대구지방법원 2025타경31042. 대구 달성군 현풍읍 중리 미소빌딩 제1동 1층 111호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가 339,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 81,394,000원입니다. 금액만 보면 크게 낮아졌지만, 이 물건은 주거용이 아니라 상업용 집합건물이고 동일·유사 호실의 실거래 비교치가 없어 감정가 대비 하락률을 곧바로 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서에 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 임차인 류진영·엄인성의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 확인된 자료를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 인접 110호와의 경계벽 부재, 임대관계와 점유 범위, 취하 관련 송달 기록은 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31042 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 496 미소빌딩주건축물 1동 1층 111호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 제이피씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 81,394,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청운신용협동조합 / 2,081,046,432원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 특이사항 | 인접한 구분건물 110호와의 사이에 경계벽 없음 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
등기상 소유권보존은 2017.06.27 제이피씨주식회사 명의로 이뤄졌습니다. 같은 날 경남은행 명의의 근저당권 2건이 설정됐지만, 2017.08.22 해지를 원인으로 두 등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 청운신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류진영 | 2019.06.19 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 2025.05.12 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄인성 | 2022.08.02 | 15,000,000원 | 1,150,000원 | 2025.05.30 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 류진영의 전입일 2019.06.19, 엄인성의 전입일 2022.08.02는 모두 말소기준권리인 2017.08.22 근저당권보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 매수인에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력이 없고, 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다.
두 임차인 모두 배당요구는 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 우선변제 여부와 별개로 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 유형은 아닙니다. 점유가 계속된다면 낙찰 후 인도명령·명도절차가 필요할 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 81,394,000원 | 13,274,471,092원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 56,975,800원 | 13,298,449,764원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 39,883,060원 | 13,315,234,835원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 24.01%인 81,394,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않아, 현재 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 76%가량 낮아졌다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,394,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,865,092원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 5,040,000,000원 | 79,528,908원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 4,440,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 청운신용협동조합 | 3,874,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 1,865,092원을 제외한 79,528,908원이 첫 번째 배당 항목에 배정되고, 총 채권 미배당액은 13,274,471,092원입니다. 신청채권 청구액 2,081,046,432원에 대한 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기 말소 이력과 실제 공동담보 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·사용성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포산공원 북서측 인근으로 아파트단지, 공공시설, 금융기관, 호텔과 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 약 25m, 남서측 약 20m, 북서측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·상업구역· 연구개발특구에 해당하며, 토지 공시지가는 2,319,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 기본적인 위생·급배수·승강기·화재탐지·전기· 소화전·스프링클러 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 110호와 경계벽이 없으므로 111호의 물리적 범위와 독립 사용 가능성을 직접 측정·확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 류진영·엄인성의 실제 사용 부분과 영업 여부, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 원문 확인. 두 임차인의 확정일자가 확인되지 않으므로 임대차계약서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 배당순위 재검토. 경남은행 근저당권 말소 이력과 예상배당표의 배당 순위가 일치하는지 등기부·공동담보목록·채권계산서를 확인하세요.
- 취하 관련 절차 확인. 2026.03.05 신청취하통지서 발송 및 2026.03.10 도달 기록이 있으므로 사건의 계속 여부와 매각 진행 상태를 법원에서 확인하세요.
- 상가 수익성 검증. 실거래 비교치 없이 감정가의 24%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 실제 임대료·공실·관리비·업종 수요를 조사하세요.
- 토지 별도등기. 토지의 별도등기는 2017.07.17 접수 제81516호로 말소된 사실을 원문에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전형, 가격과 사용성은 불확실형
이 물건은 대항력 없는 실제 임차인 2명이고 명시된 인수권리도 없어, 확인된 권리관계만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이것만으로 좋은 입찰물건이 되는 것은 아닙니다. 근린시설이 네 차례 유찰됐고, 동일·유사 호실의 최근 실거래 비교 기준이 없으며, 인접 110호와 경계벽도 없습니다.
감정가 339,000,000원에서 81,394,000원으로 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그 금액이 시장가보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 여기에 경계벽 부재에 따른 독립 사용성, 임차인 점유 범위, 취하 관련 절차, 등기 이력과 배당순위의 정합성까지 점검해야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮은 위험, 가격·환금성·현황 사용성은 높은 확인 필요입니다.