대구지방법원 2025타경3866. 대구염색일반산업단지 안에 위치한 토지 1,668㎡와 공장·사무실·실험실·창고·기계실 등을 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사은성다이텍이며, 2015년 5월 21일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 2,250,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞서 등기됐던 대구은행·국민은행·한국스탠다드차타드은행 등의 근저당권과 과거 가압류는 후속 말소등기로 정리되어 있습니다. 현재 말소기준 이후의 신한은행 추가 근저당, 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단 가압류, 경매개시결정과 조세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 권리 자체보다 현장 점유, 공장 설비와 제시외 건물의 행정상 상태, 실제 시장가치를 확인하는 것이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3866 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 2036-36 · 대구광역시 서구 염색공단중앙로22길 11 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 부속 사무실·실험실·창고·기계실 |
| 토지 | 공장용지 1,668㎡ · 일반공업지역 · 일반산업단지 · 공시지가 1,032,000원/㎡ |
| 토지 형상 / 도로 | 평지 · 정방형 · 소로한면 · 소로1류(폭 10m~12m) 접합 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 일반철골조 판넬지붕 단층 외 · 사용승인일 1998.01.09 |
| 소유자 | 주식회사은성다이텍 (2012.11.07. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 3,988,578,900원 / 1,954,404,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 3,185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 기준권리 이후는 소멸
1998년 대구은행 근저당권 3건은 2011년 9월 1일 말소됐고, 2011년 설정된 임성수 근저당권은 같은 해 7월 28일 말소됐습니다. 국민은행 근저당권 3건은 2012년 11월 7일, 한국스탠다드차타드은행 근저당권은 2015년 5월 21일 각각 말소됐습니다. 과거 가압류와 강제경매도 취하·취소 또는 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 1,954,404,000원으로 감정가 3,988,578,900원의 약 49%입니다. 두 차례 유찰로 숫자상 할인폭은 커졌지만, 동일하거나 유사한 공장·토지의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
공장 부동산은 토지 가치뿐 아니라 건물 노후도, 층고와 하중, 전력·급배수 설비, 공정 배치, 오염·폐기물 가능성, 제시외 건물의 적법성 등에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 비율보다는 현재 시설을 그대로 사용할 수 있는지와 위반건축물 해소 비용을 실질취득액에 더해 판단해야 합니다.
③ 배당 개요 (매각가 1,954,404,000원 가정)
| 배당 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 1,954,404,000원 | 현재 최저매각가 가정 |
| 집행비용 | 21,944,040원 | 매각가의 약 1.1% 추정 |
| 채권자 총 배당 | 1,932,459,960원 | 배당 가능액 전액 |
| 채권 총 미배당 | 10,947,430,429원 | 소유자 잔여 없음 |
| 매수인 인수 | 0원 | 실질취득액은 낙찰가와 동일 |
채권자별 배당 순위 계산에는 이미 말소된 과거 근저당권과 가압류 이력이 함께 반영된 항목이 있으므로 실제 배당표로 확정해 사용해서는 안 됩니다. 말소등기를 반영한 배당요구종기 이후의 채권신고와 조세채권을 원본으로 다시 대조해야 합니다. 다만 매수인 인수 0원이라는 결론은 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재와 일치합니다.
④ 제시외 건물·위반건축물 — 현장 리스크의 핵심
본건은 토지와 공장 건물뿐 아니라 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다. 이용상태는 주된 공장 외에 공장, 사무실, 실험실, 창고, 화장실, 기계실 등으로 조사됐습니다.
주 건물은 철근콘크리트 및 일반철골조 판넬지붕 단층으로, 주기둥은 H-Beam 600×200㎜ 등, 처마고는 약 5m입니다. 벽체는 조적조 및 판넬, 바닥은 칼라하드너 및 일부 타일, 천정은 철골트러스 노출 구조이며 일부 건물에는 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 서구 비산동 대구염색일반산업단지 안에 위치하며, 주위는 중소규모 공장과 염색공장 지원시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 1,668㎡, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,032,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·일반산업단지이며, 가축사육제한구역에 포함되고 폭 10m~12m의 소로1류에 접합니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산이 아니라 산업단지 내 공장·토지로, 실제 시설을 사용할 사업자 중심의 수요 확인이 필요합니다. 두 차례 유찰된 이력도 가격과 매각 소요기간 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 행정처분. 철골조 1층(중층) 공장 151.9㎡의 시정 가능 여부, 이행강제금, 철거·원상복구 비용을 관할기관에 확인하세요.
- 점유·임대차. 임대관계가 미상인 만큼 현장 사용주체, 사업자등록, 임대차계약과 보증금·차임 지급 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물 범위. 공장·사무실·실험실·창고·기계실 가운데 감정평가와 매각에 포함되는 범위를 현황도와 대조하세요.
- 설비·동산 소유권. 공장 내부 기계, 배관, 전력설비와 생산설비가 부동산 매각에 포함되는지 별도로 구분하세요.
- 환경·폐기물. 염색공장 관련 폐수·오염·폐기물 처리 상태와 향후 복구 비용을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인근 공장용지와 유사 공장의 실제 거래·임대수익, 건물 보수비를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 과거 권리의 말소등기, 배당요구 채권과 조세 압류를 등기부·매각물건명세서·배당요구 자료로 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장과 가격이 어려운 공장 경매
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 실질취득액은 현재 최저가인 1,954,404,000원으로 정리됩니다.
그러나 공장·토지에는 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 임대관계가 미상이며, 제시외 건물 중 151.9㎡ 위반건축물이 확인됩니다. 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 가격 검토의 출발점일 뿐, 저가 매수의 결론은 아닙니다. 권리는 정리됐지만 가격은 검증이 필요하고, 승부처는 위반건축물·점유·설비 상태를 현장에서 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
