대구지방법원 2025타경31466. 대구광역시 달성군 옥포읍 김흥리 614의 토지와 제조업소로 이용 중인 건물입니다. 토지는 공장용지 1,653㎡이고, 건물은 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층으로 사무실 및 화장실을 포함한 제조업소로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 1,166,286,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 400,036,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 기준으로 단순 비교하는 유형이 아니라, 자연녹지지역의 공장용지와 제조업소가 결합된 물건입니다. 따라서 유찰률 자체보다 토지이용 제한·건물 활용도·매수층을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31466 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 김흥리 614 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소 내 사무실 및 화장실 |
| 토지 | 공장용지 1,653㎡ · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층 · 처마고 8m |
| 소유자 | 주식회사미강건설 (2019.06.17. 거래가액 152,100,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,166,286,000원 / 400,036,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 952,111,131원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준은 2019.06.17. 을구 6번 대구은행 근저당권 987,600,000원입니다. 그보다 앞선 농협은행 근저당 2건과 손세동 근저당은 2019.06.17. 이미 등기상 말소됐습니다. 말소기준 이후의 신용보증기금 가압류 80,750,000원, 대구신용보증재단 가압류 73,750,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당권자는 이후 상호가 주식회사아이엠뱅크로 변경됐고, 2025.07.25. 신용보증기금에 13,854,002원의 근저당권 일부이전이 등기돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 을구 6번 근저당권 채권최고액 987,600,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 400,036,000원 | 34.3% | 748,464,360원 |
| 4회 유찰 시 | 280,025,200원 | 24.01% | 866,795,153원 |
| 5회 유찰 시 | 196,017,640원 | 16.81% | 949,626,607원 |
현재 최저가는 감정가의 약 34.3%까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 “싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 본건은 자연녹지지역·고도지구의 공장용지와 제조업소이고, 주변도 소규모 공장과 농경지가 형성된 지역입니다. 가격 판단의 핵심은 감정가 할인율보다 현재 용도를 유지하거나 전환할 수 있는지, 그리고 해당 자산을 다시 매각할 때의 수요가 충분한지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,036,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,400,360원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 987,600,000원 | 393,635,640원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 80,750,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 대구신용보증재단 | 73,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,142,100,000원 중 393,635,640원이 배당되고, 748,464,360원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 달성군 옥포읍 김흥리 소재 김흥2동경로당 북서측 인근으로, 주변은 소규모 공장과 농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 제조업소 내 사무실 및 화장실로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 건물구조. 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층, 주기둥 H-beam 300×200, 처마고 8m, 판넬 벽체, 칼라하드너 및 일부 타일 바닥, 철골트러스 노출 천장입니다.
- 토지. 공장용지 1,653㎡, 공업용 이용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 287,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하), 가축사육제한구역이며 준보전산지가 접해 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물이 포함된 조건이므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 제조업소의 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.06.17. 을구 6번 근저당권이 기준이며, 2025.07.25. 상호변경과 신용보증기금의 13,854,002원 일부이전 등 후속 등기도 함께 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역·고도지구·가축사육제한구역 조건이 현재 사용과 향후 증축·용도변경 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34.3%라는 할인율보다 제조업소로서의 실제 수익·활용가치와 향후 환금 가능성을 기준으로 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 채권 미배당이 748,464,360원으로 크지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려왔다”보다 “어떻게 쓸 것인가”
이 사건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 1,166,286,000원이 3회 유찰을 거쳐 400,036,000원까지 내려왔습니다. 권리도 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 그러나 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 공장용지와 제조업소를 실제로 활용할 수 있는지입니다. 자연녹지지역·고도지구라는 제한, 임대관계 미상, 제시외 건물 포함 조건까지 감안하면 단순한 “저가 낙찰”형보다 사용 목적이 분명한 매수자에게 맞는 물건입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격의 적정성은 현장·이용가치 확인 뒤에 판단해야 합니다.
