창원지방법원 2025타경652. 김해시 외동 ‘쌍용더플래티넘김해’ 201동 지하2층101호입니다. 사건 용도표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 매각물건명세서에는 점포인 마트로 이용 중이며, 공부상 지하2층이지만 접면도로를 기준으로는 지상1층에 해당한다고 기재돼 있습니다. 감정가 715,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 245,245,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.08.12 설정된 고성농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 후순위 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자는 4명이지만 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 배당표상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 다만 점유자가 실제로 존재하므로 권리 인수와 별개로 인도·명도 절차는 준비해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경652 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1428 쌍용더플래티넘김해 제201동 제지하2층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 점포(마트) 이용 중 |
| 층 표시 | 공부상 지하2층 · 접면도로 대비 지상1층 |
| 면적 / 단지 | 65.28㎡ · 360세대 · 2020.10.30 준공 |
| 소유자 | 임정훈 (2022.08.12 매매, 거래가액 609,974,945원) |
| 감정가 / 최저가 | 715,000,000원 / 245,245,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성농업협동조합 / 4,926,750,768원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급기관 / 발급일 | 창원지방법원 김해등기소 / 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,004,000,000원이고 공동담보목록 제2022-791호가 기재돼 있어, 이 금액을 본건 한 호실의 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 2023.09.26 조용규 가압류 120,000,000원과 2023.12.29 정권규 근저당권 300,000,000원은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
김해시 압류와 한국자산관리공사 공매공고 이력도 확인됩니다. 공매공고는 2025.07.31 말소됐고, 압류도 2025.08.04 말소됐지만, 법원경매와 공매 절차가 교차한 이력이 있으므로 공매대행 해지와 현재 절차 상태를 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종희 | 기호1 전부 | 2023.09.22 | 2,000만원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 조미옥 | 기호3 전부 | 2024.11.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이호진 | 기호4(기타란 참조) | 2023.07.10 | 1,000만원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| (주)효심원효앤정 대표자:안상현 | 기호6 전부 | 2025.10.17 | 1,000만원 | 없음 | 미상 | 0원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 섞인 구조가 아니라 실제 임차인 4명입니다. 네 점유자의 전입일은 모두 말소기준일인 2022.08.12보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 미상으로 표시되지만, 대항력이 없는 이상 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 예상 인수액은 0원입니다.
③ 가격 비교 — 3회 유찰됐지만 최신 거래보다 낮지 않다
동일 단지의 제공된 면적 유사 거래 12건입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 257,666,666원보다 최근 12개월 평균 255,700,000원, 최신 거래 245,000,000원, 최근 흐름 -4.4%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 69.97㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2025.06 | 69.97㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 69.76㎡ | 9 | 247,000,000원 |
| 2025.04 | 69.76㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2025.04 | 69.97㎡ | 9 | 248,000,000원 |
| 2025.03 | 69.76㎡ | 28 | 280,000,000원 |
| 2025.03 | 69.97㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 69.76㎡ | 13 | 259,000,000원 |
| 2024.08 | 69.97㎡ | 25 | 290,000,000원 |
| 2024.05 | 69.76㎡ | 21 | 270,000,000원 |
| 2023.05 | 69.76㎡ | 21 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 255,700,000원 |
최저가 245,245,000원은 최근 12개월 평균의 95.9%입니다. 평균보다는 낮지만 최신 거래 245,000,000원과는 거의 같은 수준입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -4.4% 하락한 흐름까지 고려하면, 3회 유찰됐다는 이유만으로 “시세보다 확실히 싸다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,245,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,233,430원 |
| 1. 근저당 · 고성농업협동조합 | 5,004,000,000원 | 241,011,570원 |
| 2. 가압류 · 조용규 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정권규 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,424,000,000원 중 예상 배당액은 241,011,570원이고, 미배당액은 5,182,988,430원입니다. 후순위 채권자는 배당받지 못하지만 해당 부족액이 매수인에게 이전되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 245,245,000원 | 241,011,570원 | 5,182,988,430원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 171,671,500원 | 168,468,099원 | 5,255,531,901원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 120,170,049원 | 117,687,668원 | 5,306,312,332원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·공원·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다. 북서측으로 폭 약 8~10m 포장도로와 접합니다.
- 현황 용도. 기호1은 근린생활시설로 이용 중이며 매각물건명세서상 점포인 마트로 사용되고 있습니다. 공부상 지하2층이지만 접면도로 대비 지상1층입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·소화전·주차시설이 갖춰져 있습니다. 승강기는 현황상 수리 중입니다.
- 토지. 부정형 완경사 토지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중입니다. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류와 접합니다.
- 하자 표시. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 층 표시는 공부상 지하2층과 도로 기준 지상1층을 함께 이해해야 합니다.
- 환금성. 단지는 360세대이고 2020.10.30 준공됐지만, 본건은 주거가 아닌 근린생활시설이라 동일 단지 주택 거래와 매수층이 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래와 직접 비교. 실질취득 245,245,000원은 최신 거래 245,000,000원과 거의 같습니다. 최근 12개월 평균 대비 95.9%만 보고 싸다고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.4%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 257,666,666원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하세요.
- 용도별 시세 재검증. 본건은 근린생활시설이므로 동일 단지 주거 거래가 아닌 상가 매매·임대 사례와 공실 가능성을 별도로 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 4명 모두 대항력은 없지만, 점포 영업과 내부 동산 정리 여부를 포함해 인도 일정과 비용을 확인하세요.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고가 말소된 이력이 있으므로 공매대행 해지와 법원경매 절차의 현재 상태를 교차 확인하세요.
- 공동담보 확인. 고성농업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2022-791호가 있고, 정권규 근저당권도 102호와 공동담보입니다. 공동담보 물건의 배당관계를 원문으로 검토하세요.
- 승강기 상태. 감정요항표상 승강기가 수리 중이므로 현재 가동 여부와 점포 접근성 영향을 확인하세요.
- 절차 상태. 기재 매각기일은 2026.07.15이고 등기사항증명서 발급일은 2026.07.24입니다. 매각 결과와 후속 절차를 법원에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 당해세·관리비를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 용도는 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2022.08.12 고성농업협동조합 근저당권이고, 실제 임차인 4명은 모두 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 결론은 권리만으로 낼 수 없습니다. 감정가 715,000,000원에서 245,245,000원까지 내려왔지만, 이 실질취득액은 최신 거래 245,000,000원과 거의 같고 최근 추세는 -4.4%입니다. 게다가 본건은 주거 호실이 아니라 점포·마트로 이용되는 근린생활시설이므로 동일 단지 주택 거래를 직접 시세로 적용하기 어렵습니다. 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트와 환금성은 아직 검증이 필요한 물건입니다.