대구지방법원 2025타경4135. 대구 달서구 송현동 1923-25의 토지와 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택과 변소이며, 토지면적은 145.3㎡입니다. 감정가 357,073,100원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 249,951,000원, 감정가의 70%입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2021.08.25. 설정된 수협은행 근저당권 180,000,000원이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인에게 넘어오는 금액은 모든 회차에서 0원입니다. 그러나 2014년 송현새마을금고 근저당권은 2016년 해지로 말소된 기록이 있는데도 현재 예상배당에는 60,000,000원이 반영돼 있으므로, 권리보다 먼저 배당관계 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4135 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 송현동 1923-25 · 대구광역시 달서구 월배로67안길 41-5 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 변소 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 · 외벽 적벽돌·화강석 붙임·몰탈위 페인팅 등 |
| 토지 | 대 145.3㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) · 일부 약 6㎡ 도로 이용 |
| 소유자 | 강남조 |
| 감정가 / 최저가 | 357,073,100원 / 249,951,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 157,969,759원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2014.11.19. 송현새마을금고 근저당권 60,000,000원이 설정됐지만, 2016.11.09. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2021.08.25. 설정된 수협은행 근저당권 180,000,000원입니다. 2025.12.16. 수협은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
② 가격 구조 — 70%만 보고 싸다고 단정할 수 없다
한 차례 유찰된 현재 최저가는 249,951,000원입니다. 다음 회차가 감정가 49%로 진행될 경우 174,965,700원, 감정가 34%까지 내려갈 경우 122,475,989원으로 계산돼 있습니다. 다만 비교 가능한 최근 거래가격이 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 249,951,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 174,965,700원 | 171,716,180원 | 68,283,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 122,475,989원 | 119,961,325원 | 120,038,675원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 늘어나는 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이며, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 따라서 2회·3회 유찰 시에도 실질취득은 해당 회차 매각가와 같고 인수액은 0원입니다. 가격 판단은 별도의 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태 확인을 거쳐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,951,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,299,314원 |
| 1. 근저당 · 송현새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,651,686원 |
현재 회차 추정에서는 채권액 240,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금 5,651,686원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 건물·토지 상태 — 일괄매각 범위를 확인
- 이용상태. 주 건물은 단독주택, 별도 건물은 변소로 이용 중입니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다. 현황상 건물의 위치·면적과 감정평가 포함 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 토지 일부 도로. 목록 토지 중 약 6㎡가 현황 도로로 이용되고 있어 실제 사용면적과 경계 확인이 필요합니다.
- 토지 형태. 지목은 대, 면적 145.3㎡, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 건물 구조. 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층으로 외벽은 적벽돌·화강석 붙임·몰탈위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 급배수·위생·도시가스 공급 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입지·이용규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송현초등학교 동측 인근으로 단독주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 960,600원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 제시외 건물의 현황과 공부상 등재 범위는 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 조사. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 인근 단독주택과 토지 실거래를 별도로 확인하세요.
- 말소 근저당 대조. 2016년 말소된 송현새마을금고 근저당이 예상배당에 포함된 사유를 채권계산서·배당요구 내역에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물의 구조·면적·소유관계·감정 포함 여부와 철거 또는 사용 제한 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 경계와 도로. 약 6㎡ 도로 이용 부분의 위치, 토지 경계, 실제 진입 폭과 차량 접근성을 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황 점유자와 전입 여부, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
말소기준권리는 수협은행 근저당이고, 임차인 배당·인수 없이 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 복잡한 인수형 물건은 아닙니다. 하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 매각범위와 가격 검증입니다. 단독주택과 변소, 제시외 건물을 함께 매각하고, 토지 일부 약 6㎡가 도로로 이용되며 소형차량만 접근 가능한 조건입니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 249,951,000원이지만, 이를 곧바로 시세보다 싸다고 해석할 근거는 충분하지 않습니다. 여기에 등기상 말소된 송현새마을금고 근저당이 예상배당에 포함된 차이까지 존재합니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 현장조사와 원본 대조가 끝나기 전에는 가격 메리트를 확정하기 어렵다입니다.
