최저가 24%가 전부가 아니다 — 대항력 임차인 3명, 실질취득 3.06억

대구지방법원 2025타경31636. 대구 달서구 상인동 스카이엠타워 9층 901호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 2021년 5월 20일 합천동부농업협동조합의 채권최고액 2,760,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2025년 7월 10일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 청구액 2,600,837,324원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기부만 보면 말소기준 이후 경매개시결정과 남대구세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020년 11월 달서구 압류는 말소기준보다 빠르지만 2020년 12월 3일 해제로 이미 말소됐습니다. 핵심은 등기권리가 아니라 점유 임차인입니다. 실제 임차인으로 조사된 4명 중 전입일이 말소기준보다 빠른 사람은 김문주·남지안·백승일 3명이며, 이들의 보증금 합계 80,000,000원이 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액으로 반영돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 점유가 핵심

말소기준은 2021년 5월 20일 설정된 합천동부농업협동조합 근저당권입니다. 신탁등기는 같은 날 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 2020년 달서구 압류도 이미 해제됐습니다. 이후의 경매개시결정과 국세 압류 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 분류 3명

보증기관의 대위변제나 승계 신고로 분류된 사람은 없어, 네 사람 모두 실제 임차인으로 계산됩니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 단정할 수 없습니다. 전우석은 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 나머지 3명은 전입일 기준으로 대항력이 인정되는 구조입니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

현재 최저매각가는 감정가의 24.01%인 226,414,000원입니다. 그러나 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 보증금은 80,000,000원이므로 실질취득은 다음과 같습니다.

추가 유찰이 되더라도 보증금 인수액은 그대로 남으므로, 매각가 하락 폭만큼 실질취득이 내려가지는 않습니다. 동일·유사 근린시설의 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 226,414,000원 가정)

근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,537,555,796원이며, 임차인 보증금 80,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 상인동 지하철 월배역 동측 인근이며, 상업시설이 밀집한 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측 약 35m, 남서측 약 8m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 근린상업지역·도시지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
• 토지. 535㎡ 세로장방형 평지로, 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가는 ㎡당 5,136,000원입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 주거용 물건보다 임대수익·공실·업종 적합성의 영향을 크게 받습니다. 네 차례 유찰된 이력 자체가 실제 수요를 별도로 확인해야 한다는 신호입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 226,414,000원이 아니라 인수 추정액을 더한 306,414,000원을 기준으로 판단하세요.
• 명세서 원본 대조. 인수권리 “해당사항 없음” 기재와 임차인 3명의 대항력·인수 시나리오가 왜 다른지 확인해야 합니다.
• 점유 호수 확인. 김문주의 조사 부분은 801·802호로 표시돼 있습니다. 본건 901호와의 직접 관련성을 현황조사서와 점유 현장에서 확인하세요.
• 확정일자·배당요구. 임차인별 확정일자와 김문주·백승일의 배당요구 여부를 확인해야 실제 미배당 보증금을 계산할 수 있습니다.
• 상가 점유·명도. 각 임차인의 실제 영업 여부, 점유 범위, 사업자등록, 계약서 원본과 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 임대수익 검증. 보증금·월세 조건만으로 수익성을 단정하지 말고 공실, 관리비, 부가세, 업종 제한과 실제 임대차 존속 여부를 대조하세요.
• 세금·배당 확인. 국세 압류 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만 당해세와 실제 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구 종기 서류를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.

맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “8,000만원 인수”가 먼저다

감정가 943,000,000원짜리 근린시설이 226,414,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인 폭이 크게 보입니다. 그러나 이 사건의 권리분석은 감정가 대비 비율에서 끝나지 않습니다. 전입일 기준 대항력 있는 것으로 분류된 임차인 3명의 보증금 80,000,000원이 남아 있어, 현재 회차 실질취득은 306,414,000원입니다.

더 중요한 문제는 매각물건명세서의 인수권리 기재와 임차인 분석 결과가 서로 맞지 않고, 김문주의 점유 부분도 801·802호로 표시돼 있다는 점입니다. 이 상충점이 해소돼 실제 인수액이 확정되기 전까지는 감정가 대비 24%라는 숫자에 가격 가점을 줄 수 없습니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 임차인 점유와 인수금은 고위험 확인 사항. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제 점유 대상과 미배당 보증금을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.