대구지방법원 2025타경31552. 대구 달서구 상인동 583-17 토지와 그 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 이용상태는 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택이며 토지는 218㎡입니다. 감정가 1,020,117,200원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 714,082,000원, 감정가의 70%입니다.
권리의 기준점은 2019.02.13. 설정된 의성중부농업협동조합의 근저당권 528,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.06.09. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025.07.17. 임의경매를 신청했습니다. 이후 등기된 압류와 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 소멸과 입찰 난도가 낮다는 뜻은 같지 않습니다. 다수 임차관계, 미상 점유자, 피해자 우선매수권을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 583-17 · 대구광역시 달서구 월곡로51길 31-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~4층 다가구주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 |
| 토지 | 218㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조병래 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,020,117,200원 / 714,082,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 460,879,708원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 특별매각조건 | 전세사기피해자 임차인 우선매수권 행사를 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.02.13. 의성중부농업협동조합 근저당권입니다. 김다은·최선호·박동희의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 등기됐고, 대구광역시 압류도 후순위입니다. 압류는 2025.11.05. 해제로 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 8명은 대항력 없음, 1명은 판정 불가
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조예솔 1층 점포 | 2024.06.14 확정일자 미상 | 20,000,000원 860,000원 | 2025.08.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손애순 201호 | 2023.10.30 확정일자 미상 | 20,000,000원 200,000원 | 2025.09.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차상섭 301호 | 2021.09.17 확정일자 미상 | 미상 미상 | 2025.09.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이준우 202호 | 2019.06.21 확정일자 미상 | 미상 미상 | 2025.10.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 심예훈 501호 · 주거 | 2023.04.20 확정일자 미상 | 미상 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김다은 302호 남쪽 약 40㎡ · 임차권등기 | 2021.03.05 2021.02.16 | 85,000,000원 30,000원 | 2024.04.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최선호 203호 서쪽 33.75㎡ · 임차권등기 | 2021.01.07 2021.01.07 | 80,000,000원 30,000원 | 2024.10.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박동희 303호 33㎡ · 임차권등기 | 2023.05.02 2023.04.12 | 60,000,000원 미상 | 2025.08.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 기사항전 주거 · 점유 부분 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
조예솔·손애순·차상섭·이준우·심예훈·김다은·최선호·박동희는 전입일이 2019.02.13. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 기사항전은 전입일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 이 임차관계는 “대항력 없음”이 아니라 반드시 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가의 70%인 714,082,000원이고, 명시된 인수액은 0원이므로 형식상 실질취득액도 714,082,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 근거가 없어 이 금액이 현재 시장가격보다 낮다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택이 결합된 일괄매각 물건으로, 단순 주거용 공동주택처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 714,082,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,540,820원 |
| 1. 근저당 · 의성중부농업협동조합 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 176,541,180원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 176,541,180원으로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 금액이므로 실제 배당과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 714,082,000원 | 528,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 499,857,399원 | 492,458,825원 | 35,541,175원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 349,900,179원 | 344,201,576원 | 183,798,424원 | 0원 |
유찰이 이어지면 근저당권자의 미배당은 증가하지만, 후순위 권리의 미배당이 곧바로 매수인 인수로 바뀌는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 기사항전의 대항력 여부가 확정되지 않은 상태이므로, 최종적으로는 전입세대와 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 1호선 상인역 남측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층으로, 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 218㎡의 대지이며 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 1㎡당 1,117,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 주의 부분. 토지 일부가 도로공제 부분이므로 실제 이용면적과 경계, 가치 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 1층 점포와 다수 주거호실이 결합된 일괄매각 물건으로, 임대수익과 명도상태에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 임차인의 우선매수권 행사 가능성을 확인하고 외부 낙찰 제한을 전제로 입찰 전략을 세우세요.
- 기사항전 재조사. 전입일·보증금·점유 부분이 모두 미상입니다. 전입세대열람과 현장 점유조사로 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 임차인 9명 대조. 각 호실의 실제 점유자, 계약서, 확정일자, 배당요구 종기 내 신고 여부를 문서 원본과 대조하세요.
- 최우선변제 검토. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금과 상가·주택 구분을 다시 확인하세요.
- 도로공제 부분. 토지 일부의 도로공제 범위와 실제 사용상태를 지적도·현황도에서 확인하세요.
- 수익성 검증. 1층 점포와 2~4층 주택의 실제 임대료, 공실, 보증금 총액을 확인한 뒤 입찰가 상한을 산정하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·임대차계약서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 낙찰 가능성과 미상 점유다
이 사건은 현재 회차 매각가를 기준으로 근저당권이 전액 배당되고 매수인 명시 인수액도 0원입니다. 표면적인 권리 구조만 보면 후순위 권리가 매각으로 정리되는 유형입니다. 그러나 실제 임차인 9명 중 기사항전은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력을 판정할 수 없고, 확인된 보증금만도 265,000,000원입니다.
더 큰 변수는 전세사기피해자 임차인 우선매수권입니다. 외부 입찰자는 최고가를 제시해도 피해자 임차인의 권리 행사에 따라 최종 취득 기회가 제한될 수 있습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 있는 사건이 아니며, 실거래 비교와 실제 임대수익도 확인되지 않은 상태입니다. 결론은 권리등기 소멸은 비교적 명확하지만, 입찰 경쟁구조와 임차관계는 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건입니다.
