대구지방법원 2025타경455. 포항시 북구 기계면 인비리의 단독주택 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 204,246,760원이고 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 70,056,000원입니다. 현재 소유자는 이준형이며, 2021.06.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 117,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이고, 2025.08.11 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
표면상 권리 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 감정평가 당시 점유자 부재 등으로 임대관계와 일부 내부 상태를 확인하지 못했다고 되어 있어, 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유관계 확인은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경455 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 기계면 인비리 642-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 |
| 소유자 | 이준형 |
| 감정가 / 최저가 | 204,246,760원 / 70,056,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.06.24 한국양계축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 117,600,000원 |
| 청구액 | 117,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 등기상 핵심은 단순합니다. 2021.06.24 이준형이 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 117,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.08.11의 임의경매개시결정과 함께 이번 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 비교자료는 없다
감정가 204,246,760원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 70,056,000원으로 내려왔습니다. 데이터상 현재 회차 비율은 감정가의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 49,039,200원, 34,327,440원까지 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 70,056,000원 | 49,205,008원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 49,039,200원 | 69,843,506원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 34,327,440원 | 84,290,454원 |
다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 단독주택과 토지의 개별성이 크고, 접근성·농지 규제·지목·형상 등이 가격에 직접 영향을 주므로 현재 최저가 자체보다 현장성과 토지 이용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,056,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,661,008원 |
| 2. 근저당권 · 한국양계축산업협동조합 | 117,600,000원 | 68,394,992원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,056,000원 가정 시 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 117,600,000원 중 68,394,992원이 배당되고, 49,205,008원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항-안동 국도 인비교차로 서측 약 1 km 지점의 농촌지대로, 주변은 농경지·단독주택·축사가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입은 가능하지만 다소 불편하고, 대중교통 사정도 불편한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량철골조 샌드위치판넬 지붕 단층 단독주택이며 사용승인일은 2003.09.30입니다. 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,084㎡, 지목과 토지이용상황은 모두 전이며, 완경사·세로장방 형태입니다. 공시지가는 22,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지가 접합니다.
- 접근성. 매각물건명세서에는 지적도상 맹지로 기재돼 있고, 토지 정보의 도로접면도 세로한면(불)입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 지상의 조경수·정원시설·유실수 등을 포함해 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 지적도상 맹지 확인. 실제 차량 출입 가능 여부와 별개로 지적도상 맹지로 기재돼 있으므로 진입 경로와 법적 통행관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가 당시 점유자 부재로 임대관계와 일부 내부를 확인하지 못했습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 등기부에 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 공매 진행 여부를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 조경수·정원석·유실수가 포함 평가됐으므로 매각 대상과 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만으로 적정가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘토지 조건과 현장성’이 승부처
이번 사건은 등기 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2021.06.24 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시된 매수인 인수권리도 없습니다. 반면 가격은 3회 유찰로 70,056,000원까지 내려왔지만 이를 곧바로 시세 메리트로 해석할 자료는 없습니다.
오히려 중요한 것은 지적도상 맹지, 차량 접근의 불편함, 농지취득자격증명, 점유·임대관계 미확인, 일괄매각 범위입니다. 현재 단계에서는 권리 인수액 0원이라는 장점과 별개로, 실제 진입·이용 가능성과 농지 취득 요건을 먼저 확인해야 가격의 의미를 판단할 수 있는 물건입니다.
