대구지방법원 2025타경3736. 대구 달서구 월성동 ‘월성청구코아’ 상가동 1층 126호로, 감정평가서상 판매시설로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가 21,800,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 10,682,000원입니다. 표면상 가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일·유사 점포의 실거래나 임대수익 자료가 없어 가격 메리트를 확정할 근거는 없습니다.

권리자료상 신고된 임차인은 0명이고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당 없음으로 정리되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 없다는 판단을 동일하게 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 말소기준 원본 대조 필요

신고된 임차인은 없습니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 수는 0명으로 정리됩니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음이며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.

2007.07.24.에는 영업용 구분건물 전부를 범위로 전세금 15,000,000원의 전세권이 삼성테스코주식회사 명의로 설정됐고, 2011.04.28. 상호가 홈플러스주식회사로 변경됐습니다. 경매개시결정 채권자도 회생회사 홈플러스 주식회사의 관리인으로 기재되어 있어, 이 전세권과 경매신청의 연관성을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 10,682,000원으로 감정가 21,800,000원의 49%입니다. 그러나 동일 건물 또는 유사 점포의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 싸다고 평가할 수 없습니다.

유찰이 거듭되면 매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 미배당 채권이 매수인에게 승계되지 않습니다. 즉 권리 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 상가의 실제 경제성은 매각가만이 아니라 점유 상태, 임대료, 공실 가능성, 관리비와 위반건축물 시정 부담까지 확인해야 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 10,682,000원 가정)

총 채권액 36,000,000원 중 예상 배당액은 10,089,724원이며 미배당액은 25,910,276원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 1999년 근저당권의 말소기재가 있으므로 실제 배당순위는 원본 대조가 필요합니다.

④ 입지·건물·위반건축물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 월성동 달서구청 남서측 인근의 월성청구코아 상가동 1층 126호입니다. 주위는 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가 기준시점 현재 판매시설로 이용 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 1층 점포이며, 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 남동측으로 폭 약 40미터 포장도로와 접합니다. 토지는 평탄한 사다리형이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 전체 토지면적은 1,812.2㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 광로3류와 접합니다. 토지 공시지가는 2,216,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장에 건축과-41134호(2016.09.26.) 무단용도변경 시정 통지가 기재돼 있습니다. 감정서상 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐지만, 위반건축물 표시는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 대조. 1999년 근저당권을 말소기준으로 산정한 내용과 2006년 해당 근저당권 말소기재가 함께 존재합니다. 등기 원본과 매각물건명세서에서 실제 효력과 배당순위를 확인하세요.
• 전세권 확인. 2007년 전세권의 현재 효력, 존속기간 종료 이후 처리 여부, 경매신청채권과의 관계를 확인하세요.
• 점유·임대관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 영업자, 임대차계약과 명도대상을 직접 조사해야 합니다.
• 위반건축물 행정 확인. 관할기관에 무단용도변경 내용, 시정 완료 여부, 원상복구 범위, 이행강제금과 사용 제한 여부를 확인하세요.
• 가격 상한 산정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 임대료·공실·관리비·수선비를 반영해 수익가치를 계산하세요.
• 관리비·상가 운영비. 미납 관리비와 공용부분 부담, 상가 관리규약 및 영업 관련 제한을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 본 분석은 제공된 등기·명세서·감정 및 배당자료를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 건축물대장을 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리 인수는 0원, 판단은 보류

이 물건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 그 사실만으로 안전한 저가 매물이라고 결론 내리기에는 확인할 사항이 큽니다.

첫째, 1999년 근저당권을 기준권리로 본 산정과 2006년 말소기재가 동시에 존재해 실제 권리순위의 원본 대조가 필요합니다. 둘째, 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 셋째, 집합건축물대장에 무단용도변경 위반건축물로 등재돼 있습니다. 넷째, 실거래 자료가 없어 현재 최저가 10,682,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

인수액은 0원, 권리·행정·가격 검증은 미완료. 두 차례 유찰과 감정가 49%라는 숫자보다 위반건축물의 시정 상태, 실제 점유관계, 말소기준권리와 임대수익을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.