3회 유찰·감정가 34%보다 중요한 것 — 501·502호 무벽체와 미상 점유

창원지방법원 2025타경611. 김해시 삼계동 다이너스티빌딩 5층 501호를 대상으로 한 임의경매입니다. 입구에는 ‘부전빌딩’으로 표기되어 있으며, 집합건축물대장상 501호의 용도는 당구장, 인접한 502호는 학원입니다. 두 호실은 현재 공실이고 현황상 벽체 구분이 없는 상태입니다. 감정가 243,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가는 83,349,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.

등기 이력은 복잡해 보이지만, 2009.07.08. 경매매각과 2021.10.07. 경매매각 과정에서 그 이전의 근저당·압류·가압류가 말소됐습니다. 현 소유자 주식회사칸파워시스템이 2021.10.07. 소유권을 취득한 뒤 같은 날 설정한 반월,중앙새마을금고의 채권최고액 181,200,000원 근저당이 이번 경매의 실질적인 말소기준입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리보다 2021년 이후가 핵심

2003년 신한은행 근저당을 비롯한 과거 담보권과 압류·가압류는 2009.07.08. 경매매각으로 말소됐고, 2016년 이후 설정된 부산동래신용협동조합 근저당과 압류도 2021.10.07. 경매매각으로 말소됐습니다. 따라서 이번 사건에서 기준이 되는 권리는 을구 13번 반월,중앙새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 을구 14번 추가 근저당, 을구 15번 상가건물임차권, 2025.07.24. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위입니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인되는 1명과 별도 미상 기재

확인 가능한 실제 임차인은 전병희 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복 신고는 없습니다. 다만 별도로 전입일과 보증금이 확인되지 않는 점유 기재가 있어, 해당 점유관계는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저가는 감정가 243,000,000원의 34.3%인 83,349,000원입니다. 유찰이 한 번 더 진행되는 시나리오는 58,344,300원, 다섯 번째 유찰 시나리오는 40,841,010원입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 회차별 최저가격일 뿐, 동일 건물·동일 층의 현재 거래가격이나 임대수익 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,349,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 81,448,718원이 선순위 근저당 배당에 사용되고, 신청채권 173,508,242원도 전액 충족되지 않습니다. 후순위 담보권과 전병희 임차보증금은 배당재원이 없지만, 확인되는 전병희 임차권은 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 국세·지방세 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 삼계동 분성초등학교 남서측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설과 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도·공실. 501호는 집합건축물대장상 당구장, 502호는 학원이며 두 호실 모두 현재 공실입니다. 501호와 502호는 현황상 벽체 구분이 없습니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 8층 건물로 급·배수, 위생, 승강기, 소화전 설비가 있습니다.
• 토지. 정방형 평지의 상업용 건부지이며 북측 중로3류, 서측 보행자전용도로에 접합니다. 토지면적은 504.7㎡, 공시지가는 2,340,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 해당하며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공실 상업용 집합건물에 특정 용도와 무벽체 상태가 결합돼 있어, 독립 점포로 임대하거나 되팔 때의 수요와 경계복원 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 과거 2003년 근저당이 아니라 2021.10.07. 을구 13번 반월,중앙새마을금고 근저당이 현재 기준인지 최신 등기 원문으로 대조하세요.
• 미상 점유 확인. 성명·전입일·보증금이 확인되지 않는 점유 기재의 실제 점유자, 점유개시일, 사업자등록·전입신고, 보증금과 계약서를 확인하세요.
• 501·502호 경계. 현장에서 벽체, 출입문, 전기·수도·소방·냉난방 설비가 각 호실별로 독립되어 있는지 확인하고 경계복원 비용을 견적에 반영하세요.
• 임차권 범위. 전병희 임차권이 501호와 502호 전부를 범위로 하는 만큼, 501호 단독 인도와 502호 점유관계가 충돌하지 않는지 확인하세요.
• 가격 상한. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고 동일 건물·인근 상업용 집합건물의 실제 매매가격, 보증금·월세, 공실기간, 관리비와 수선비를 반영하세요.
• 세금·관리비. 국세·지방세 압류 13건 이력과 관련해 당해세 교부청구 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납액도 관리주체에 조회하세요.
• 용도 활용. 당구장 외의 용도로 사용하려는 경우 건축물대장상 용도와 일반상업지역·방화지구·지구단위계획 규제를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 법원 원문에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “34% 낙찰가보다 경계와 점유가 먼저다”

이 물건은 과거 등기가 길지만, 두 차례 경매매각으로 오래된 권리가 정리되어 현재의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 확인되는 전병희 임차인은 말소기준 이후에 점유를 시작했고, 임차권등기도 후순위여서 보증금 30,000,000원의 매수인 승계는 없습니다. 계산상 실질취득액은 최저가와 같은 83,349,000원입니다.

그러나 결론을 좌우하는 문제는 등기 밖에 있습니다. 별도 미상 점유 기재, 501호와 502호 전부를 범위로 한 임차권, 두 호실 사이에 벽체가 없는 공실 상태가 동시에 존재합니다. 여기에 상업용 집합건물의 임대수요와 현재 가격을 입증할 거래·임대 기준을 별도로 확인해야 합니다. 권리상 인수는 낮지만, 현장과 환금성 리스크는 높습니다. 세 차례 유찰과 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 접근하기보다, 점유관계와 호실 경계를 먼저 확정한 뒤 보수적인 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.