대구지방법원 2025타경479. 경상북도 포항시 남구 청림동에 소재한 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물에는 근린생활시설로 이용되는 아뜰카페와 일반음식점인 유어파스타, 창고 및 작업장 등이 포함됩니다. 소유자는 서수정이며, 구룡포농업협동조합이 근저당권에 기초하여 임의경매를 신청했습니다.
이 사건의 가장 눈에 띄는 점은 가격입니다. 감정가 2,729,892,310원에 비해 현재 최저매각가는 655,446,000원입니다. 다만 이 가격 차이는 감정가 대비 할인 폭일 뿐, 실제 시장에서 거래될 수 있는 가격과의 차이를 의미하지 않습니다. 특히 근린시설과 여러 토지가 결합된 물건은 이용 가능성, 인허가 상태, 접근성, 건물 상태에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경479 (임의경매) |
|---|---|
| 매각 소재지 | 경상북도 포항시 남구 청림동 1-323 |
| 등기상 소재지 | 경상북도 포항시 남구 청림동 1-100 / 청림로 30 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 서수정 (단독소유) |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설(아뜰카페), 일반음식점(유어파스타), 창고 및 작업장 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 지상 2층 및 경량철골구조 단층 건물 |
| 토지 정보 | 지목 전 · 면적 표시 3,388㎡ · 제2종일반주거지역 |
| 감정가 | 2,729,892,310원 |
| 최저매각가 | 655,446,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 구룡포농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,621,941,496원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 구룡포농업협동조합 근저당
말소기준권리는 2020.11.06 설정된 구룡포농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,800,000,000원이며, 2024.05.29 변경등기를 통해 2,160,000,000원으로 증액되었습니다. 이후 설정된 경북신용보증재단 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
기존 대구은행 근저당권과 삼성카드 가압류는 이미 말소되었습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 등기상 소멸과 실제 부동산의 점유·이용 문제는 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신은주 청림로 28 |
20,000,000원 | 2024.10.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 실제 임차인은 1명입니다. 신은주의 전입신고일은 2024.10.23로, 말소기준권리 설정일인 2020.11.06보다 늦습니다. 따라서 조사상 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 산정되지 않습니다.
배당요구는 2025.10.23 접수되었습니다. 확정일자는 확인되지 않아 일반적인 우선변제권의 성립 여부는 확정할 수 없습니다. 또한 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 실제 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 4회 유찰, 그러나 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 감정가의 약 24% 수준입니다. 이미 4회 유찰되었으며, 추가 유찰 시의 시나리오도 제시되어 있습니다. 그러나 근린시설과 토지의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 최저매각가가 실제 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (4회 유찰) | 24% | 655,446,000원 | 1,186,148,460원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 458,812,200원 | 1,380,815,922원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 321,168,540원 | 1,516,767,820원 | 0원 |
추가 유찰 시 가격과 배당액은 제시된 회차별 추정치입니다. 실제 매각조건 및 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 655,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,954,460원 |
| 1. 근저당 · 구룡포농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 646,491,540원 |
| 2. 근저당 · 경북신용보증재단 | 32,640,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,832,640,000원 | 646,491,540원 |
현재 매각가를 기준으로 추정한 채권자 총 미배당액은 1,186,148,460원입니다. 구룡포농업협동조합이 배당재원을 대부분 가져가고, 경북신용보증재단에 배당될 금액과 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다. 다만 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 포항남부소방서 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경과 입지조건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로변에 위치하여 교통시설 접근성 등 전반적인 교통여건은 대체로 무난한 것으로 조사되었습니다. 다만 목록별 토지의 개별 진입 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 근린시설. 기호(5) 건물은 일반철골구조 지상 2층으로, 아뜰카페 근린생활시설로 이용됩니다. 사용승인일은 2020.06.30입니다.
- 음식점·작업장. 기호(7) 건물은 경량철골구조 단층으로 기존 부분은 유어파스타 일반음식점, 증축 부분은 창고 및 작업장으로 이용됩니다. 기존 부분 사용승인일은 2008.05.08, 증축 부분은 2016.12.21 및 2017.07.11입니다.
- 건물 설비. 급배수·위생설비와 천정형 시스템 냉난방설비가 설치된 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 지목은 전으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서에는 일부 토지가 공부상 전이나 현황은 상업나지로 이용되고 있다고 기재되어 있어 현황·인허가 관계 확인이 필요합니다.
- 도로 접근. 매각목록 중 목록1은 맹지로 기재되어 있습니다. 차량 진입이 가능한 건물이나 토지가 있더라도 맹지 목록의 법적 통행 가능성이 자동으로 보장되는 것은 아닙니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 등이 표시되어 있으며, 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.
- 시설물. 조경수목, 조경시설, 야외데크, 농업용관정 등이 포함 평가되어 있습니다. 다만 이동 가능한 철골조 컨테이너하우스 창고는 별도 소유시설로 조사되어 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 근린생활시설과 토지를 묶어 매각하는 구조로, 일반 주거용 부동산과 비교하면 매수목적에 따른 수요 차이가 큽니다. 4회 유찰 이력과 실제 영업·임대 상태를 함께 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 전체 대조. 청림동 1-323, 청림동 1-100, 청림로 30 및 임차인의 청림로 28이 각각 어느 부동산과 관련되는지 매각목록·지적도·건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 맹지의 통행권. 목록1의 실제 진입 경로, 인접 토지의 소유관계, 통행승낙 및 법적 도로 연결 여부를 확인해야 합니다.
- 제외 시설물. 매각 제외 컨테이너하우스 2동의 실제 소유자, 위치, 점유 및 반출 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 신은주의 점유 장소, 임대차 목적물, 확정일자 및 배당요구 내용을 대조하고 실제 명도 대상이 있는지 확인해야 합니다.
- 상업시설 이용상태. 아뜰카페·유어파스타의 실제 영업 여부, 건물별 점유 주체, 증축 부분의 공부상 용도 및 현재 사용상태를 확인해야 합니다.
- 토지의 법적 이용. 공부상 전으로 표시된 토지의 현황이 상업나지인 만큼 농지 관련 절차와 토지이용 인허가 문제를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 권리와 배당. 구룡포농업협동조합의 근저당 채권최고액 변경, 실제 채권계산서, 배당요구 현황 및 조세채권 등을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율 대신 인근 근린시설·토지의 실거래 사례, 임대수익, 건물 유지보수 비용, 매각 제외 시설 처리비용을 기준으로 적정 응찰가를 산정해야 합니다.
- 현장 및 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 지적도, 건축물대장과 실제 현장 상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰 기회인가, 가치 검증이 필요한 물건인가”
이 사건은 권리와 가격의 판단을 분리해야 하는 전형적인 사례입니다. 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하고 매수인 예상 인수액은 0원이므로, 등기상 금전 인수위험은 비교적 제한적인 구조입니다. 그러나 임차인 점유 주소의 차이, 토지 중 맹지, 매각 제외 컨테이너, 상업시설의 실제 운영상태 등 현장에서 확인할 사항은 적지 않습니다.
감정가 2,729,892,310원에서 최저매각가 655,446,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 수익을 기대하기는 어렵습니다. 시세가 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 24%는 저가 매수의 증거가 아닙니다. 4회 유찰된 이유와 실제 활용 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
종합 판단은 C등급. 권리상 예상 인수액이 0원이라는 장점은 있지만, 4회 유찰, 복합 상업용 부동산의 환금성, 맹지와 제외 시설물, 점유 장소 확인사항, 시세 검증의 부재를 고려하면 보수적인 접근이 필요합니다. 권리 인수는 제한적이지만, 입찰 전 물건 실체와 경제적 가치 확인이 우선입니다.
