대구지방법원 2025타경455. 포항시 북구 기계면 인비리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현 소유자는 이준형이고, 현재 권리의 기준점은 2021.06.24 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권 117,600,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.08.11 개시된 임의경매도 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 권리만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 감정가 204,246,760원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 100,080,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 이 49%를 곧바로 “시세보다 싸다”는 의미로 해석할 근거는 없습니다. 오히려 매각조건과 토지 이용상 제약을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경455 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 기계면 인비리 642-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 경량철골조 샌드위치판넬 지붕 단층 · 사용승인 2003.09.30 |
| 토지 | 1,084㎡ · 지목 전 · 계획관리지역 · 공시지가 22,700원/㎡ |
| 소유자 | 이준형 |
| 감정가 / 최저가 | 204,246,760원 / 100,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 117,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 2021년 근저당
과거의 가압류·압류·기존 근저당 및 2019년 임의경매 관련 권리는 2021.06.24 임의경매로 인한 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 같은 날 이준형에게 소유권이 이전되고, 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 117,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
② 가격 — 감정가의 49%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 100,080,000원으로 감정가 204,246,760원의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰된 가격입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 100,080,000원 | 49% | 19,721,120원 |
| 3회 유찰 시 | 70,056,000원 | 34% | 49,205,008원 |
| 4회 유찰 시 | 49,039,200원 | 24% | 69,843,506원 |
회차가 내려갈수록 신청채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,120원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 117,600,000원 | 97,878,880원 |
| 근저당 미배당 | - | 19,721,120원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 100,080,000원에서 집행비용 2,201,120원을 우선 반영하면 한국양계축산업협동조합에 97,878,880원이 배당되고 19,721,120원이 미배당됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각조건 — 맹지·농취증이 핵심
- 일괄매각. 단독주택과 토지가 함께 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 지적도상 맹지. 매각물건명세서 비고에 지적도상 맹지로 기재돼 있습니다.
- 현황상 출입. 감정평가에서는 본건까지 차량출입이 가능하나 다소 불편한 편이라고 조사됐습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1은 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 수목·정원시설. 소나무·모과나무·영산홍·사철나무·주목·남천 등 조경수와 정원석, 감나무·매실·모과나무·복숭아나무 등 유실수는 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 공매공고 이력. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 현재 경매와의 진행 관계를 교차 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항-안동 국도 인비교차로 서측 약 1km 지점. 농경지·단독주택·축사가 혼재하는 면소재지 근거리 농촌지대입니다.
- 교통. 차량출입은 가능하지만 다소 불편하고, 대중교통 사정도 불편한 편입니다.
- 토지형상. 지목은 전, 면적 1,084㎡, 완경사·세로장방 형태입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다. 준보전산지는 접합니다.
- 건물. 경량철골조 샌드위치판넬 지붕 단층 단독주택이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 농촌지역 단독주택과 농지 성격의 토지가 결합된 물건이고 교통여건도 불편한 편이므로, 단순 감정가 할인율 외에 실제 매수수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1에 필요한 증명의 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 도로·통행. 지적도상 맹지와 현황상 차량출입 가능이라는 두 정보를 함께 확인하고, 실제 진입로와 통행관계를 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도. 임차인 신고는 없지만 감정 당시 점유자 부재로 임대관계 확인이 되지 않았으므로 실제 점유자를 재확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치와 현황을 현장에서 대조하세요.
- 공매 이력. 등기부의 공매공고 부기등기와 현재 경매 진행 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 주변 토지·단독주택의 실제 거래와 현장가를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리 0원”과 “입찰 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 말소기준은 2021.06.24 한국양계축산업협동조합 근저당권이고, 명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심 위험은 권리보다 물건성과 매각조건에 있습니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 시세자료가 없어 가격 메리트를 확정할 수 없고, 지적도상 맹지, 농지취득자격증명 제출 의무와 미제출 시 보증금 몰수, 불편한 교통, 확인되지 않은 실제 점유상태가 남아 있습니다. 권리상 인수는 0원, 입찰 판단은 현장·농취증·도로 확인 후. 이 사건은 그 순서를 바꾸지 않는 것이 중요합니다.
