청주지방법원 2025타경107. 제천시 백운면 원월리의 토지 13,580.6㎡와 주유소, 캐노피, 수석 및 물품 경매전시장 등이 일괄매각되는 복합 물건입니다. 기호 5는 1·2층 주유소 사무실, 기호 6은 주유소 캐노피, 기호 7·8은 제1종근린생활시설로 이용 중입니다. 일반 주거용 부동산처럼 최저가와 인근 아파트 거래가만 비교해 판단할 수 있는 대상이 아니라, 영업시설·토지규제·점유관계·매각 포함 범위를 한꺼번에 검증해야 하는 특수 자산입니다.

등기상 말소기준은 2012년 10월 10일 제천농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 케이케이주식회사 근저당과 신용보증기금·롯데카드·문성주·서울보증보험·김주일의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 영역에서는 박규태와 정택진의 전입신고일이 확인되지 않아, 등기권리가 깨끗하다는 이유만으로 인수 위험까지 없다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인은 별도

말소기준인 제천농업협동조합 근저당권의 최초 채권최고액은 2,340,000,000원이며, 2013년 9월 6일 변경등기에는 채권최고액 2,769,000,000원이 기재돼 있습니다. 예상배당표는 2,340,000,000원을 채권액으로 계산하므로, 입찰 전 변경등기와 실제 배당요구 채권액을 원본으로 대조해야 합니다. 이 차이는 매수인이 근저당을 인수한다는 뜻은 아니지만, 배당구조와 채권 잔액을 이해하는 데 필요한 확인사항입니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 4명, 2명은 대항력 미상

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 실제 임차인 또는 점유 신고는 4명입니다. 정희돈과 농업회사법인호성(주), 조충규는 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 박규태와 정택진은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.

③ 가격·배당 구조 — 5회 유찰에도 후순위는 전액 미배당

현재 최저매각가는 감정가 3,609,632,600원의 약 33%인 1,182,805,000원입니다. 그러나 이 물건은 주유소, 근린생활시설, 대규모 토지, 농지취득자격증명 대상 토지와 여러 제시외 물건이 결합된 복합물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 5회 유찰 자체도 시장이 물건의 권리·점유·활용성·매각범위를 보수적으로 보고 있다는 신호입니다.

* 매수인 인수 0원은 예상배당 기준입니다. 대항력 판정이 불가능한 점유자 2명의 실제 임대차관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,182,805,000원 가정)

총 채권액 3,576,305,179원 중 1,168,576,950원만 배당되고, 미배당은 2,407,728,229원입니다. 매각대금은 집행비용을 제외하면 사실상 제천농업협동조합 근저당권에 전부 배당되며, 후순위 근저당과 가압류권자는 배당을 받지 못합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

⑤ 매각 포함·제외 범위 — 현장 경계 확인이 핵심

목록 3·4는 공부상 지목이 전이지만 현황은 조경석과 조경수가 있는 잡종지 상태입니다. 현재 이용상태가 농지가 아니더라도 매각조건상 농지취득자격증명이 필요하므로, 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 낙찰 후 제출이 되지 않으면 매수보증금이 몰수됩니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충청북도 제천시 백운면 원월리 소재 다릿재터널 동측 인근이며, 주변은 전·답, 근린생활시설과 주유소 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 남동측으로 국도 38호선 북부로에 접해 있으며, 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 기호 5는 1·2층 주유소 사무실, 기호 6은 캐노피, 기호 7·8은 수석 및 물품 경매전시장으로 사용됩니다.
• 토지 특성. 주유소용지·상업용, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 86,500원/㎡입니다.
• 규제. 생산관리지역을 중심으로 농업진흥구역·접도구역·가축사육제한구역이 포함되거나 저촉되고, 일부는 보전관리지역·농림지역에 접합니다.
• 공부 차이. 목록 3·4는 공부상 전이지만 조경석 및 조경수가 소재하는 잡종지 상태입니다.
• 건축물. 기호 5·6·7·8의 사용승인일은 2012.09.27이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 주유소·근린시설·토지·농지·제외물건이 결합된 특수 자산이고 이미 5회 유찰됐습니다. 일반 주거용 부동산보다 매수층과 자금조달 선택지가 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미상 임차인 2명. 박규태·정택진의 실제 점유 개시일, 전입·사업자등록 내역, 확정일자, 임대차계약서와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 농지취득자격증명. 목록 3·4의 발급 가능 여부와 제출기한을 관할 기관 및 법원에서 확인하세요. 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.
• 말소동의서. 목록 1·2·3의 선순위 지상권에 대한 2025.05.29 말소동의서가 실제 매각조건과 말소촉탁에 어떻게 반영되는지 원본을 대조하세요.
• 기계기구. 소재불명으로 제외된 일련번호 1·2와 매각에 포함되는 나머지 기계기구를 감정평가서 도면 및 현장 실물과 맞춰보세요.
• 타인소유 시설. 비닐하우스, 조경석·조경수, 컨테이너, 이동식 농막, 석조물·불상, 철골조 천막지붕 창고의 정확한 위치와 반출·철거 가능성을 확인하세요.
• 점유 범위. 임차인 4명의 점유 구역이 토지 일부, 주유소 전부, 2층, 제3동·제4동으로 나뉘므로 현황도와 실제 경계를 대조하세요.
• 가격 산정. 감정가의 33%라는 할인율만 사용하지 말고, 매각 제외 자산과 시설 상태, 토지규제, 점유 정리, 농취증 위험을 응찰가에서 차감하세요.
• 배당 원본 대조. 제천농업협동조합 근저당의 최초 채권최고액 2,340,000,000원과 변경등기액 2,769,000,000원, 신청 청구액 2,345,026,171원을 함께 확인하세요.

맺으며 — 할인율보다 ‘취득 범위와 점유 확정’이 먼저다

이 물건은 감정가 3,609,632,600원에서 5회 유찰돼 최저가가 1,182,805,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 배당모형상 인수액도 0원이지만, 권리분석의 결론을 여기서 끝낼 수는 없습니다.

실제 임차인 4명 중 2명은 대항력 판정이 불가능하고, 목록 3·4는 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 몰수됩니다. 소재불명 기계기구와 다수의 타인소유 물건이 매각에서 제외되며, 선순위 지상권 말소동의서의 최종 반영 여부도 확인해야 합니다. 주유소·근린생활시설·토지가 결합된 특수 용도와 5회 유찰 이력까지 감안하면, 감정가 대비 큰 폭의 할인만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

등기권리는 소멸형이지만, 점유와 매각범위는 고난도. 박규태·정택진의 대항력 여부, 농취증 발급, 포함·제외 시설의 현장 경계가 모두 확정된 뒤에야 배당모형상 실질취득가 1,182,805,000원을 실제 취득비용으로 받아들일 수 있습니다.