대구지방법원 2025타경31636. 대구 달서구 상인동 스카이엠타워 9층 901호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 말소기준권리는 2021.05.20. 설정된 합천동부농업협동조합의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.07.10. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부상의 후순위 권리보다 임차인입니다. 임차인 4명 중 전입일이 말소기준권리보다 빠른 김문주·남지안·백승일 3명은 대항력 있는 것으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션에서는 이들의 보증금 30,000,000원 + 20,000,000원 + 30,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다. 반면 전우석은 2022.06.21. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31636 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1439 스카이엠타워 9층901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사스카이타워개발 |
| 감정가 / 최저가 | 943,000,000원 / 158,489,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 2,600,837,324원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.20. 근저당권 · 합천동부농업협동조합 · 채권최고액 2,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인 인수는 별도
2019.07.05. 코리아신탁주식회사 앞으로 설정된 신탁은 2021.05.20. 말소되어 소유권이 주식회사스카이타워개발로 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 합천동부농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 2025.07.10. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2025.08.06. 임의경매개시결정과 2025.08.19. 국의 압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전우석 | 전부 | 2022.06.21 | 30,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 2025.10.24 |
| 김문주 | 801,802호 | 2021.02.05 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 |
| 남지안 | 전부 | 2019.09.10 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 있음 | 2025.10.21 |
| 백승일 | 전부 | 2021.03.25 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 없음 |
김문주·남지안·백승일은 모두 말소기준일인 2021.05.20.보다 앞서 전입해 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 확인되지 않아, 배당표에서는 이들 3명의 보증금을 배당하지 않고 매수인 인수액으로 남겨 총 80,000,000원을 반영합니다. 전우석은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’이 기준
현재 최저매각가는 158,489,000원이지만 이것만을 취득원가로 보면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 대항력 임차인 보증금이 80,000,000원이므로 현재 회차 실질취득은 238,489,000원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 158,489,000원 | 80,000,000원 | 238,489,000원 | 2,604,529,846원 |
| 6회 유찰 시 | 110,942,300원 | 80,000,000원 | 190,942,300원 | 2,651,410,892원 |
| 7회 유찰 시 | 77,659,610원 | 80,000,000원 | 157,659,610원 | 2,684,138,263원 |
현재 회차 최저가는 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 자료가 없어 238,489,000원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지 비교할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다. 특히 이미 5회 유찰된 근린생활시설이라는 시장 반응 자체를 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,489,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,018,846원 |
| 인수 · 김문주 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 남지안 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 백승일 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 합천동부농업협동조합 | 2,760,000,000원 | 155,470,154원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 158,489,000원은 집행비용 3,018,846원과 근저당권 155,470,154원으로 전액 소진되는 계산입니다. 근저당권 미배당은 2,604,529,846원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 대항력 임차인 3명의 보증금 80,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 반영되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 상인동 소재 지하철월배역 동측 인근이며, 주위는 상업시설이 밀집된 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 기호 1~6은 근린생활시설로 이용 중이며, 해당 건물은 지하2층·지상9층 철근콘크리트구조입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 35미터, 남서측 폭 약 8미터, 남동측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 세로장방형·평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 535.0㎡, 공시지가는 5,136,000원/㎡입니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현황조사 등에서는 임차인 4명이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 158,489,000원에 인수 80,000,000원을 더한 238,489,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 3명 인수 여부 재확인. 김문주·남지안·백승일의 전입일·점유·보증금·확정일자 및 실제 배당 가능성을 원본 문서에서 대조해야 합니다.
- 김문주 점유호수 확인. 점유부분이 801,802호로 기재돼 있어 매각대상 901호와의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 인근 동일 용도·유사 면적 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 권리·점유·수익성·상가 공실 및 거래 유동성 등을 현장조사로 확인해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 158,489,000원”보다 중요한 숫자는 238,489,000원
이 물건은 감정가 943,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 158,489,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 현재 배당 시뮬레이션은 대항력 임차인 3명의 보증금 80,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 따라서 현재 회차에서 먼저 봐야 할 취득원가는 238,489,000원입니다.
여기에 실제 임차인 4명의 점유관계, 김문주의 801,802호 기재, 근린생활시설의 다회유찰, 그리고 최근 실거래 시세 자료가 없다는 점이 겹칩니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전형 물건으로 보기는 어렵습니다. 권리의 승부처는 임차인 인수 확인, 가격의 승부처는 실질취득 238,489,000원이 실제 상가 시세와 수익가치에 맞는지 검증하는 것입니다.
