창원지방법원 2025타경580. 김해시 진영읍 설창리 국도변에 위치한 토지와 여러 동의 건물을 일괄 매각하는 복합부동산입니다. 감정평가상 건물은 주택·차고·근린생활시설로 이용되고 있으며, 근린생활시설은 음식점 용도이나 영업이 중단된 상태입니다. 토지 면적은 985㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이고, 공유자인 김덕련·김해용이 각각 2분의 1 지분을 소유하고 있습니다.
감정가 대비 최저가 비율만 보면 낙폭은 큽니다. 하지만 동일 유형의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 698,764,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 주택과 영업 중단 근린생활시설, 차고, 토지가 결합된 비표준 물건이고 일부 토지가 도시계획시설에 저촉돼 있어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경580 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 설창리 605-8 · 경상남도 김해시 진영읍 김해대로 742 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 · 차고 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 김덕련 2분의 1 · 김해용 2분의 1 |
| 토지 | 985㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 중로한면 |
| 용도지역 / 공시지가 | 제2종일반주거지역 · 693,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 2,910,311,840원 / 698,764,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진영농업협동조합 / 1,718,932,585원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 말소 기록이 충돌한다
등기에는 2003년·2005년 진영농업협동조합 근저당이 설정됐다가 2012.09.21 말소된 기록이 있고, 2012년 경남은행 근저당과 2013년 하나은행 근저당도 2017.10.20 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 같은 날 김덕련·김해용에게 소유권이 이전되고 진영농업협동조합 근저당 1,690,000,000원이 새로 설정됐으며, 2018년 채권최고액이 2,080,000,000원으로 변경됐습니다. 2024년에는 같은 조합 명의의 130,000,000원 근저당이 추가됐습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이며, 건물 일부가 주택과 근린생활시설로 이용됩니다. 따라서 제시된 시뮬레이션의 인수액은 0원이지만, 현장 점유자와 사업자등록·전입세대·확정일자 내역을 확인하기 전까지 명도 및 임차보증금 위험을 완전히 배제해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 698,764,000원으로 감정가 2,910,311,840원의 24.01%입니다. 네 차례 유찰로 감정가 대비 가격이 크게 내려왔지만, 이 물건은 일반 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 곧바로 대입하기 어려운 주택·음식점·차고·토지 일괄매각 물건입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 698,764,000원 | 24.01% | 2,780,623,640원 |
| 5회 유찰 시 | 489,134,799원 | 16.81% | 2,988,156,549원 |
| 6회 유찰 시 | 342,394,359원 | 11.76% | 3,133,199,162원 |
유찰이 추가되면 매각가는 낮아지지만 채권 미배당은 2,780,623,640원 → 2,988,156,549원 → 3,133,199,162원으로 증가합니다. 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원이므로 채권 미배당 자체가 매수인에게 이전되는 구조로 계산되지는 않았습니다. 다만 이 결론은 실제 존속 권리와 점유관계가 서류상 확인된다는 전제에서만 유효합니다.
③ 예상배당표 (매각가 698,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,387,640원 |
| 1. 근저당 · 진영농업협동조합 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 근저당 · 진영농업협동조합 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,200,000,000원 | 339,376,360원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 진영농업협동조합 | 1,690,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 진영농업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 3,470,000,000원 중 집행비용을 제외한 예상배당은 689,376,360원이며, 미배당은 2,780,623,640원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감돼 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 제시된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 진영읍 설창리 설창마을 남서측 인근의 국도변 상가지대로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 주택, 차고, 근린생활시설로 이용 중이며 근린생활시설은 음식점 용도이나 영업이 중단된 상태입니다.
- 토지. 면적 985㎡, 제2종일반주거지역, 상업용, 완경사, 사다리형, 중로한면 조건입니다.
- 도시계획. 일부 토지가 중로1류 및 완충녹지에 저촉되고, 기반시설부담구역이 포함됩니다.
- 목록 차이. 지적분할과 일반건축물대장 분리로 현황 및 건축물대장상 소재지번은 진영읍 설창리 605-19이며, 부속 단층 차고는 일반건축물대장상 지1층입니다.
- 토지 현황. 목록6은 공부상 과수원이지만 현황은 다른 목록의 부속토지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 주택·영업시설·차고·토지가 결합된 비표준 복합물건이고 음식점 영업이 중단돼 있어 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2001.02.21 김해시 압류와 2012.09.25 해당 압류 말소 기록을 원본 등기부에서 대조하고 실제 말소기준권리를 다시 특정해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 예상배당표에 포함된 2003년·2005년 진영농업협동조합 근저당과 2012년 경남은행 근저당의 말소 여부 및 실제 채권신고 내용을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세라면 배당금이 우선 차감될 수 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 사업자등록, 현장 점유자, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 토지·주택·차고·근린생활시설의 매각 대상 범위와 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 소재지번 차이. 등기상 설창리 605-8과 현황·건축물대장상 설창리 605-19의 관계를 지적도, 토지대장, 건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 도시계획 저촉. 중로1류·완충녹지 저촉 면적과 향후 이용 제한, 보상 가능성, 건축·증축 제한을 확인해야 합니다.
- 영업시설 가치. 영업 중단 음식점의 내부 상태, 설비 활용 가능성, 원상복구비와 재임대 가능성을 별도 산정해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 토지·상가·단독주택 거래와 임대수익을 각각 조사해 합산가치를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서·건축물대장·토지이용계획확인서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%보다 중요한 것은 권리의 현재 상태”
이 물건은 네 차례 유찰돼 최저가가 698,764,000원까지 내려왔고, 제시된 계산상 실질취득액도 인수 0원을 더한 698,764,000원입니다. 그러나 동일 유형의 실거래 비교값이 없어 시장가격보다 저렴하다고 말할 수 없고, 주택·차고·영업 중단 근린생활시설·토지가 결합된 물건이라 환금성도 단순하지 않습니다.
무엇보다 제시된 말소기준인 2001년 김해시 압류에는 2012년 말소 기록이 존재하고, 예상배당표에는 이미 말소된 것으로 기재된 근저당이 포함돼 있습니다. 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “가격은 관심, 권리는 보류”입니다. 말소기준·배당순위·점유관계를 원본으로 재확정한 뒤에야 감정가 24.01%라는 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.