대구지방법원 2025타경4135. 대구 달서구 송현동 1923-25의 단독주택·토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 가) 단독주택, 나) 변소이고, 건물은 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층입니다. 토지 145.3㎡와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 180,000,000원입니다. 현재 최저매각가를 기준으로 한 예상배당에서는 수협은행에 119,960,350원이 배당되고 60,039,650원이 미배당되지만, 이 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 예상 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 357,073,100원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 122,475,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 비율만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 단독주택·토지는 개별성의 영향이 크고, 이 물건은 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있으며 소형차량 접근, 제시외 건물 포함, 임대관계 미상이라는 요소까지 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4135 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 송현동 1923-25 · 대구광역시 달서구 월배로67안길 41-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 변소 · 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 145.3㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 강남조 |
| 감정가 / 최저가 | 357,073,100원 / 122,475,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 157,969,759원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지 일부 약 6㎡ 도로 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
과거 송현새마을금고 근저당 60,000,000원은 2016.11.09 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.08.25 수협은행 근저당권 180,000,000원이고, 2025.12.16 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·환금성 — 3회 유찰을 ‘시세 할인’으로 읽지 말 것
현재 회차 최저매각가는 122,475,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 4회 유찰 시 85,732,500원, 5회 유찰 시 60,012,749원 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 감정가 대비 낙폭은 시세 대비 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 특히 이 물건은 표준화된 공동주택이 아니라 단독주택 + 토지이고, 일괄매각·제시외 건물·현황 도로 이용이 결합돼 가격 판단에서 현장성과 개별성이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,475,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,514,650원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 180,000,000원 | 119,960,350원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 122,475,000원 가정 시 수협은행 채권최고액 기준 미배당은 60,039,650원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송현초등학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층으로 외벽은 적벽돌·화강석 붙임·몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·도시가스공급·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 145.3㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 960,600원/㎡입니다. 일부 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로 매각목록·감정평가서의 포함 범위를 대조해야 합니다.
- 도로 이용 부분 확인. 목록1 토지 일부 약 6㎡가 도로로 이용 중이므로 경계·현황·사용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 해석 주의. 현재 최저가가 감정가 34%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 수협은행에 미배당이 생겨도 제시된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자 미회수와 매수인 승계는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현황 확인이 더 중요한 물건
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 수협은행 근저당이고, 현재 최저가 122,475,000원 배당 시나리오에서 예상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 3회 유찰된 단독주택·토지 물건이고, 제시외 건물 포함, 토지 일부 도로 이용, 임대관계 미상이라는 현황 요소가 겹칩니다. 따라서 “감정가의 34%니까 싸다”가 아니라, “권리 승계는 낮지만 실제 점유·현황·경계·이용상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 한다”가 이 물건의 핵심입니다.
