대구지방법원 2025타경31546. 대구 달서구 본동 1056 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 사무소(공실), 2층은 다가구주택 6가구, 3층도 다가구주택 6가구, 4층은 다가구주택 2가구로 이용되고 있습니다. 토지는 509㎡이고 소유자는 김하나입니다.
말소기준은 2022.07.14. 설정된 소화신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며 토지 본동 1056을 공동담보에 추가한 권리입니다. 이후 등기된 주택임차권과 경매개시결정, 케이뱅크·신한카드 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기순위와 별개로 실제 점유자의 대항력 여부는 전입·점유 시점으로 다시 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31546 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 본동 1056 · 대구광역시 달서구 와룡로4길 19-10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1층 사무소(공실) · 2층 다가구주택(6가구) · 3층 다가구주택(6가구) · 4층 다가구주택(2가구) |
| 토지 | 509㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 708,400원/㎡ |
| 소유자 | 김하나 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,846,914,750원 / 904,988,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 소화신용협동조합 / 920,121,310원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 임차인 확인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2022.07.14. 소화신용협동조합 근저당권 1,080,000,000원입니다. 이후 등기된 윤준걸·이재문·한국토지주택공사·남지원·박수현·박은진· 안중영·박수준의 주택임차권은 모두 후순위이고, 케이뱅크와 신한카드 가압류도 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인·점유자 현황
보증기관 대위·승계로 기재된 한국토지주택공사는 남지원 보증금의 중복 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 이에 따라 실제 임차인·점유자는 13명, 보증기관 승계 신고는 1건으로 구분합니다.
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민재 | 미상 | 미상 | 2024.09.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 이용안 | 502호 | 미상 | 2024.07.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 김재엽 | 205호 | 미상 | 2025.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 김유진 | 306호 | 미상 | 2022.11.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 윤준걸 | 202호(50㎡) | 120,000,000원 | 2023.03.10 | 2023.02.24 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | - |
| 이재문 | 301호(35㎡) | 20,000,000원 | 2023.03.29 | 2023.04.10 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | - |
| 한국토지주택공사 | 501호 서쪽 약79㎡ | 160,000,000원 | 2023.05.03 | 2023.04.27 | 2025.05.30 | 없음 | 미상 | 남지원 승계 |
| 남지원 | 302호(70㎡) | 160,000,000원 | 2022.07.19 | 2022.07.15 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | - |
| 박수현 | 305호(30㎡) | 40,000,000원 | 2024.07.02 | 2024.07.02 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | - |
| 박은진 | 206호(50.89㎡) | 110,000,000원 | 2024.09.30 | 2024.09.11 | 2025.09.21 | 없음 | 미상 | - |
| 안중영 | 307호(31㎡) | 80,000,000원 | 2024.05.14 | 2024.04.22 | 2025.08.08 | 없음 | 미상 | - |
| 박수준 | 502호(84.68㎡) | 160,000,000원 | 2024.07.15 | 2024.07.13 | 2025.09.12 | 없음 | 미상 | - |
| 김성현 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 한국토 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
② 가격 판단 — 49%만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 뒤 904,988,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 633,491,600원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 443,444,120원(감정가 24%)입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 경매가격입니다. 시장가 대비 할인율과 같은 의미는 아닙니다.
따라서 이번 사건에서는 최저가가 감정가의 절반 아래라는 사실만으로 가격 가점을 주지 않습니다. 실제 거래가격과 비교하지 않은 상태에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내리지 않는 것이 안전합니다. 특히 1층 사무소와 다수의 다가구주택, 509㎡ 토지를 한꺼번에 취득하는 일괄매각이라 단순한 개별 주택 경매와 가격구조가 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 904,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,449,880원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 소화신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 893,538,120원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 6,296,594원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,539,455원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 미배당은 200,297,929원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 청구액은 920,121,310원이며 예상배당 893,538,120원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 본동 소재 본리네거리 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 타일 및 드라이비트, 내벽은 벽지·타일·졸라톤, 바닥은 강마루·데코타일·자기질 타일 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 있고, 4층은 시스템에어컨 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 509㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우선매수권부터 확인. 전세사기피해자 임차인 우선매수권과 행사 1회 제한 특별매각조건이 있으므로 일반 입찰자는 낙찰확정 가능성을 먼저 점검해야 합니다.
- 김성현·한국토 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유관계와 임대차계약 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 승계분 중복 금지. 한국토지주택공사 160,000,000원은 남지원 160,000,000원의 보증기관 대위·승계 중복 신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 49% 숫자만 보지 않기. 904,988,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 일괄매각 대상 전체의 실제 시장가를 별도로 검토해야 합니다.
- 다가구 명도 범위. 1층 사무소와 2~4층 다수 가구가 결합된 건물이므로 개별 점유자별 인도·명도 상태를 각각 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당결과와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 우선매수권과 미상 임차인이 먼저다
이 사건은 감정가 1,846,914,750원에서 최저가 904,988,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자보다 복합적입니다. 2022.07.14. 소화신용협동조합 근저당 이후의 확인된 권리는 소멸하고 명시 인수액도 0원이지만, 김성현·한국토는 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다.
또한 전세사기피해자 임차인의 우선매수권과 행사 1회 제한 특별매각조건 때문에 외부 일반 입찰자의 낙찰 가능성 자체가 제한됩니다. 시세 우열을 단정할 근거 없이 감정가 대비 49%만 보고 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 말소구조는 비교적 명확하지만, 미상 점유자 확인과 우선매수권 변수가 입찰 판단을 지배하는 C등급 사건으로 보는 것이 맞습니다.
