대구지방법원 2025타경31707. 대구광역시 달성군 논공읍 상리 764-3 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 소유자는 주식회사삼주테크이며, 2017년 5월 30일 현물출자를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2017년 10월 27일 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 2,436,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 감정가 5,665,512,700원의 49%인 2,776,100,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래나 최근 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 더구나 대항력 있는 임차인의 보증금 2,000,000원을 별도로 인수하므로 매수인의 실질취득금액은 2,778,100,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31707 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 상리 764-3 · 대구광역시 달성군 논공읍 비슬로264길 49 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사삼주테크 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,665,512,700원 / 2,776,100,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 2,877,632,301원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차인은 인수
말소기준은 2017년 10월 27일 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권 2건, 케이엠씨와 두루포징의 가압류, 국세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김희천은 2015년 12월 30일 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정된 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)명신정공 | 2024.07.24 | 60,000,000원 | 5,940,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희천 | 2015.12.30 | 2,000,000원 | 100,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 해당 없음 |
| 안명옥 | 2023.06.09 | 10,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
(주)명신정공과 안명옥은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 김희천만 말소기준권리보다 먼저 전입했으며, 배당으로 회수되는 금액 없이 보증금 2,000,000원 전액이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 총 3명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인율과 시세 메리트는 다르다
현재 회차 최저가는 2,776,100,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 비교할 최근 실거래, 최근 12개월 평균 또는 최신 거래 자료가 없으므로 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 2,776,100,000원 | 2,000,000원 | 2,778,100,000원 | 2,439,834,622원 |
| 3회 유찰 시 | 1,943,269,999원 | 2,000,000원 | 1,945,269,999원 | 3,264,336,323원 |
| 4회 유찰 시 | 1,360,288,999원 | 2,000,000원 | 1,362,288,999원 | 3,841,487,513원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,776,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 및 처리 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,161,000원 |
| 인수 · 임차인 김희천 | 2,000,000원 | 배당 0원 · 매수인 인수 2,000,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 국민은행 | 2,436,000,000원 | 2,436,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 국민은행 | 360,000,000원 | 309,939,000원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 국민은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이엠씨 | 1,886,527,665원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 두루포징 주식회사 | 203,245,957원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,185,773,622원 중 예상배당액은 2,745,939,000원이며, 미배당액은 2,439,834,622원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각 조건과 물리적 리스크
- 일괄매각. 토지와 관련 물건을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 기계기구 확인불능. 일부 공장기계기구목록은 소재불명 및 확인불능 상태입니다.
- 매각 제외 설비. 기계기구목록 외에 현장에 존재하는 소유자 미상의 기계기구는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 점유 관계. 임차인 3명이 조사됐으며, 김희천은 대항력 있는 임차인으로 보증금 인수와 명도 협의가 필요합니다.
- 시세 판단 제한. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득금액으로 계산. 현재 회차 기준 최저가 2,776,100,000원에 인수보증금 2,000,000원을 더한 2,778,100,000원을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 김희천 임대차 원본 확인. 전입일·보증금·점유 범위와 현재 점유 여부를 매각물건명세서, 현황조사서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 기계기구 전수 대조. 목록에 포함되는 설비, 소재불명 설비, 매각 제외 설비를 각각 식별해 사진과 위치를 기록해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 청구금액은 2,877,632,301원이지만 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있으므로 채권양도와 배당요구 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·공과금 확인. 국세 압류가 존재하므로 당해세, 체납세금 및 공과금이 실제 배당과 인도에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 인수·점유·설비가 먼저다
이 물건은 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 그 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하기에는 근거가 부족합니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 대항력 있는 임차인 김희천의 보증금 2,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득금액은 2,778,100,000원입니다.
등기권리 대부분은 매각으로 소멸하지만, 일괄매각·제시외 건물·소재불명 또는 확인불능 기계기구, 매각에서 제외되는 소유자 미상의 기계기구가 함께 얽혀 있습니다. 결론적으로 등기 말소 여부보다 임차인의 실제 점유 범위와 현장 설비의 소유·포함 관계를 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
