대구지방법원 2025타경469. 포항시 북구 죽장면 상옥리 산190-5의 토지와 주택 이용 부동산입니다. 감정 이용상태는 주택이고, 토지는 공부상 임야지만 현황은 대 및 임야, 잡종지입니다. 토지면적은 3,306㎡이며, 일반건축물대장상 396㎡가 대지면적으로 등재돼 있고 일부는 도로입니다. 현재 최저매각가는 80,706,000원으로 감정가 164,708,200원의 49%, 이미 2회 유찰된 상태입니다.
등기부상 말소기준은 2017.01.18. 포항제일새마을금고 근저당권 65,000,000원입니다. 그 뒤의 2020년 근저당권과 삼성카드·현대카드·신한카드·경북신용보증재단·제이비우리캐피탈·하나카드 등의 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 담보권·임차권 차원의 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경469 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 죽장면 상옥리 산190-5 · 죽장로 1731-9 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 하희수 · 단독소유 |
| 토지 | 3,306㎡ · 공부상 임야 · 현황 대 및 임야, 잡종지 · 일부 도로 |
| 감정가 / 최저가 | 164,708,200원 / 80,706,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 151,222,462원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2017.01.18. 설정된 포항제일새마을금고 근저당권 65,000,000원입니다. 2020.08.27. 같은 금고의 근저당권 130,000,000원과 이후 가압류들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 2025.07.11. 포항제일새마을금고의 임의경매개시결정은 2025.08.01. 취하되어 말소됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2025.08.29. 대신새마을금고에 의해 이루어졌습니다.
② 매각 범위 — 이 사건의 실질 핵심
- 일괄매각. 토지와 매각대상 건물을 함께 매각합니다.
- 포함. 제시외 건물 중 현관 6.4㎡는 매각에 포함됩니다.
- 제외. 제시외 건물 중 주택 162.4㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립여지가 있습니다.
- 토지 현황. 공부상 임야이나 일부가 일반건축물대장상 대지면적 396㎡로 등재돼 있으며 일부는 도로입니다.
- 기타 포함물. 수목·조경석 등은 포함해 매각합니다.
- 건물 차이. 공부상 아스팔트싱글지붕이나 현황은 기와강판지붕입니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 164,708,200원의 49%인 80,706,000원입니다. 3회 유찰 시 56,494,200원, 4회 유찰 시 39,545,940원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 동일 물건군의 실거래 평균이나 최신 거래자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 80,706,000원 | 240,610,073원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 56,494,200원 | 264,386,061원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 39,545,940원 | 281,029,252원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이는 후순위 채권자 측의 문제입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 법정지상권 성립여지는 금전채권 배당과 별개로 검토해야 할 물적 위험입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,852,708원 |
| 1. 근저당 · 포항제일새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 포항제일새마을금고 | 130,000,000원 | 13,853,292원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,139,617원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 8,153,779원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,883,896원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경북신용보증재단 | 55,470,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 23,496,431원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드주식회사 | 6,772,123원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,547,519원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 319,463,365원 중 채권자 예상배당은 78,853,292원, 미배당은 240,610,073원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표의 집행비용은 1,852,708원으로 추정돼 있습니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 죽장면사무소 상옥출장소 남서측 인근이며 농가주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 여타 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 기와강판지붕 단층으로 외벽 돌붙임, 내벽 벽지·타일, 바닥 장판지·타일, 샷시창이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 농림지역·보전관리지역이며 보전산지·임업용산지와 가축사육제한구역이 포함·저촉됩니다.
- 토지 형태. 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 35,200원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 임야이지만 현황은 대 및 임야, 잡종지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 경계 확인. 포함되는 현관 6.4㎡와 제외되는 주택 162.4㎡의 위치·구조·점유관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 제외 주택의 소유관계와 토지·건물의 권리변동 경위를 원본 서류로 확인해 실제 성립 여부와 토지 사용범위를 판단해야 합니다.
- 감정가 할인율 과신 금지. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·보전관리지역·보전산지·임업용산지 등 제한이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공부·현황 불일치 확인. 임야가 대·임야·잡종지로 이용되고 일부는 도로인 만큼 실제 경계와 이용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 법정지상권이 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 164,708,200원에서 2회 유찰돼 최저가가 80,706,000원까지 내려온 물건입니다. 등기부상 권리도 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 매각 제외되는 제시외 주택 162.4㎡가 있고, 그 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있다는 점이 판단의 중심입니다.
또한 동일 물건군의 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 싼지 확인할 수 없습니다. 농림지역·보전관리지역과 산지 관련 제한, 공부와 현황의 차이도 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 쉬운 물건”이 아니라, 매각 제외 건물과 토지 사용권을 풀어야 하는 고난도 물건으로 보는 편이 데이터에 부합합니다. 가격보다 먼저 법정지상권 성립 여부와 실제 토지 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
