대구지방법원 2025타경3736. 대구 달서구 월성동의 월성청구코아 상가동 1층 126호입니다. 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설이며, 소유자는 백승국입니다. 회생회사 홈플러스 주식회사의 관리인이 신청한 임의경매로, 신청채권액은 15,687,945원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 16.8%인 3,663,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에서는 단순한 유찰 횟수보다 기존 전세권의 처리와 건축물의 적법한 이용 가능성이 더욱 중요합니다.

특히 등기부의 전세권자는 삼성테스코주식회사로 기재되어 있고, 이후 홈플러스주식회사로 상호가 변경되었습니다. 경매신청채권자 역시 홈플러스의 관리인으로 기재되어 있어, 전세권자의 경매신청 및 배당 절차에 따른 전세권 소멸 여부를 확인할 필요가 있습니다. 이 관계를 무시하고 미배당 전세금 전액을 매수인이 인수한다고 계산하는 것도, 반대로 선순위 전세권이 아무 문제 없이 소멸한다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권의 처리부터 확인

이 사건의 핵심은 전세권자와 경매신청채권자의 관계입니다. 삼성테스코주식회사는 2011년 홈플러스주식회사로 상호를 변경했으며, 경매신청채권자는 회생회사 홈플러스 주식회사의 관리인으로 기재되어 있습니다. 전세권자가 해당 권리를 근거로 경매를 신청한 경우에는 선순위 전세권이라도 매각으로 소멸할 수 있습니다.

실제로 매각물건명세서에는 매수인이 인수하는 권리를 해당사항 없음으로 기재하고 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 다만 등기상 전세권의 선순위 관계와 해당 명세서의 결론을 함께 확인해야 하므로, 신청채권의 법적 근거, 전세권자의 동일성, 배당요구 및 전세권 소멸 처리를 원본 기록으로 대조하는 것이 중요합니다.

② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 확인은 필요

임차인 신고 내역은 없으며, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유자, 임대차보증금, 점유 권원 및 임대차 승계 여부가 확인되었다고 볼 수는 없습니다. 현재 확인된 내용만으로 별도 점유자의 대항력이 있다고 단정할 수도 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 17%가 곧 시세의 17%는 아니다

감정가는 21,800,000원이고, 다섯 차례 유찰된 현재 최저매각가는 3,663,000원입니다. 감정가 대비 할인 폭은 상당하지만, 이 상가의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 실제 시장가격과의 차이는 산정할 수 없습니다.

여기에 위반건축물 등재, 무단용도변경 시정 문제, 실제 임대관계 미확인이라는 조건이 겹칩니다. 특히 상가는 주거용 부동산과 달리 실제 이용 가능 업종, 영업 수익, 공실 가능성 및 재매각 수요에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 따라서 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 저평가 물건이라고 결론 낼 수 없습니다.

회차별 금액과 미배당액은 예상 시나리오입니다. 미배당액은 자동으로 매수인 인수액이 되는 금액이 아닙니다. 실제 배당과 권리 소멸은 법원의 절차 및 확정된 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,663,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 465,934원을 먼저 반영하면, 전세권 채권에 대한 예상배당액은 3,197,066원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

다만 신청채권액은 15,687,945원으로 기재되어 있는 반면, 위 배당표는 전세금 15,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 또한 회차별 예상표에는 신청채권자의 배당액이 0원으로 별도 표시되어 있습니다. 전세권자와 신청채권자의 명칭 변경 관계가 존재하므로, 중복 채권 여부와 실제 배당순위·배당액은 원본 배당자료를 통해 확인해야 합니다. 위 표는 확정배당표가 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 월성동, 달서구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물·이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 중 1층 126호이며, 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다. 위생·급배수·소방·승강기설비 등이 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 40m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 사다리형의 평탄한 상업용 건부지입니다.
• 토지이용계획. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 광로3류 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 2,216,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 위반건축물 등재 문제는 별도로 존재합니다.
• 환금성. 5회 유찰 이력과 실거래가격 미확인, 무단용도변경 문제를 함께 고려해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 실제 매각 수요나 향후 처분 가능성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 확인. 을구 3번 전세권 15,000,000원의 소멸 근거, 전세권자의 경매신청 관계, 배당 절차 및 매각 후 말소 여부를 확인하세요.
• 매각물건명세서 재확인. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재가 최종 매각기일에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 위반건축물 확인. 관할 건축 담당 부서에 무단용도변경의 구체적인 내용, 시정 가능성 및 행정상 부담을 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 판매시설 이용자와 임대관계, 보증금·차임, 점유 권원 및 낙찰 후 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 할인율이 아닌 주변 상가의 실제 거래가격, 임대수익과 매각 가능성을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
• 미배당액 해석 주의. 현재 전세금 미배당 추정액 11,802,934원을 매수인 인수액으로 단순 합산하거나, 별도 확인 없이 인수 위험이 전혀 없다고 단정하지 마세요.
• 기타 비용. 공용부분 미납 관리비, 취득 관련 부대비용, 위반건축물 시정 비용 및 명도 가능성을 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·감정평가서를 최종 대조하세요.

맺으며 — “366만원이라는 숫자보다 중요한 것”

대구 월성청구코아 126호는 감정가 21,800,000원에서 다섯 차례 유찰되어 최저가가 3,663,000원까지 내려온 근린시설입니다. 하지만 5회 유찰과 감정가 대비 16.8%라는 가격만으로 저렴한 상가라고 판단하기는 어렵습니다.

등기에는 전세금 15,000,000원의 선순위 전세권이 남아 있으나, 전세권자와 경매신청채권자의 관계 및 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재를 함께 고려해야 합니다. 예상 미배당액 11,802,934원을 매수인 부담으로 자동 확정할 수는 없으며, 반대로 전세권의 소멸 근거도 최종적으로 확인해야 합니다.

더욱 중요한 것은 무단용도변경에 따른 위반건축물 등재입니다. 현재 이용 가능 상태와 향후 적법한 영업 가능성을 확인하지 않은 채 낙찰받으면, 가격과 별개로 시정 부담이나 사용상 제약이 발생할 수 있습니다. 실제 임대관계와 비교 가능한 시장가격 역시 확인이 필요합니다.

결론은 권리관계의 확정과 건축물 적법성 확인을 우선하는 것입니다. 인수액이 없다는 전제가 확정되더라도, 반복 유찰과 위반건축물 문제로 인한 환금성 위험이 남습니다. 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 실제 사용 가능성과 최종 취득 부담을 중심으로 검토해야 합니다.