창원지방법원 2025타경638. 창원시청 북서측 인근, 용호동 73-56 건물의 지하층 101-1호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나 감정평가상 현황은 제2종근린생활시설이며 현재 공실입니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 5층이고, 해당 호실의 창호는 없는 것으로 조사됐습니다. 일반적인 주거용 집합건물과 달리 수요층이 제한될 수 있는 지하 상업시설이므로, 낮은 최저가보다 재사용 가능성과 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
감정가 75,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가는 25,725,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 34.3%, 감정가 대비 하락 폭은 65.7%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 수치일 뿐, 실제 시장가보다 싸다는 근거는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 용호동 73-56 지하층 101-1호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 원이대로589번길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 제2종근린생활시설(현재 공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층·지상 5층 · 창호 없음 |
| 소유자 | 주식회사묘련 (2023.02.15. 매매, 2023.02.17. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 25,725,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 279,264,401원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판정, 말소기준 원본 대조 필요
권리판정상 말소기준은 2015.12.08. 농협은행 근저당권입니다. 이 기준을 적용하면 2018.12.06. 전입한 최대훈과 2023.06.14. 전입한 주식회사 서강건설은 모두 후순위여서 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 조사된 점유자 — 현재는 공실, 보증금은 미상
| 성명·법인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최대훈 | 398.3400㎡ | 2018.12.06 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 판정상 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)서강건설 | 59.7900㎡ | 2023.06.14 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 판정상 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에는 위 점유 관계가 확인되지만, 비고에는 물건이 현재 공실 상태라고 기재돼 있습니다. 두 점유자 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 현재 권리판정은 대항력 없음이지만, 2019년 근저당 말소기재의 효력을 재검토한 뒤 최종 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시장 할인은 다르다
현재 최저가는 25,725,000원으로 감정가 75,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 18,007,500원, 그다음 회차는 12,605,250원으로 낮아지는 시나리오입니다. 하지만 인근 동일 용도 지하층의 최근 거래나 임대료 자료가 없으므로, 어느 회차에서도 시장가 대비 할인율은 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,725,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 863,050원 | - |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 324,000,000원 | 24,861,950원 | 299,138,050원 |
| 2. 추가 근저당 · 농협은행주식회사 | 324,000,000원 | 0원 | 324,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액 648,000,000원 중 예상배당은 24,861,950원이며 미배당은 623,138,050원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 담보권자의 미배당 채권은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 현재 시뮬레이션의 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 창원시청 북서측 인근이며, 주변에는 근린생활시설·업무시설·숙박시설·위락시설·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북동측과 북서측으로 노폭 약 12m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 671.3㎡, 대지·상업용·평지이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(배후도시)이며 중로3류에 접합니다.
- 공시지가. 4,359,000원/㎡로 조사됐으나 개별 호실의 대지권 지분 면적은 별도 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 현재 제2종근린생활시설 공실입니다.
- 환금성. 지하층·창호 없음·공실·3회 유찰이라는 조건상 일반적인 지상 근린생활시설보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재검증. 2015년 근저당과 2019년 말소등기, 2023년 추가설정 및 공동담보 관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 점유자 권리 확인. 최대훈과 주식회사 서강건설의 실제 점유 종료 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 공실 현장 확인. 출입구, 누수·습기, 환기, 전기·급배수, 소방설비, 내부 적치물과 사용 가능 상태를 직접 점검하세요.
- 관리비 확인. 목록 1~2 합계 약 10,000,000원의 미납 관리비 중 이 호실 귀속액과 공용부분 승계 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 용도 검토. 제2종근린생활시설에서 가능한 업종과 지하층 영업 제한, 소방·피난 요건을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보지 말고 인근 지하 상가 매매·임대 사례와 예상 공실 기간을 조사하세요.
- 대지권 확인. 대지권 지분, 합병·구분 과정과 목록 1~2의 권리관계를 매각대상 목록에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 권리 원본과 사용 가능성이 먼저다
현재 배당 계산만 보면 매수인 권리 인수액은 0원이고, 두 점유자도 2015년 근저당을 기준으로는 대항력이 없습니다. 그러나 등기에는 2019년 근저당 말소기재가 존재해 말소기준을 원본에서 다시 검증해야 합니다. 최대훈의 2018년 전입은 이 확인 결과에 따라 의미가 달라질 수 있습니다.
가격은 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없고, 물건은 지하층 제2종근린생활시설 공실입니다. 여기에 목록 1~2의 미납 관리비 약 10,000,000원과 세 차례 유찰 이력이 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수 0원 산정은 긍정적이지만, 말소기준·관리비·현장 활용성 확인 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵다”입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기보다, 실제 사용과 재매각이 가능한 물건인지 확인하는 것이 우선입니다.
