창원지방법원 2025타경638. 사건 용도는 대지로 표시돼 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층 건물의 지하층 101호이고, 외벽은 몰탈 위 페인팅과 타일 마감, 창호는 없는 구조입니다. 소유자는 주식회사묘련이며 2023.02.17. 매매로 소유권을 취득했습니다.
가격만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 실거래나 최근 12개월 평균이 없어 감정가 34.3%라는 수치만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 지하층·창호 없음·공실이라는 환금성 제약과 약 10,000,000원의 미납 관리비 조사내용까지 반영하면, 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 실제 점유관계와 매각 후 부담을 확정하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경638 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 용호동 73-56 지하층101호 도로명: 경상남도 창원시 성산구 원이대로589번길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 5층 · 창호 없음 |
| 소유자 | 주식회사묘련 (2023.02.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 509,000,000원 / 174,587,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 279,264,401원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발행일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 권리를 분리해야 한다
2019.04.22. 근저당 이후 2023.12.04. 창원시 압류와 2025.08.07. 임의경매개시결정이 이어졌으므로, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 임차인의 대항력·점유 인수 여부는 별개의 문제입니다. 최대훈의 신고일이 2019년 근저당보다 앞서므로, 보증금과 실제 점유 지속 여부를 확인하지 않은 채 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 조사 기록 2건, 승계 신고 0건
| 성명·법인 | 사용 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최대훈 | 398.3400㎡ | 2018.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)서강건설 | 59.7900㎡ | 2023.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
최대훈. 신고일 2018.12.06.은 현재 유효한 것으로 보이는 2019.04.22. 농협은행 근저당보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·현재 점유 여부가 확인되지 않았고 감정평가에는 공실로 기재돼 있으므로, 대항력이 있다고 단정할 수도 없고 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 표시하고 현장 점유, 사업자등록, 임대차계약서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
(주)서강건설. 신고일 2023.06.14.은 2019.04.22. 근저당보다 늦어 등기순위 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상입니다. 두 기록 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차·점유 조사기록입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인율만 있고 시세 근거는 없다
현재 최저가는 174,587,000원으로 감정가 509,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 122,210,899원, 그 다음은 85,547,629원으로 계산돼 있습니다. 그러나 동일 건물이나 유사 근린생활시설의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 최저가가 실제 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 174,587,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,244,218원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 611,000,000원 | 171,342,782원 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 최상호 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 455,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 390,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 주식회사한국외환은행 | 2,922,329원 | 0원 |
| 7. 갑구 18번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 42,102,721원 | 0원 |
| 8. 갑구 20번 가압류 · 이성호 | 35,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 8번 근저당권 · 황학기 | 260,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 10번 근저당권 · 부산동부수산업협동조합 | 204,100,000원 | 0원 |
| 11. 을구 11번 근저당권 · 진해수산업협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 14번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 324,000,000원 | 0원 |
| 13. 을구 16번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 324,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시청 북서측 인근이며 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 조건. 지하층 제2종근린생활시설로 현재 공실이며 창호가 없습니다. 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 조건. 대지권 목적 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 671.3㎡, 공시지가는 4,359,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 12m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 중로3류 접합, 가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 일반상업지역이라는 입지 장점은 있으나 지하층·창호 없음·공실·3회 유찰이라는 조건상 일반 점포보다 매수층과 임차수요가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 말소된 2000년 압류가 아니라 현재 존속하는 2019.04.22. 농협은행 근저당을 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 최대훈 점유 확인. 2018.12.06. 신고, 보증금 미상입니다. 현장점유·사업자등록·폐업 여부, 임대차계약서와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 서강건설 확인. 2023.06.14. 신고로 근저당보다 후순위이나 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 관리비. 현황조사 당시인 2025.08.22. 관리비 약 10,000,000원이 미납된 것으로 조사됐습니다. 공용부분 승계 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 9건 이력이 있어 당해세가 존재하면 배당보다 먼저 차감될 수 있습니다.
- 현장 활용성. 지하층과 창호 없음이 실제 영업·임대·용도변경에 미치는 영향을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 지하 근린생활시설의 실제 매매·임대 사례와 공실 기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 이후 제출 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 불확실성 해소가 먼저”
감정가 509,000,000원에서 174,587,000원까지 내려온 숫자는 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 시세 자료가 없어 실제 가격 메리트를 검증할 수 없고, 지하 공실·창호 없음·약 10,000,000원의 관리비 미납·3회 유찰이라는 환금성 부담이 겹칩니다.
권리 측면에서도 과거 말소된 압류와 근저당을 현재 권리처럼 포함한 배당표를 그대로 믿기 어렵습니다. 무엇보다 2018.12.06. 신고된 최대훈은 현재 유효한 2019.04.22. 근저당보다 앞서며 보증금과 점유 지속 여부가 미상입니다. 따라서 현 단계 결론은 실질취득 판단 보류입니다. 말소기준과 임차관계를 다시 확인해 인수 가능성을 제거한 뒤에야 174,587,000원의 가격 의미를 판단할 수 있습니다.