대구지방법원 2025타경3781. 대구테크노폴리스 일반산업단지 안에 있는 빅타워 1층 104호 근린시설입니다. 감정평가상 104호는 판매시설로서 현재 공실이며, 2층부터 5층까지는 주차장으로 구성된 5층 건물입니다. 목록 1과 목록 2를 일괄평가했고, 1층 판매시설에는 2층 206호 주차장 지분이 포함돼 일괄매각됩니다.
권리분석의 기준은 2020년 2월 6일 설정된 대구대서신용협동조합의 채권최고액 696,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 국세 압류 2건, 주식회사디케이티 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 기재돼, 제공된 배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3781 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 599-1 빅타워 1층 104호 도로명: 대구광역시 달성군 유가읍 테크노북로6길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 판매시설(공실) · 2층 206호 주차장 지분 포함 일괄매각 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 일반철골구조지붕 5층 건물 · 1층 단위상가 및 2~5층 주차장 |
| 소유자 | 김일규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 571,000,000원 / 195,853,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대서신용협동조합 / 595,868,478원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 경제자유구역 · 일반산업단지 · 산업지원구역 · 연구개발특구 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 이력에는 2016년 화원농업협동조합 근저당권과 2020년 1월 대구대서신용협동조합 근저당권이 먼저 등장하지만, 각각 2020년 1월 31일과 2020년 2월 7일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 매각물건명세서 비고에도 대지권 목적 토지의 별도등기 을구 1번 근저당권은 2020년 1월 31일 말소됐다고 기재돼 있습니다.
따라서 현재 권리분석의 기준은 김일규 소유권이전과 같은 날인 2020년 2월 6일 접수된 대구대서신용협동조합 근저당권입니다. 이후 장현정 근저당권은 2022년 3월 2일 이미 말소됐고, 국세 압류 2건과 주식회사디케이티 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%가 곧 시세는 아니다
현재 최저매각가는 195,853,000원으로 감정가 571,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰되며 감정가보다 375,147,000원 낮아졌지만, 이 차이는 감정평가액과 경매 최저가의 차이일 뿐 실제 시장가치와의 차이를 의미하지는 않습니다.
동일 상가 또는 인근 유사 판매시설의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용이 아니라 공실 판매시설이므로 아파트처럼 단순한 평형별 거래 비교가 어렵고, 실제 가치는 임대료·공실기간·전용 접근성·가시성·주차장 이용조건 등에 크게 좌우됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 195,853,000원 | 34.3% | 7,268,688,942원 |
| 4회 유찰 시 | 137,097,100원 | 24.01% | 7,326,622,259원 |
| 5회 유찰 시 | 95,967,970원 | 16.81% | 7,367,159,453원 |
회차가 내려가도 제공된 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 더 낮은 최저가는 채권자의 미배당을 늘릴 뿐, 공실 상가의 임대수익과 환금성을 자동으로 개선하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,853,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,541,942원 |
| 을구 1번 근저당 · 화원농업협동조합 | 2,990,000,000원 | 192,311,058원 |
| 을구 3번 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 2,880,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 696,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 장현정 | 95,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사디케이티 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,461,000,000원 중 배당 추정액은 192,311,058원이며, 미배당액은 7,268,688,942원입니다. 신청채권자 청구액은 595,868,478원이나 현재 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 나타납니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물적 조건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 현풍읍과 유가읍에 걸쳐 조성된 대구테크노폴리스 일반산업단지 안, 대구비슬초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·도로변 근린생활시설·업무시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 각각 폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 구조·설비. 일반철골구조 5층 건물로 외벽은 치장석·알루미늄복합패널·컬러판넬, 내벽은 석고보드·타일·판넬노출 등입니다. 공동 위생·급배수·승강기·스프링클러 설비가 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 평탄한 정방형 토지로 상업용 건부지 및 주차장 등으로 이용 중입니다. 토지면적은 2,373.7㎡, 공시지가는 722,400원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·산업지원구역·연구개발특구 등에 포함되며 교육환경 상대보호구역과 중로2류 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 조사. 같은 건물 1층 점포와 인근 테크노폴리스 상가의 최근 매매가격, 보증금·월세·관리비·공실기간을 직접 조사해 수익환원가를 계산하세요.
- 공실 원인 확인. 단순 미임대인지, 가시성·동선·전용 출입·업종 제한·관리비 부담 등 구조적 공실 원인이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사 원문과 현장 방문으로 실제 점유자·집기·열쇠 인도 상태를 재확인하세요.
- 일괄매각 범위. 1층 104호와 2층 206호 주차장 지분의 권리범위, 전용·공용 사용조건과 관리규약을 확인하세요.
- 말소기록 대조. 을구 1번·3번 근저당 말소와 별도등기, 배당계산의 선순위 배분이 서로 일치하는지 등기부·매각물건명세서·배당요구 서류 원본으로 검증하세요.
- 세금·관리비. 국세 압류가 2건 존재하므로 당해세 배당 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납액과 승계 범위를 관리주체에 문의하세요.
- 최종 입찰가. 감정가 대비 할인율이 아니라 예상 임대수익·공실비용·취득세·수선비·매각기간을 반영한 목표수익률을 기준으로 상한가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 검증되지 않았다
이 물건의 장점은 분명합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권이 없고, 제공된 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건은 현재 공실인 판매시설이고, 감정가 571,000,000원에서 세 차례 유찰된 뒤 195,853,000원까지 내려왔습니다.
이 34.3%라는 비율은 시세 할인율이 아닙니다. 최신 실거래와 임대수익 자료가 없는 상태에서 감정가 대비 낙폭만 보고 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 반복 유찰은 시장이 기존 가격에서 환금성과 수익성을 받아들이지 않았다는 신호이기도 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다. 상권과 임대수익을 확인해 공실 위험을 숫자로 환산한 뒤에만 입찰가를 정해야 합니다.