대구지방법원 2025타경484. 포항시 북구 장성동 1376-13의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층으로, 1층은 일반창고, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 563.8㎡의 대지이고, 일괄매각에 제시외 건물과 일부 지상 과수목 등이 포함됩니다. 현재 최저매각가는 322,340,000원으로 감정가 939,770,880원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2019년 7월 24일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 대구은행·국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 이후 신용보증기금·농업협동조합중앙회· 농협은행의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없고, 매각물건명세서에도 인수할 권리 및 법정지상권이 없다고 기재돼 있어 등기·명세서상 매수인 인수금액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경484 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1376-13 · 법원로98번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 일반창고 · 2층 주택 |
| 토지 | 대 563.8㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 2층 · 사용승인일 2011.06.17 |
| 소유자 | 김정기 |
| 감정가 / 최저가 | 939,770,880원 / 322,340,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 455,903,171원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 일부 지상 과수목 등 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당 없고, 법정지상권도 해당 없습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2019.07.24 농협은행 근저당권 499,200,000원이며, 이후 신용보증기금 가압류 142,500,000원, 농업협동조합중앙회 가압류 202,535,999원, 농협은행 가압류 50,634,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 34.3% 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 보면 안 된다
현재 최저가 322,340,000원은 감정가 939,770,880원의 34.3%이고, 3회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 물건은 일반 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래 평균과 바로 대조하기 어려운 토지 + 1층 일반창고 + 2층 주택의 복합 이용 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭 자체는 크지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”는 뜻으로 해석하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 322,340,000원 | 34.3% | 577,842,759원 |
| 4회 유찰 시 | 225,638,000원 | 24.01% | 673,190,931원 |
| 5회 유찰 시 | 157,946,600원 | 16.81% | 739,934,651원 |
③ 예상배당표 (매각가 322,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,312,760원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 499,200,000원 | 317,027,240원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 142,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 202,535,999원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 50,634,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 894,869,999원 중 채권자 예상배당은 317,027,240원, 미배당은 577,842,759원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 포항시 북구 장성동 장량체육센터사거리 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 다가구주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 2층 건물로 1층은 일반창고, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 2층 주택 부분에 도시가스 및 태양열설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 563.8㎡, 평지·가로장방·소로각지입니다. 공시지가는 525,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로1류와 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 표준화된 아파트가 아니라 창고·주택의 혼합 이용 건물과 토지를 함께 취득하는 구조여서, 향후 매각 시 수요층이 제한될 가능성을 가격 판단과 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가의 34.3%라는 할인율 자체를 시세 차익으로 간주하지 말고, 토지·건물의 실제 현황과 이용가치를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물, 일부 지상 과수목 등이 함께 매각되므로 현장에서 위치·경계·현황을 직접 대조해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 필요 여부는 입찰 전 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 1층 일반창고와 2층 주택의 현 이용상태가 본인의 사용 목적 또는 향후 처분계획에 맞는지 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역, 상대보호구역 등 토지이용 제한이 향후 증·개축이나 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장을 최종 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 평가는 단순하지 않다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 농협은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리·법정지상권·임차인 문제가 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 숫자 하나로 끝내기 어렵습니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 322,340,000원까지 내려왔지만, 물건은 563.8㎡ 토지와 1층 일반창고·2층 주택을 함께 취득하는 혼합형 자산이고 제시외 건물과 과수목도 일괄매각됩니다. 권리는 통과, 가격·활용성·환금성은 보수적으로 검토. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 활용가치와 향후 매수자층입니다.
