대구지방법원 2024타경36856. 경상북도 울릉군 북면 나리 504의 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 기호(3,4,6-8,11-15)가 “숙박시설”, 기호(10)도 숙박시설로 표시되어 있고, 지하 1층은 식당·안내실·기계실·화장실, 지상 1층부터 3층은 객실입니다. 기호(3,4,6-8,11-15)는 내부 인테리어가 마감된 카라반 형태이고, 기호(10)는 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 따라서 이 물건은 주거용 아파트식 접근이 아니라 숙박시설 운영자산과 토지의 회수 가능성으로 보아야 합니다.
권리의 시작점은 2020년 8월 26일 강구수산업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정·후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 비고에 일괄매각, 제시외 건물 포함이 적혀 있어, 현장 확인과 경계·부속시설 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경36856 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울릉군 북면 나리 504 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 이수현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 7,013,801,600원 / 1,684,013,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 545,753,424원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 0명. 임차인 표에 등재된 점유자나 보증금 신고가 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 을구 1번 강구수산업협동조합 근저당권이며, 이후 조재민 근저당, 포항수산업협동조합 가압류, 경북신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·인수 리스크
| 구분 | 내용 | 인수 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 내역 없음 | 0원 |
| 명시 인수권리 | 매각물건명세서 명시 인수권리: 해당사항없음 | 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서 명시 법정지상권: 해당사항없음 | 없음 |
| 비고 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 | 현장확인 |
이 물건의 인수 판단은 단순합니다. 임차인 보증금 인수, 대항력 임차인, 보증기관 승계 중복신고 이슈가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 실질취득액은 최저가 1,684,013,000원과 같습니다. 다만 제시외 건물이 포함되고, 감정평가 기타참고사항에 이동·철거 가능한 컨테이너 3개동과 조립식 취사장, 일부 현황 도로 가능성이 언급되어 있어 권리보다 물건·경계·시설 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,684,013,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 19,240,130원 |
| 을구 1번 근저당권 · 강구수산업협동조합 | 5,300,000,000원 | 1,664,772,870원 |
| 을구 2번 근저당권 · 조재민 | 650,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 포항수산업협동조합 | 29,933,053원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 경북신용보증재단 | 28,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 채권 6,008,433,053원 중 1,664,772,870원만 배당되고, 4,343,660,183원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 울릉군 북면 나리 소재 “(통칭)추산마을” 내에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 종교시설, 숙박시설(팬션), 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 기호(3,4,6-8,11-15)는 숙박시설이고, 기호(10)는 지하 1층 식당·안내실·기계실·화장실, 지상 1층-3층 객실인 숙박시설입니다.
- 구조. 기호(3,4,6-8,11-15)는 경량철골구조 기타지붕 단층 카라반, 기호(10)는 철근콘크리트구조 3층 건물입니다.
- 토지. 계획관리지역, 개발촉진지구(태하현포지구)이며, 토지면적은 975.0㎡, 공시지가 673,100원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 기호(9)는 공부상 지목이 “전”이나 현황은 “잡종지”입니다.
- 기타. 기호(1,5)의 북서측 일부는 현황 도로일 개연성이 있고, 정확한 경계 및 이용상황 확인은 측량이 필요하다고 되어 있습니다.
⑤ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 1,684,013,000원 | 1,664,772,870원 | 4,343,660,183원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 1,178,809,100원 | 1,164,621,009원 | 4,843,812,044원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 825,166,370원 | 814,514,706원 | 5,193,918,347원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자 청구액 545,753,424원과 별개로 배당구조상 현재 최저가에서도 후순위권자는 배당을 받지 못하고, 채권자 총 미배당이 크게 남습니다. 이 사실 자체가 매수인 인수로 이어지는 것은 아니지만, 물건이 감정가 대비 낮은 가격까지 내려온 배경으로 수요·환금성 검토가 필요하다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 아파트가 아니라 숙박시설·토지입니다. 숙박시설 영업 가능성, 시설 상태, 객실·식당·안내실의 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 있으므로, 포함 범위와 철거·이전 가능 시설을 현장에서 확인하세요.
- 경계 확인. 기호(1,5)의 북서측 일부가 현황 도로일 개연성이 있고, 정확한 경계 및 이용상황 확인은 측량이 필요하다고 되어 있습니다.
- 임대관계. 감정평가 기타참고사항의 임대관계는 미상입니다. 명세서상 임차인은 없지만 실제 점유·운영자·시설 사용자를 확인해야 합니다.
- 자금 계획. 현재 최저가 1,684,013,000원 기준 실질취득은 1,684,013,000원입니다. 인수 0원이라고 해도 숙박시설 보수·운영·관리 비용은 별도입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 경계와 제시외 건물 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단은 ‘운영·환금성’
이 물건은 권리만 놓고 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 하지만 이것만으로 좋은 물건이라고 결론내리면 위험합니다. 이 사건의 본질은 울릉군 북면 나리의 숙박시설·토지를 1,684,013,000원에 취득해 실제로 운영하거나 재매각할 수 있느냐입니다. 권리는 합격, 가격은 현장·수익·환금성 검증 후 판단입니다.
