대구지방법원 2025타경31466. 대구광역시 달성군 옥포읍 김흥리 614의 토지와 주1동 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 지목상 공장용지이고 면적은 1,653㎡, 건물은 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층으로 제조업소 내 사무실과 화장실로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
등기만 보면 처음 눈에 들어오는 것은 2017년 농협은행 근저당 2건과 2018년 손세동 근저당입니다. 그러나 이 세 권리는 모두 2019.06.17. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 권리가 아니며, 낙찰자가 인수할 권리로 계산해서는 안 됩니다. 같은 날 설정된 대구은행의 채권최고액 987,600,000원 근저당이 현재 말소기준권리이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31466 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 김흥리 614 주1동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제조업소 및 공장용지 |
| 건물 이용상태 | 제조업소 내 사무실 및 화장실 · 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층 |
| 토지 | 1,653㎡ · 공장용지 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사미강건설 (2019.06.17. 매매, 거래가액 152,100,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,166,286,000원 / 816,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구액 | 952,111,131원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당은 이미 말소됐다
말소기준 근저당권자는 주식회사대구은행으로 등기됐고, 이후 상호가 주식회사아이엠뱅크로 변경됐습니다. 2025.07.24. 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 신용보증기금에 13,854,002원이 일부 이전됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당 안에서의 권리자 변동입니다. 낙찰자에게 별도 인수권리를 새로 발생시키는 항목은 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%지만 ‘시세보다 저렴’ 근거는 없다
현재 최저매각가는 816,400,000원으로 감정가 1,166,286,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 숫자상 할인 폭은 생겼지만, 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시장가치보다 낮은 가격이라고 단정할 수 없습니다.
이 물건은 주거용 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 바로 비교할 수 있는 유형이 아닙니다. 제조업소 건물의 구조와 상태, 제시외 건물의 현황, 공장용지의 형상과 도로조건, 자연녹지지역과 고도지구 제한을 함께 반영해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기보다 토지가치와 건물가치를 분리해 재검토하는 접근이 필요합니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 816,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,564,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 농협은행 | 708,000,000원 | 708,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 농협은행 | 468,000,000원 | 97,836,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 손세동 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 대구은행 | 987,600,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 80,750,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 대구신용보증재단 | 73,750,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 총 채권액은 2,468,100,000원, 배당액은 805,836,000원, 미배당액은 1,662,264,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물 이용과 환금성
- 주위환경. 김흥2동경로당 북서측 인근이며, 주변은 소규모 공장과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 현재 이용. 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층 건물로 제조업소 내 사무실과 화장실로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 주기둥은 H-beam(300×200), 처마고 8m, 판넬 벽체, 칼라하드너와 일부 타일 바닥, 철골트러스 노출 천정, 샷시창호입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 대중교통상황은 보통입니다.
- 토지 조건. 공장용지 1,653㎡, 공업용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도 제한. 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하), 가축사육제한구역에 해당하고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 287,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 제조업소와 비정형 공장용지는 수요층이 제한적이며, 제시외 건물과 토지 규제를 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원본 대조. 2017년 농협은행 근저당 2건과 2018년 손세동 근저당이 2019.06.17. 실제 말소됐는지 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 운영자, 사업자등록, 전입세대, 확정일자와 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·구조·사용상태와 법적 처리 가능성을 현황도에서 대조하세요.
- 토지·건물 분리평가. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 토지가치와 건물가치를 분리해 감정가 1,166,286,000원의 적정성을 검토하세요.
- 토지 규제 검토. 자연녹지지역·고도지구·가축사육제한구역이 증축, 용도변경 또는 신규 사업계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 도로와 차량 동선. 세로한면(가) 도로조건이 화물차 진입·회차와 제조업소 운영에 충분한지 현장에서 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 근저당이 포함된 시뮬레이션을 그대로 신뢰하지 말고 현존 채권자와 채권계산서를 기준으로 다시 산정하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격과 현장은 아직 열려 있다
이 사건의 핵심은 오래된 근저당의 날짜가 아니라 말소 여부입니다. 농협은행 근저당 2건과 손세동 근저당은 2019.06.17. 모두 말소됐고, 현재 말소기준인 대구은행 근저당과 그 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리됐다는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 제조업소와 공장용지의 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 임대관계가 미상입니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 최저가 816,400,000원이 시장가보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격은 보류, 현장 확인은 필수입니다.
