인수는 0원, 감정가의 33%까지 내려왔다 — 그러나 실거래 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다

청주지방법원 2025타경109. 제천시 백운면 원월리 304·303-2의 토지와 주택을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 2층 단독주택이며, 토지면적은 838㎡입니다. 건물은 2023.10.26. 사용승인된 일반목구조 기와지붕 2층 주택으로, 1층에는 방 2개·거실·주방 및 식당·화장실 2개 등이, 2층에는 방 1개·거실·화장실 등이 배치되어 있습니다.

권리관계의 기준점은 2023.11.10. 설정된 제천농업협동조합 근저당권 288,000,000원입니다. 이후 설정된 이승현 근저당권, 서울보증보험·신용보증기금·하나카드의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 임재복의 전입일도 말소기준권리보다 늦은 2025.04.09.이므로 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸

소유권보존과 말소기준 근저당권은 같은 날인 2023.11.10. 접수됐습니다. 제천농업협동조합 근저당권은 토지 원월리 304와 303-2를 공동담보로 하고 있으며, 이후 설정된 근저당권 1건과 가압류 3건은 모두 후순위입니다. 낙찰대금으로 선순위 채권이 전액 배당되지 않더라도 등기상 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

임재복의 전입일은 말소기준일인 2023.11.10.보다 약 1년 5개월 늦습니다. 따라서 주택 전부를 점유하고 보증금이 30,000,000원이더라도 매수인에게 대항할 수 없고 보증금 인수도 없습니다. 배당요구는 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 또한 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인은 1명입니다.

③ 가격 검토 — 감정가 33%지만 시세 판단은 보류

감정가는 467,152,280원이고, 5회 유찰된 분석 기준 최저가는 153,077,000원입니다. 회차표상 감정가의 33% 수준입니다. 그러나 이 물건과 비교할 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 대항력 있는 임차인이나 인수권리가 없으므로 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 문제는 권리보다 적정 시장가와 실제 이용가치입니다. 국도 주변 농경지·과수원·주택·창고·임야가 혼재한 지역의 단독주택과 838㎡ 토지를 함께 평가해야 하므로 현장 상태와 지역 수요를 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,077,000원 가정)

총 채권액 1,038,949,399원 중 채권자 예상배당은 150,133,922원이며, 미배당액은 888,815,477원입니다. 신청채권자의 청구액 250,693,424원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 물건 상태·매각 범위 — 현장 확인이 핵심

• 일괄매각. 원월리 304와 303-2 토지는 2필지 일단지이며 토지와 주택을 함께 매각합니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함된다고 기재돼 있으므로 위치·구조·이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 매각 제외 컨테이너. 원월리 304 지상에 있는 약 18㎡ 컨테이너구조 사무실은 매각대상이 아닙니다. 소유·점유·사용관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 건물면적 차이. 1층 면적은 공부상 122.4㎡이나 현황 120㎡이며, 실측면적으로 평가됐습니다.
• 조경수. 토지에 식재된 조경수는 독립적인 경제적 가치가 크지 않은 것으로 보고 토지에 포함해 평가했습니다.
• 건물 상태. 일반목구조 기와지붕 2층이며 외벽은 연와벽돌쌓기와 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창입니다.

⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원월교 서측 인근, 38호국도 남측에 있으며 주변은 농경지·과수원·주택·창고시설·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 2필지 일단지에 차량 접근이 가능하고 인근에 국도가 통과해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 지목은 대, 이용상황은 단독, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 48,600원/㎡입니다.
• 설비. 난방·위생·급배수 설비가 설치돼 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 조사. 인근 단독주택과 토지 거래를 별도로 조사해 건물가치와 838㎡ 토지가치를 분리 검토하세요.
• 5회 유찰 원인. 가격 외에 접근성·주택 상태·매각 제외 컨테이너·임차인 점유·환금성이 유찰에 영향을 줬는지 현장에서 확인하세요.
• 임차인 명도. 임재복은 대항력이 없지만 토지와 주택 전부를 점유한 것으로 조사됐으므로 인도 일정과 명도비용을 검토하세요.
• 컨테이너 관계. 매각 제외 사무실의 소유자, 사용권원, 전기·수도 연결과 철거 가능성을 확인하세요.
• 면적 대조. 건물 1층 공부면적과 현황면적 차이가 권리·허가·사용에 미치는 영향을 건축물대장과 현황도면으로 확인하세요.
• 제시외 건물 특정. 매각에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 컨테이너를 현장에서 명확히 구분하세요.
• 배당 미반영 항목. 당해세와 임차인 최우선변제 여부를 매각물건명세서 및 배당요구 서류 원본으로 재확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 현장은 별개다

이 사건은 권리만 보면 결론이 명확합니다. 실제 임차인은 1명이지만 말소기준권리 이후에 전입해 대항력이 없고, 등기상 후순위 근저당과 가압류도 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격 평가는 단순하지 않습니다. 최저가가 감정가의 33%까지 내려왔다는 수치는 매력적으로 보이지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 시장가 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 게다가 5회 유찰, 토지와 주택의 일괄매각, 전부 점유 임차인, 매각 제외 컨테이너, 1층 면적 차이가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 보류, 현장은 필수 확인입니다.