매력지수 C등급 · 최저가는 시세 대비 낮지만 3억원 전세권 인수 가능성이 핵심인 고위험 물건
최근 시세 대비 가격은 낮으나 전세권 인수 가능성과 대항력 판단 미상으로 권리 리스크가 커 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 1회 유찰 후 최저가는 감정가의 70%로 내려왔지만, 흥우산업주식회사 전세권 300,000,000원 인수 위험이 핵심입니다. 전세권이 말소기준권리 이전에 설정되어 매수인이 부담할 수 있어 최저가만 보고 저평가 물건으로 판단하면 안 됩니다.
감정가
240,000,000원
아파트
최저가
168,000,000원
1회 유찰
실질취득 위험
300,000,000원
전세권 인수 가능
핵심지표
전세권
대항력 판단 필요
대구지방법원 2025타경475 사건은 포항시 북구 양덕동 양덕트리니엔3차 제301동 제2층 제207호 아파트입니다. 소유자는 손지훈이며, 말소기준 관련 핵심은 2015년 설정된 하나은행 근저당입니다. 다만 이후 전세권처럼 보이지만 실제로는 말소기준권리 이전에 설정된 권리가 존재하여 낙찰자가 부담할 가능성을 검토해야 합니다.
⛔ 가격 판단 주의 최저매각가 168,000,000원은 최근 12개월 평균 실거래 241,541,666원의 69.6% 수준입니다. 그러나 전세권 인수 위험을 고려하면 단순 낙찰가가 아닌 실질취득 부담 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
사건번호
대구지방법원 2025타경475
소재지
경상북도 포항시 북구 양덕동 786-1 양덕트리니엔3차 301동 2층207호
용도 / 면적
아파트 · 84.96㎡
소유자
손지훈
감정가 / 최저가
240,000,000원 / 168,000,000원
신청채권자
흥우산업주식회사
매각기일
2026.07.27
① 권리 흐름 — 전세권 확인이 핵심
2015년 하나은행 근저당은 등기상 이미 말소된 권리입니다. 그러나 2022년 설정된 흥우산업주식회사의 전세권은 전세금 300,000,000원으로 기록되어 있으며, 분석상 말소기준권리 이전 설정으로 매수인 인수 가능성이 표시됩니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 전세권 존속 및 소멸 여부는 원본 확인이 필요합니다.
② 시세 비교
양덕삼구트리니엔3차 동일 평형 최근 거래 기준입니다.
거래월
층
거래가
2026.07
3층
220,000,000원
2026.07
20층
245,000,000원
2026.06
13층
263,500,000원
2026.05
11층
253,000,000원
최근 12개월 평균
12건
241,541,666원
배당 분배
감정가·실질취득 vs 실거래
최저가는 시세보다 낮지만 전세권 부담을 반영해 판단해야 합니다.
③ 임차·전세권 분석
구분
내용
판정
흥우산업주식회사
주거 전세권 · 전세금 300,000,000원
승계 검토
전입·확정일자
미상
대항력 가능·미상
⚠️ 실질취득 판단 대항력 있는 임차권 또는 인수 전세권으로 보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 내려가도 총 부담은 약 300,000,000원 수준으로 고정될 수 있습니다. 최저가 168,000,000원만 보고 시세 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
④ 입찰 체크리스트
전세권 원본 확인. 전세권 말소 여부와 배당 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
최저가 착시 주의. 168,000,000원은 표면 가격이며 인수권리 검토 후 입찰가를 결정해야 합니다.
시세 확인. 최근 12개월 평균 241,541,666원과 최신 거래 220,000,000원을 기준으로 판단합니다.
명도·점유 확인. 현황상 임대관계는 미상이며 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 권리가 먼저”
이 물건은 1회 유찰로 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 핵심은 흥우산업주식회사의 300,000,000원 전세권입니다. 권리 승계 여부가 해결되지 않은 상태에서는 낮은 최저가가 곧 투자 메리트가 되지 않습니다. 입찰 전 전세권 소멸과 배당 관계를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경상북도 포항시 북구 양덕동 786-1 양덕트리니엔3차 301동 2층207호
법원·사건
대구지방법원
포항지원·2025타경475
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-27 10:00
·제3호 법정
물건
양덕트리니엔3차 301동 2층207호
철근콘크리트구조 84.9599㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상북도 포항시 북구 양덕동 786-1 양덕트리니엔3차 301동 2층207호
2025-09-16 10:00
본건에 임하여 현장을 방문하였으나 점유자 및 이해관계인 등을 만나지 못하여 출입문에 안내문을 남겨 두었으나 보고서 작성 전까지 아무런 연락이 없었음
전입세대 열람내역을 확인한바‘해당주소의 세대주가 존재하지 않음’으로 표기되어 있고 외국인체류확인서를 확인한바‘해당 사항 없음’으로 표기되어 있음
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
