538,158,000원
대구지방법원 2025타경365. 포항시 북구 상원동, 포항육거리 남측 인근의 근린생활시설 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 의류판매점, 2~3층 창고·계단실 등, 옥탑 계단실, 그리고 제시외 창고로 정리됩니다. 권리만 보면 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다. 그러나 이 물건의 난도는 임차인 보증금 인수가 아니라, 상업용 부동산의 수요·임대관계 미상·선순위 배당 소진에 있습니다.
중요한 점은 최저가와 실질취득가가 같다는 것입니다. 임차인 보증금 인수형이 아니므로 최저매각가 538,158,000원에 매수인 인수 0원을 더한 538,158,000원이 현재 회차의 실질취득 기준입니다. 다만 실거래 비교자료가 제공되지 않았으므로, 이 가격이 시세보다 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 대신 데이터상 확인되는 것은 현재 회차에서도 채권 미배당이 4,645,806,645원이라는 사실입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경365 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 상원동 448-19 |
| 등기 부동산 | [건물] 경상북도 포항시 북구 상원동 448-19외 4필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 · 1층 의류판매점(상호: 피에르가르댕) · 2~3층 창고, 계단실 등 · 옥탑 계단실 · 기호 ㄱ 창고 |
| 토지 | 대 · 162.6㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 3,036,000원/㎡ · 광대로한면 |
| 소유자 | 정영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,568,976,000원 / 538,158,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 987,281,694원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 등기는 무겁다
데이터상 말소기준은 1994.11.28 접수된 을구 1(전 2)번 근저당권입니다. 이후 근저당권, 전세권, 가압류, 경매개시결정이 다수 이어지지만, 매각물건명세서의 명시 인수권리는 해당사항없음입니다. 법정지상권도 해당사항없음으로 기재되어 있어, 권리 인수형 물건은 아닙니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 538,158,000원 기준
이 사건에는 실거래 표본이 제공되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 34.3%라 싸다”라고 결론낼 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득은 최저가 538,158,000원에 인수액 0원을 더한 538,158,000원입니다. 비교 기준은 최저가 할인율이 아니라, 이 실질취득가가 포항육거리 남측 인근 일반상업지역 근린생활시설의 실제 임대수요·매각수요를 감당하는지입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 538,158,000원 | 530,376,420원 | 4,645,806,645원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 376,710,600원 | 370,636,652원 | 4,805,546,413원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 263,697,419원 | 259,205,655원 | 4,916,977,410원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수는 0원으로 유지됩니다. 다만 채권 미배당은 늘고, 신청채권자 국민은행은 현재 회차 시나리오에서도 배당 0원입니다. 이 구조는 매수인에게 직접 인수되는 돈은 아니지만, 경매 진행 동기와 가격 형성의 체감 난도를 높이는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 538,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,781,580원 |
| 을구 1(전 2)번 근저당권 · 주식회사조흥은행 | 채권액 미상 | 0원 |
| 을구 2(전 4)번 근저당권 · 주)조흥은행 | 채권액 미상 | 0원 |
| 을구 3(전 5)번 근저당권 · 주)조흥은행 | 채권액 미상 | 0원 |
| 을구 4(전 6)번 근저당권 · 주)조흥은행 | 채권액 미상 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사조흥은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 1,150,000,000원 | 430,376,420원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사삼일상호저축은행 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 전세권 · 유영남 | 180,000,000원 | 0원 |
| 을구 9-1번 근저당권 · 경북신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 김말순 | 75,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 강덕호 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 이종환 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 이종환 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 전세권 · 정영숙 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당권 · 이대균 | 75,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 이대균 | 269,000,000원 | 0원 |
| 을구 23번 근저당권 · 이대균 | 405,000,000원 | 0원 |
| 을구 25번 근저당권 · 동해구기선저인망수산업협동조합 | 1,028,000,000원 | 0원 |
| 을구 26번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,147,200,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 84,150,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 경북신용보증재단 | 79,745,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 5,314,518원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사국민은행 | 84,884,398원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사우리은행 | 40,389,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표는 채권자 총 청구 5,176,183,065원 중 530,376,420원 배당, 미배당 4,645,806,645원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 상원동 소재 포항육거리 남측 인근, 도심 노선상가지대입니다. 일반음식점, 카페, 유흥업소, 판매시설 등이 밀집하고 중심상가지대에 인근해 번화합니다.
- 교통. 도심의 간선대로에 접하고 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 가능합니다.
- 용도지역. 도시지역, 일반상업지역, 관광특구(포항영일만관광특구), 중점경관관리구역(시가지)에 속합니다. 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅·화강석판·복합판넬·드라이비트 붙임 등으로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물 포함입니다. 제시외 건물은 옥상에 소재하고, 옥상 누수방지시설은 건물에 포함하여 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 이 사건은 인수 0원이므로 현재 회차 실질취득은 538,158,000원입니다. 감정가 대비 할인율만으로 판단하지 말고 이 금액이 상권·임대수익·재매각가를 감당하는지 보세요.
- 임대관계 확인. tenants 데이터는 비어 있지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 영업자, 임대차계약, 보증금, 월세, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외·옥상 확인. 제시외 건물과 옥상 누수방지시설이 평가에 포함되어 있습니다. 실제 구조, 누수, 유지보수 비용, 사용 가능성을 확인하세요.
- 배당구조 점검. 현재 회차에서 채권자 총 청구 5,176,183,065원 중 미배당 4,645,806,645원, 신청채권자 국민은행 배당 0원으로 계산됩니다. 권리 인수는 아니지만 진행 변수로 점검할 항목입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 임대관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 시작점일 뿐
이 사건의 좋은 점은 명확합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가를 덮어 실질취득가가 보증금으로 고정되는 유형은 아닙니다. 그러나 물건은 주거용 아파트가 아니라 포항 도심 상권의 근린생활시설과 토지입니다. 실거래 비교자료가 없고, 임대관계가 미상이며, 3회 유찰 현재에도 신청채권자 배당이 0원으로 계산됩니다. 결론은 권리는 인수 0원, 가격 판단은 보류, 환금성 검증은 필수입니다.
