대구지방법원 2025타경31564. 성주군 벽진면 수촌리 916-3의 토지와 근린생활시설·주택·창고를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 325㎡의 대지로 주상용 이용 중이고, 기호(2)와 기호(5)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물이지만 실제로는 1동의 건물입니다. 1층과 2층은 근린생활시설 및 주택으로, 기호(3)는 창고로 이용되고 있습니다.
등기부의 현재 말소기준권리는 2018년 2월 6일 농협은행 근저당권 채권최고액 204,000,000원입니다. 이후 기술보증기금·경기신용보증재단·삼성카드·하나은행의 가압류와 농협은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 선순위 근저당들은 2014년과 2018년에 각각 말소등기가 완료돼 현재 존속하는 등기상 인수권리로 보이지 않습니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재됐지만, 동시에 대항력 여지가 있는 임대차관계 미상의 전입자가 존재한다고 적혀 있습니다. 특히 여영자는 1982년 9월 21일 전입해 말소기준권리보다 훨씬 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수도, 인수액 0원으로 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31564 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 벽진면 수촌리 916-3 · 경상북도 성주군 벽진면 벽봉로 26-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 창고 · 대지 |
| 이용상태 | 기호(2),(5) 1층 및 2층 근린생활시설·주택 · 기호(3) 창고 |
| 토지 | 대 325㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 안상경 (2017.12.29 증여, 2018.01.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 330,768,220원 / 79,418,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 182,368,463원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각조건 | 일괄매각(제시외 건물 포함) · 명시 인수권리 해당사항 없음 · 명시 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
② 전입자 분석 — 실질취득가를 결정할 핵심
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 전입자는 개인 2명입니다. 다만 전입 사실만으로 임대차계약과 대항력을 확정할 수 없으므로, 보증금과 점유 원인 확인이 우선입니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여영자 | 1982.09.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안성자 | 2024.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
여영자는 말소기준일인 2018.02.06보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 안성자는 2024.08.14 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 그러나 두 사람 모두 실제 임대차계약의 존재, 점유 부분, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 현장조사와 원문 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%만으로는 ‘저가’가 아니다
4회 유찰로 최저가는 79,418,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 특히 근린생활시설·주택·창고와 토지가 결합된 일괄매각 물건은 개별 건물 상태, 영업 가능성, 주거 부분의 점유관계, 토지 규제에 따라 가격 편차가 커 감정가 대비 할인율만으로 접근하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,418,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,829,524원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 36,000,000원 | 35,588,476원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 정영수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당 · 벽진농업협동조합 | 36,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당 · 농협은행주식회사 | 204,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 85,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,829,912원 | 0원 |
| 10. 갑구 6번 가압류 · 주식회사하나은행 | 16,708,306원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 640,538,218원 중 예상배당은 77,588,476원, 미배당은 562,949,742원으로 계산됩니다. 신청채권자 농협은행의 청구액 182,368,463원은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제와 미상 임차보증금은 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 79,418,000원 | 77,588,476원 | 562,949,742원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 55,592,600원 | 54,191,933원 | 586,346,285원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 38,914,820원 | 37,814,353원 | 602,723,865원 | 0원 |
추가 유찰은 입찰금액을 낮추지만 여영자의 보증금 인수 가능성을 해소하지 않습니다. 보증금이 실제로 존재하고 매수인에게 인수된다면 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 더해질 수 있으므로, 회차별 최저가만으로 실질취득비용을 비교해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 벽진초등학교 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용구조. 기호(2),(5)는 실제 1동의 2층 건물로 근린생활시설과 주택이 혼재하고, 기호(3)는 창고입니다.
- 토지. 325㎡ 대지, 주상용, 평지, 사다리형, 소로한면이며 공시지가는 299,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·제2종지구단위계획구역에 포함되고 주거용지·상업용지에 저촉됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주택 단일용도가 아니라 근린생활시설·주택·창고·토지가 결합된 물건이어서 매수층과 재매각 경로가 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 여영자 점유 원인 확인. 실제 점유 여부, 가족관계인지 임차인인지, 점유 부분과 임대차계약서를 확인해야 합니다.
- 보증금·배당요구 확인. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되기 전에는 인수액 0원으로 계산하지 마세요.
- 현장별도 확인. 근린생활시설·주택·창고의 실제 사용 상태와 각 전입자의 점유 구역을 구분해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 태양광 발전 설비, 옥상 비가림시설의 매각 포함 범위 및 소유관계를 확인하세요.
- 배당표 원문 대조. 말소 완료된 과거 근저당이 예상배당에 포함된 이유와 실제 채권 존부를 확인해야 합니다.
- 가격 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 주상용 건물·근린생활시설·토지의 최근 거래와 임대수익을 직접 조사하세요.
- 토지규제 확인. 지구단위계획, 주거·상업용지 저촉, 역사문화환경보존지역과 교육환경 보호 규제가 증·개축 및 영업에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 집행기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 감정가 330,768,220원에서 4회 유찰돼 79,418,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭은 크지만, 실질취득가는 아직 계산되지 않았습니다. 1982년 전입자인 여영자의 임대차관계와 보증금이 미상이고, 명세서도 대항력 여지가 있는 전입자의 존재를 경고하고 있기 때문입니다.
등기상으로는 2018년 농협은행 근저당 이후의 권리가 소멸하고, 과거 선순위 근저당도 말소된 흔적이 확인됩니다. 그러나 점유 리스크는 등기부만으로 지워지지 않습니다. 여기에 실거래 자료 부재, 4회 유찰, 근린생활시설·주택·창고·토지가 결합된 저환금성 구조까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 안전한 가격은 아직 모릅니다. 보증금과 점유관계를 먼저 확정한 뒤, 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득비용으로 판단해야 하는 사건입니다.