대구지방법원 2025타경479. 경상북도 포항시 남구 청림동의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가액은 2,729,892,310원, 현재 최저매각가격은 936,352,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 신청채권자는 구룡포농업협동조합, 청구금액은 1,621,941,496원입니다. 권리관계만 보면 핵심은 분명합니다. 2020.11.06. 설정된 구룡포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다.

하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 감정 이용상태상 기호(5)는 1·2층 근린생활시설(아뜰카페), 기호(7)는 기존부분 일반음식점(유어파스타)과 증축된 창고·작업장으로 이용되고 있습니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함되고, 목록1은 맹지로 명시돼 있습니다. 여기에 타인 소유로 탐문된 이동 가능한 철골조 컨테이너하우스 단층 창고 약 18㎡ 2동은 매각에서 제외됩니다. 결국 이 사건의 승부처는 권리보다 현황 확인과 환금성, 적정 응찰가 산정입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

② 임차인 — 대항력은 없고, 우선변제 여부는 확인 필요

실제 임차인은 1명입니다. 신은주의 전입일 2024.10.23은 말소기준일 2020.11.06보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금 20,000,000원을 승계하는 구조가 아니며, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능 여부는 별도 확인해야 합니다. 특히 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.

③ 가격 — 감정가 34%여도 ‘싸다’는 결론은 금지

현재 회차 최저가는 936,352,000원으로, 제공된 회차 표시상 감정가의 34%입니다. 수치만 보면 할인폭이 커 보이지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 936,352,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 11,763,520원 이후 구룡포농업협동조합에 924,588,480원이 배당되고, 경북신용보증재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 미배당은 908,051,520원이지만, 이 미배당 채권은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원

4회 유찰 시 매각가는 655,446,400원, 5회 유찰 시 458,812,480원으로 내려갑니다. 그만큼 채권자 미배당은 커지지만, 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조라 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 유찰 여부가 권리 인수액을 바꾸는 사건은 아닙니다. 다만 가격이 내려간다고 곧바로 시세 대비 저렴해졌다고 판단할 수는 없습니다.

⑥ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각 비고 기준)

• 주위환경. 포항남부소방서 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하며 주위환경과 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로변에 위치해 교통시설 접근성 등 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.
• 건물 이용. 기호(5) 1·2층은 근린생활시설(아뜰카페), 기호(7) 기존부분은 일반음식점(유어파스타), 증축부분은 창고 및 작업장으로 이용됩니다.
• 건물 구조. 기호(5)는 일반철골구조 철골구조지붕 지상2층, 사용승인일 2020.06.30입니다. 기호(7)는 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 기존부분 2008.05.08, 1차증축 2016.12.21, 2차증축 2017.07.11입니다.
• 설비. 급배수 및 위생설비, 천정형 시스템 냉난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 확인된 토지는 3,388㎡, 지목 전, 평지·부정형이며 공시지가 169,800원/㎡입니다. 제2종일반주거지역에 포함됩니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 등이 포함되며 일부 토지는 상대보호구역 또는 중로1류 접합으로 표시됩니다.
• 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 매각되며 목록1,2의 조경수목·조경시설·야외데크·농업용관정 등이 포함됩니다. 목록5 옥상 일반철골구조물 및 데크시설도 포함 평가됐습니다.
• 매각 제외. 목록1에 소재하는 것으로 탐문된 타인 소유의 이동 가능한 철골조 컨테이너하우스 단층 창고 약 18㎡ 2동은 매각에서 제외됩니다.
• 접근성 확인. 매각 비고에는 목록1이 맹지로 명시돼 있으므로 토지별 실제 진출입로와 통행권 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 목록1은 공부상 ‘전’이나 현황 ‘상업나지’로 이용된 것으로 기재돼 있습니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2020.11.06. 구룡포농업협동조합 근저당이 기준이며, 2024.05.29. 채권최고액 변경기재까지 최신 등기 원본으로 대조하세요.
• 임차인 확인. 신은주는 대항력이 없지만 보증금 20,000,000원, 전입일 2024.10.23, 배당요구일 2025.10.23입니다. 우선변제·최우선변제 가능 여부는 배당관계 원본으로 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·조경수목·야외데크·농업용관정·옥상 구조물은 포함되고, 타인 소유로 탐문된 컨테이너하우스 약 18㎡ 2동은 제외됩니다.
• 목록1 맹지 확인. 도로와 실제 출입 경로, 인접 토지를 통한 통행 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 영업시설 현황 확인. 아뜰카페·유어파스타 및 창고·작업장 이용상태가 실제 현황과 일치하는지, 현재 점유자와 인도 대상이 누구인지 확인하세요.
• 가격 산정. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 비율만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고, 토지·건물·영업수익·재매각 가능성을 각각 평가해야 합니다.
• 배당액 대조. 현재 계산은 구룡포농업협동조합 채권최고액 1,800,000,000원을 기준으로 하므로, 2,160,000,000원 변경기재 및 실제 채권신고액과 대조하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 결정된다”

이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 신은주도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 4회·5회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 인수액은 0원으로 유지됩니다.

반대로 가격 판단은 단순하지 않습니다. 이미 3회 유찰됐고, 근린시설과 토지가 묶인 일괄매각이며 목록1 맹지, 매각 제외 컨테이너, 제시외 구조물과 증축시설이 함께 존재합니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가 936,352,000원이 감정가의 34%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 검증 후 판단. 이 사건은 권리 인수보다 토지 접근성·시설 현황·수익성·환금성을 얼마나 정확히 가격에 반영하느냐가 핵심입니다.