대구지방법원 2024타경37354. 포항시 남구 장기면 두원리 116-1 소재 건물로, 감정평가상 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 박성구이고, 현재 등기에서 말소기준으로 잡히는 권리는 2002년 3월 15일 장기법인어촌계의 가압류 52,375,736원입니다. 이후 2024년 12월 6일 구룡포수산업협동조합의 강제경매개시결정이 들어왔으며, 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 과거 근저당과 가압류 상당수가 이미 말소돼 현재의 권리관계는 복잡하지 않습니다. 문제는 등기 밖의 토지 사용관계입니다. 매각 비고에는 건물만 매각한다고 명시돼 있고, 이 건물을 위해 대지에 법정지상권이 성립하는지는 불명이라고 기재돼 있습니다. 명세서상 법정지상권 항목에 해당사항없음으로 표시된 내용과 별개로, 이 비고 문구 자체를 입찰 전 반드시 원문 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경37354 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 장기면 동해안로 2771-4 |
| 등기 부동산 | [건물] 경상북도 포항시 남구 장기면 두원리 116-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박성구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 46,980,000원 / 23,020,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 242,617,231원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 핵심은 대지 사용관계
현재 말소기준은 2002.03.15. 갑구 6번 장기법인어촌계 가압류입니다. 청구금액은 52,375,736원이고 매각으로 소멸합니다. 이후 강제경매개시결정 역시 소멸 대상으로 정리돼 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교가 아니라 권리·사용 리스크가 먼저
실거래 비교 자료는 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 46,980,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 23,020,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 토지와 건물의 결합가치를 그대로 사는 구조가 아니라 건물만 매각되는 사건입니다. 최저가격 하락보다 대지 사용권이 실제로 어떻게 확보되는지, 법정지상권이 성립하는지, 성립하지 않는 경우 토지소유 관계가 건물 이용에 어떤 영향을 주는지를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 814,360원 |
| 갑구 6번 가압류 · 장기법인어촌계 | 52,375,736원 | 22,205,640원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 구룡포수산업협동조합 | 242,617,231원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 294,992,967원, 예상 배당은 22,205,640원이며 미배당은 272,787,327원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 두원보건진료소 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지·임야·농가주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근은 가능하지만 감정평가상 전반적인 교통상황은 불편한 편입니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며 위생설비·급배수설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 건물 구조. 조적조 슬래브지붕 단층건과 목조 스레트지붕 단층건으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 관련 토지는 지목 대, 토지면적 626.0㎡, 토지이용상황 단독, 평지·가로장방형이며 공시지가는 209,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 규제자유특구, 계획관리지역, 성장관리계획구역 등이 포함되거나 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지 권원 확인. 건물만 매각되는 이유와 토지 소유관계, 법정지상권 성립 가능성을 등기부·매각물건명세서·감정평가서 원문으로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각에서 제외되는 제시외 건물의 위치와 사용관계, 멸실된 축사의 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 낮은 최저가를 시세할인으로 해석하지 않기. 2회 유찰·감정가 49%는 확인되지만 실거래 시세 자료가 없어 가격 우위는 단정할 수 없습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 272,787,327원이 발생하지만 배당 부족액 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아니며, 계산상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 법정지상권을 먼저 본다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 46,980,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 23,020,000원까지 내려왔습니다. 등기상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 결론을 가격에서 내리면 핵심을 놓칩니다. 건물만 매각되고, 그 건물을 위한 대지의 법정지상권 성립여부가 불명하기 때문입니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 사건은 등기상 소멸 여부보다 대지 사용권·점유관계·제시외 건물을 확인한 뒤에야 가격을 판단할 수 있는 물건입니다.
