대구지방법원 2025타경3996. 대구 달서구 용산동 성서7주공아파트 709동 최상층인 18층 1805호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 실거래 비교면적은 전용 49.76㎡입니다. 감정가 130,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,000,000원입니다.

등기상 핵심은 2015.10.21. 설정된 성일새마을금고 근저당권 108,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 한국외환은행·교보생명보험·성서새마을금고의 근저당권은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 2020년 리드코프 근저당권도 2021년 말소됐고, 현재 남아 있는 상상인저축은행 근저당권과 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 인수는 0원

임차인 없음. 별도 임차보증금이나 대항력 임차인 신고가 없어 임차보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.10.21. 성일새마을금고 근저당권이고, 이후의 상상인저축은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 시장은 하락 중

실거래 집계명은 세븐하이츠이며, 794세대·1997.11.13. 준공 단지입니다. 동일 비교면적 49.76㎡의 최근 거래 9건은 다음과 같습니다.

현재 최저가 91,000,000원은 최근 12개월 평균 128,000,000원보다 37,000,000원 낮고, 최신 거래 117,000,000원보다도 26,000,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 71.1%입니다. 같은 18층 거래도 2025.11. 139,000,000원에 있었기 때문에 현재 가격에는 일정한 안전 여유가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

총 채권액 434,700,000원 중 예상배당은 88,962,000원, 미배당은 345,738,000원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구성지초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 일반 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 승강장과 대구도시철도 2호선이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
• 도로. 서측 약 30m, 북측 약 25m, 남측 약 20m, 동측 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 공급·지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역과 택지개발사업 완료 지역에 해당합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 794세대 규모지만 1997.11.13. 준공 단지이고, 최근 거래가 117,000,000원까지 하락해 보수적인 매도가격 설정이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소사항 재확인. 과거 근저당권의 후속 말소등기와 현재 존속 권리를 최신 등기부로 다시 대조하세요.
• 배당표 검증. 예상배당 항목에 이미 말소된 근저당권이 포함돼 있으므로 채권계산서·배당요구·매각물건명세서를 함께 확인하세요.
• 하락장 반영. 최근 추세 -11.6%를 적용해 최신 거래 117,000,000원보다 충분히 낮은 범위에서 응찰 상한을 정하세요.
• 최상층 상태. 18층 건물의 18층 물건이므로 누수·결로·옥상 방수 상태를 현장에서 확인하세요.
• 명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현황조사서와 현장 방문으로 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 63,699,999원, 3회 유찰 시 44,589,999원으로 낮아지는 시나리오와 응찰 경쟁을 함께 검토하세요.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 하락 추세를 반영해 접근

이 물건은 임차인과 매수인 인수액이 없고, 현재 최저가 91,000,000원이 최근 12개월 평균 128,000,000원의 71.1%여서 권리와 가격 모두 기본 조건은 양호합니다. 특히 최신 거래 117,000,000원보다 26,000,000원 낮고, 같은 18층의 2025.11. 거래 139,000,000원과도 차이가 있습니다.

다만 시장 흐름은 분명히 하락 중입니다. 최근 거래 추세가 -11.6%이고 최신 거래가 전체 평균보다 크게 낮아진 만큼, 과거 평균이나 최고가를 기준으로 수익을 낙관하기보다 현재 거래 수준과 추가 하락 가능성을 반영한 보수적 응찰이 필요합니다. 또한 예상배당표와 등기 말소이력 사이의 차이는 입찰 전 원본 서류로 반드시 정리해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 여유 있음, 다만 하락장과 배당자료 대조가 조건인 물건입니다.