대구지방법원 2025타경31564. 성주군 벽진면 수촌리 916-3의 토지와 근린생활시설·주택·창고가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층·2층은 근린생활시설 및 주택, 별도 건물은 창고로 이용 중이며, 토지는 325㎡의 대지로 토지이용상황은 주상용입니다. 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각이고, 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
등기상 말소기준은 2018.02.06 설정된 농협은행주식회사의 근저당권 204,000,000원입니다. 이후 기술보증기금·경기신용보증재단·삼성카드·하나은행의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유·임대차 쪽입니다. 기준권리보다 훨씬 앞선 1982.09.21 전입자가 존재하고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰 후 실질부담을 현재 최저가만으로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31564 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 벽진면 수촌리 916-3 · 경상북도 성주군 벽봉로 26-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 창고 |
| 토지 | 대 325㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 안상경 · 2017.12.29 증여 원인, 2018.01.02 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 330,768,220원 / 79,418,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 182,368,463원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 전입자 확인은 남는다
2018.02.06 농협은행주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 가압류 4건과 2025.07.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회·정영수·벽진농업협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 전입자 분석 — 여영자의 보증금이 핵심 변수
| 이름 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여영자 | 1982.09.21 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
| 안성자 | 2024.08.14 | 없음 | 미상 | 승계 아님 | 미상 |
현황상 전입자는 여영자·안성자 2명이지만 임대관계 자체가 확인되지 않았습니다. 여영자는 전입일이 2018.02.06 말소기준보다 앞서므로 단순 전입일만 보면 선순위 가능성이 있으나, 보증금·확정일자와 실제 임대차 여부가 미상이므로 “대항력 있음”으로 단정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 안성자는 2024.08.14 전입으로 말소기준권리 이후입니다.
③ 4회 유찰 — 24.01%라는 숫자보다 실질부담 확인이 먼저
감정가 330,768,220원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가격은 79,418,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 55,592,600원, 6회 유찰 시 38,914,820원입니다. 그러나 이 사건은 전입자의 인수 여부가 확정되지 않았기 때문에 유찰률만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가하기 어렵습니다.
근린생활시설·주택·창고와 토지가 묶인 복합 이용 물건이고, 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 입찰가격을 정하기 전에 실제 점유관계, 여영자의 임대차 존재 여부와 보증금, 대상 건물별 이용상태를 먼저 확정해야 현재 최저가가 실질적으로 낮은지 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,829,524원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 204,000,000원 | 77,588,476원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,829,912원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사하나은행 | 16,708,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 326,538,218원, 채권자 예상배당은 77,588,476원, 미배당은 248,949,742원입니다. 신청채권자의 청구액 182,368,463원도 전액 충족되지 않습니다. 이 배당표는 전입자의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않은 상태의 가정이며, 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 벽진초등학교 남측 인근이며, 부근은 근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(2),(5)의 1층·2층은 근린생활시설 및 주택, 기호(3)은 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 근린생활시설·주택 부분은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층, 창고는 시멘트블록조 슬레이트지붕 1층입니다.
- 설비. 급·배수·위생·개별난방설비가 있고 옥상 비가림시설 지붕 상단에 태양광 발전 설비가 소재합니다.
- 토지. 대 325㎡, 계획관리지역, 제2종지구단위계획구역이며 주거용지·상업용지와 관련된 지정이 확인됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등이 포함되며 중로2류와 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 여영자 임대차 원본 확인. 1982.09.21 전입만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 임대차 여부, 보증금, 점유관계, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차인으로 확인되면 배당 후 남는 보증금까지 더해 입찰가가 아니라 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
- 안성자 점유 확인. 2024.08.14 전입으로 말소기준 이후이나 현재 실제 점유 여부와 명도 상대방을 확인할 필요가 있습니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 사건입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물이 포함되므로 현장과 감정평가상 기호별 위치·사용상태를 대조해야 합니다.
- 복합용도 확인. 근린생활시설·주택·창고가 함께 있는 물건이므로 각 부분의 실제 사용과 향후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역 등 제한사항을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 직전 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2018.02.06 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명세서에도 특정된 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 하지만 권리가 깨끗하다고 결론내리기에는 전입자 변수가 남아 있습니다.
특히 여영자는 1982.09.21 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·임대차관계가 미상입니다. 이 부분이 실제 대항력 있는 임차관계로 확인되면 현재 79,418,000원의 최저가가 곧 실질취득가격이라는 전제가 무너질 수 있습니다. 4회 유찰·감정가 24.01%라는 숫자만으로 저가매수라고 단정할 수 없는 사건입니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저, 선순위 가능 전입자의 실체와 보증금을 확인해 매수인 인수액을 확정하는 것입니다.
