 부족액이 생겨도 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없고, 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 홍가영과 서지현은 배당요구 사실이 확인되지만 나머지 인원은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 가격 여유는 크지만 하락 추세를 함께 봐야 한다

모던클래시 전용 69.39~69.55㎡ 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 302,000,000원입니다. 다만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선하면, 최근 12개월 평균은 295,250,000원, 최신 거래는 2025.01.의 326,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 -3.3% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.

매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 108,045,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 36.6%이고, 최신 거래 326,000,000원과 실거래 최저 250,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 차이는 분명하지만, 이미 3회 유찰됐고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.6회입니다. 낮은 가격이 권리문제 때문이라기보다 점유·명도, 소규모 단지의 환금성, 현장 상태에 대한 시장의 우려를 반영했는지 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,045,000원 가정)

채권최고액 합계 1,578,800,000원 중 예상배당은 105,732,370원이며, 미배당액은 1,473,067,630원입니다. 미배당 근저당은 매각으로 소멸하고 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고령군민체육관 서측에 위치하며 주변은 아파트·다세대주택·단독주택, 학교·관공서와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 대중교통시설이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로 외벽은 화강석 붙임, 치장벽돌과 스타코 등으로 마감됐습니다. 급·배수, 위생, 승강기, 화재경보, 도시가스와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 단지 동측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 폭 약 15미터 도로, 북측과 서측으로 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역의 평지·사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 402,200원/㎡입니다.
• 제한사항. 하천구역에 저촉되고 공장설립제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 현장 상태. 거주인 부재로 내부구조와 설비는 일부 호수의 조사사항, 관련자료, 외부관찰과 탐문을 바탕으로 평가됐습니다. 해당 502호 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단지는 40세대이며 실거래는 12건 확인됩니다. 실거래 추세가 -3.3%이고 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.6회인 만큼 재매각 기간과 수요층을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 6명 점유관계 확인. 각 인원의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 퇴거 계획을 문서 원본 및 현장조사로 대조하세요.
• 대항력과 우선변제 구분. 전입일은 모두 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 거주인 부재로 해당 호수 내부가 직접 조사되지 않았을 수 있으므로 수리 범위와 설비 상태를 확인하세요.
• 3회 유찰 원인 점검. 감정가의 34.3%까지 내려온 배경이 점유·상품성·거래수요 중 어디에 있는지 인근 중개업소와 현장에서 확인하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 302,000,000원보다 최근 12개월 평균 295,250,000원, 최신 거래 326,000,000원과 -3.3% 추세를 기준으로 응찰가를 검토하세요.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 6명의 점유와 유찰 원인은 남는다”

등기상 구조는 명확합니다. 2023.06.23. 동경주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 6명의 전입도 모두 말소기준일 이후라 매수인이 떠안을 보증금은 없으며 실질취득은 108,045,000원입니다.

가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 36.6%로 충분한 간격이 있습니다. 그러나 실거래는 -3.3% 하락 추세이고 이미 3회 유찰됐습니다. 여기에 보증금과 내부 이용관계가 확인되지 않은 실제 임차인·점유신고 6명, 해당 호수 내부 상태의 불확실성, 40세대 규모의 환금성 점검이 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 여유는 크지만 명도와 현장 확인을 끝낸 뒤 접근할 물건입니다.