인수 0원인데도 3회 유찰 — 최신 단지 거래와 같은 가격, 점포 환금성이 승부처

창원지방법원 2025타경652. 김해 외동 쌍용더플래티넘김해 201동의 근린생활시설 경매입니다. 감정요항에는 101호 외 11개호가 함께 언급되고, 기호 1~3·6·12는 근린생활시설로 이용 중이며 기호 4·5·7~11은 공실로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 점포가 음식점으로 이용 중이고, 공부상 지하2층이지만 접면도로를 기준으로는 지상1층에 해당한다고 기재돼 있습니다.

권리구조의 기준은 2022.08.12. 설정된 고성농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,004,000,000원이고 공동담보목록 제2022-791호가 붙어 있습니다. 이후 설정된 박영철 근저당, 조용규 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액이 4,926,750,768원으로 매우 크지만, 이는 채권자 측 배당부족 문제이지 낙찰자가 그 채무를 승계한다는 의미는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 인수액은 0원

말소기준인 고성농업협동조합 근저당권과 그 이후의 박영철 근저당권, 조용규 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김해시 압류와 한국자산관리공사 공매공고 부기등기는 각각 해제·말소 이력이 확인됩니다. 다만 공매공고 이력이 존재하므로 실제 입찰 전에는 한국자산관리공사의 공매 진행 상태와 법원경매 절차를 다시 교차 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

같은 단지 거래 표본 12건입니다. 비교대상 면적은 65.28㎡로 분류됐고, 거래 표본의 면적은 69.76~69.97㎡입니다. 최근 12개월 평균은 255,700,000원, 최신 거래는 245,000,000원입니다.

최저가 245,245,000원은 최근 12개월 평균보다 10,455,000원 낮아 평균의 95.9%입니다. 그러나 최신 거래 245,000,000원보다는 245,000원 높고, 최근 거래군이 과거 거래군보다 -4.4% 낮아지는 흐름입니다. 과거 270,000,000원·290,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,245,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용 4,233,430원을 제외한 241,011,570원이 모두 고성농업협동조합 근저당에 배당됩니다. 총 채권액 5,484,000,000원 중 미배당액은 5,242,988,430원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 채권자의 미배당액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 외동 임호체육공원 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·공원·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북서측으로 폭 약 8~10m 포장도로와 접합니다.
• 이용상태. 기호 1~3·6·12는 근린생활시설로 이용 중이고, 기호 4·5·7~11은 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
• 층 표시. 기호 1~6은 공부상 지하2층이지만 접면도로 대비 지상1층에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·주차시설이 갖춰져 있으나 승강기는 조사 당시 수리 중이었습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 준보전산지 사항이 확인됩니다.
• 토지. 부정형 완경사 토지로 아파트 및 상업용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 979,200원/㎡입니다.
• 환금성. 단지는 360세대, 사용승인일은 2020.10.30입니다. 다만 단지 경매통계 표본상 평균 유찰 횟수 3.0회, 매각률 0.0%로 나타나며 본건도 3회 유찰됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유 현황 재확인. 임차인 4명의 실제 점유 호실, 영업 여부, 이사·폐업 일정과 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 조미옥 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 배당요구 여부가 미상이므로 매각물건명세서 원본과 배당요구 종기 내역을 대조하세요.
• 공실 상태 확인. 기호 4·5·7~11은 공실로 조사됐습니다. 내부 상태, 원상복구비, 공실 기간과 임대 가능성을 호실별로 확인해야 합니다.
• 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 말소 이력이 있으므로 공매대행 해지 여부와 현재 절차 상태를 다시 확인하세요.
• 승강기 상태. 조사 당시 승강기가 수리 중이었습니다. 수리 완료 여부와 향후 비용 부담, 영업 접근성 영향을 확인하세요.
• 시세 표본 구분. 동일 단지 거래라도 본건 점포와 용도·면적·층·수익구조가 다릅니다. 실거래 평균만으로 입찰가를 정하지 말고 상가 임대료와 공실률을 별도로 검토하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -4.4% 낮고, 최저가가 최신 거래보다 245,000원 높습니다. 현재 가격에 즉시 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 매각 대상 목록을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 합격, 가격과 환금성은 보류

이 사건의 권리구조는 명확합니다. 고성농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 권리와 후순위 임차인은 낙찰자가 승계하지 않습니다. 매수인 인수액 0원이라는 결론은 분명합니다.

그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 최신 단지 거래 245,000,000원보다 245,000원 높고, 최근 거래 흐름은 -4.4%입니다. 여기에 근린생활시설 여러 호실, 공실, 점유자 명도, 수리 중인 승강기와 3회 유찰 이력이 겹칩니다. 동일 단지 거래 역시 본건 점포의 직접 시세로 보기 어렵습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격·환금성은 보류입니다. 감정가 할인율이 아니라 호실별 임대수익과 공실비용, 실제 점유 상태를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.