376,710,000원
대구지방법원 2025타경365. 포항시 북구 상원동 448-19 외 4필지의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설로, 1층은 의류판매점 ‘피에르가르댕’, 2~3층은 창고·계단실, 옥탑은 계단실로 이용되고 있습니다. 옥상에는 샌드위치판넬조 단층 창고가 있으며, 매각물건명세서상 제시외 건물과 옥상 누수방지시설도 건물에 포함해 평가됐습니다.
권리 구조의 기준점은 2023.09.11. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,147,200,000원이며, 그 뒤로 신용보증기금·경북신용보증재단·국민은행·우리은행의 가압류와 2025.05.19. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 등기된 근저당·전세권과 이전 경매 관련 등기는 이미 말소된 이력으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경365 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 상원동 448-19 외 4필지 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 · 1층 의류판매점, 2~3층 창고·계단실, 옥탑 계단실 · 옥상 제시외 창고 |
| 소유자 | 정영숙 · 2020.09.10. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 토지 정보 | 162.6㎡ · 지목 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 광대로 한면 |
| 공시지가 | 3,036,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,568,976,000원 / 376,710,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 987,281,694원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 누수방지시설은 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.11. 을구 26번 국민은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 가압류 5건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격과 유찰 — 감정가 할인율만으로 시세를 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 376,710,000원으로 감정가 1,568,976,000원의 24.01% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐다는 점은 분명하지만, 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 이 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론낼 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설과 토지가 결합된 물건은 실제 임대수익·점유상태·건물 상태와 상권을 함께 확인해야 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 376,710,000원 | 24.01% | 370,636,060원 | 1,071,047,005원 |
| 5회 유찰 시 | 263,696,999원 | 16.81% | 259,205,241원 | 1,182,477,824원 |
| 6회 유찰 시 | 184,587,899원 | 11.76% | 181,203,668원 | 1,260,479,397원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 주어진 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 ‘채권자가 얼마나 못 받는가’보다 실제 부동산 가치와 376,710,000원이라는 현재 입찰 기준가를 비교하는 작업이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 376,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,073,940원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,147,200,000원 | 370,636,060원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 84,150,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 79,745,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 5,314,518원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민은행 | 84,884,398원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사우리은행 | 40,389,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,441,683,065원, 예상 배당액은 370,636,060원, 미배당액은 1,071,047,005원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 북구 상원동 ‘포항육거리’ 남측 인근이며, 일반음식점·카페·유흥업소·판매시설 등이 밀집한 도심 노선상가지대입니다.
- 교통. 도심 간선대로에 접하고 노선버스승강장이 가까우며 차량 출입이 가능합니다.
- 이용. 1층 의류판매점, 2~3층 창고·계단실, 옥탑 계단실로 이용 중이며 옥상에는 샌드위치판넬조 단층 창고가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역이며 관광특구와 중점경관관리구역에 포함됩니다. 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고, 토지는 평지·세로장방·광대로 한면 조건입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며 급배수·위생설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유와 영업관계 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 등기사항 확인 기준일은 2026.07.02입니다. 매각기일 2026.09.28 전 최신 등기부로 추가 권리 여부를 다시 확인하세요.
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 1층 점포와 창고의 실제 점유자·계약관계·명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 옥상 제시외 건물, 누수방지시설이 평가·매각 범위에 포함된 내용을 원문과 현황에서 대조하세요.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 상권·임대수익·공실·건물 상태를 기준으로 현재 최저가 376,710,000원을 검증하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차에서 1,071,047,005원의 미배당이 발생하지만, 주어진 권리관계상 그 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”과 “가격 할인”은 다르다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.09.11. 국민은행 근저당이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어서 권리분석상 실질취득액은 현재 최저가 376,710,000원입니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 1,568,976,000원에서 4회 유찰돼 376,710,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가가 없고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘감정가보다 얼마나 떨어졌는가’가 아니라 현재 상권·수익성·점유상태와 건물 상태를 기준으로 376,710,000원의 적정성을 검증하는 것입니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 가격과 점유 확인 부담은 남아 있습니다.
