감정가 34%까지 내려왔지만, 임차인 날짜 충돌과 ‘501·502호 벽체 미구분’을 먼저 풀어야 한다

창원지방법원 2025타경611. 김해시 삼계동 다이너스티빌딩 5층 502호입니다. 집합건축물대장상 용도는 학원이고 현재는 공실로 조사됐습니다. 감정가 119,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 40,817,000원, 감정가의 34.3%입니다. 외형상 할인 폭은 크지만, 이 물건의 핵심은 가격보다 먼저 현재 말소기준권리와 임차인 날짜, 501호와의 경계를 확정하는 것입니다.

등기 흐름을 시간순으로 보면 2016년 부산동래신용협동조합 근저당이 설정된 뒤 2020년 별도 임의경매가 진행됐고, 2021년 10월 7일 주식회사칸파워시스템이 경매로 소유권을 취득하면서 종전 압류·경매개시결정·근저당과 근질권이 말소됐습니다. 같은 날 현 소유자를 채무자로 한 반월,중앙새마을금고 근저당 181,200,000원이 새로 설정됐으므로, 현재 등기 흐름상 말소기준은 2021.10.07. 반월,중앙새마을금고 근저당으로 보는 것이 타당합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 선행 경매 전후를 분리해야 한다

현재 기준권리 이후에는 2022년 반월,중앙새마을금고 근저당 30,000,000원, 2025년 전병희의 상가건물임차권, 2025년 현 경매개시결정이 이어집니다. 등기 순서만 보면 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기에 기재된 사업자등록신청일과 임대차계약일· 점유개시일이 서로 맞지 않고, 별도로 인적사항과 보증금이 확인되지 않는 점유 기재가 있어 인수 0원을 확정 판정으로 받아들이면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 확인 가능한 실제 임차인 1명, 미상 점유 기재 1건

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 이름과 보증금이 확인되는 실제 임차인은 전병희 1명입니다. 전병희의 임대차계약일과 점유개시일은 현재 말소기준으로 보는 2021.10.07.보다 늦습니다. 그러나 임차권등기 원문에는 사업자등록신청일 2019.04.02.가 함께 적혀 있어 선후관계가 충돌합니다. 사업자등록의 대상 호수와 점유 연속성, 계약 갱신 여부를 확인하지 않고 대항력 없음을 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

현재 최저가는 40,817,000원으로 감정가 119,000,000원의 34.3%입니다. 할인 폭만 보면 커 보이지만, 동일 건물·동일 용도의 최근 거래가격과 비교하지 않은 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 일반상업지역 내 학원 용도의 집합건물이고, 501호와 벽체 구분 없이 사용된 상태라 독립된 502호로 재매각하거나 임대할 때 추가 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 40,817,000원 가정)

채권총액 393,200,000원 중 예상배당은 39,682,294원, 미배당은 353,517,706원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2016년 근저당이 2021년 매각으로 말소된 등기 흐름과 예상배당 순서가 일치하는지 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 회차별 자금 구조

대항력 있는 임차인의 승계 보증금이 확정되지 않은 상태이므로, 위 표의 인수 0원은 확정된 실질취득비용이 아니라 배당 시뮬레이션 결과입니다. 원본 확인 결과 인수액이 실제로 0원이라면 현재 회차 실질취득은 40,817,000원이지만, 미상 점유자가 선순위 대항력을 갖는 것으로 확인되면 실질취득비용은 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 삼계동 분성초등학교 남서측 인근으로, 각종 근린생활시설과 아파트단지가 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 용도. 502호는 집합건축물대장상 학원이며 현재 공실입니다. 같은 층 501호는 당구장 용도로 기재돼 있습니다.
• 토지. 정방형 평지의 상업용 건부지이며, 일반상업지역·방화지구·북부지구 지구단위계획구역에 속합니다.
• 도로. 북측 중로3류, 서측 보행자전용도로에 접하고 중로2류에도 접합니다. 개별공시지가는 2,340,000원/㎡입니다.
• 환금성. 일반 주거용이 아닌 학원 용도의 상업용 집합건물이고 3회 유찰됐습니다. 공실과 호실 경계 문제로 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 등기부 재확인. 2016년 근저당의 2021년 말소 여부와 현재 말소기준이 2021.10.07. 반월,중앙새마을금고 근저당인지 원본으로 확정하세요.
• 배당요구 서류 대조. 말소된 것으로 보이는 2016년 근저당이 예상배당표의 선순위로 기재된 이유와 현재 채권자 지위를 확인하세요.
• 전병희 사업자등록 확인. 사업자등록신청일 2019.04.02., 계약일 2023.01.18., 점유개시일 2023.02.18.의 관계와 점유 연속성을 세무서·현황조사 원본으로 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. 인적사항·전입일·보증금이 확인되지 않는 기재의 실제 점유자, 점유부분, 계약서와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 501호와의 경계. 두 호실 사이 벽체가 없는 상태이므로 출입구·전기·수도·소방·공용부분 사용관계와 원상복구 비용을 점검하세요.
• 독립 사용 가능성. 502호만 낙찰받아 단독으로 사용할 수 있는지 현장 구조와 집합건축물대장 도면을 대조하세요.
• 세금 우선권. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 같은 건물·인근 학원 및 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·집합건축물대장과 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 권리와 경계를 먼저 확인할 물건”

최저매각가 40,817,000원은 감정가 119,000,000원의 34.3%에 불과합니다. 하지만 이 물건은 낮은 숫자만으로 결론 내릴 수 없습니다. 2021년 선행 경매로 말소된 근저당이 예상배당표의 선순위로 다시 나타나고, 전병희의 사업자등록신청일은 현재 말소기준보다 앞서는 반면 계약일과 점유개시일은 뒤에 있습니다. 여기에 인적사항과 보증금이 확인되지 않는 점유 기재가 별도로 남고, 501호와 502호는 벽체 구분도 없습니다.

원본 확인을 통해 현재 말소기준, 임차인의 대항력, 미상 점유자의 실체, 호실 독립성이 모두 해소되고 매수인 인수가 실제 0원으로 확정된다면 실질취득은 현재 최저가인 40,817,000원으로 계산됩니다. 그러나 하나라도 다르게 확인되면 인수비용·명도·원상복구·환금성 판단이 바뀝니다. 가격은 낮지만 권리분석 난도와 현장확인 부담은 높은 물건. 현재 결론은 입찰 보류 후 원본·현장 대조입니다.