대구지방법원 2025타경31733. 경상북도 성주군 선남면 도흥리 791-4의 토지와 주1동 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 1,845㎡, 토지이용상황은 공업용이며 계획관리지역에 속합니다. 감정가는 981,443,100원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 687,010,000원입니다. 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.
표면적인 권리구조는 2021.10.14 설정된 중소기업은행 근저당 708,000,000원을 말소기준으로 삼고, 그 뒤의 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단·김대호 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 형태입니다. 그러나 2019.03.21 설정된 신한은행 근저당 732,000,000원이 2021.10.14 해지·말소된 것으로 등기돼 있으면서도 예상배당에서는 신한은행에 677,739,900원을 먼저 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 이 차이는 단순한 표시 문제가 아니라 선순위 권리와 임차인의 대항력 판정을 바꾸는 핵심 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31733 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 도흥리 791-4 주1동 · 경상북도 성주군 선남면 도흥길 47-9 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 공장용지 1,845㎡ · 공업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사영승조경랜드 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 981,443,100원 / 687,010,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 708,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 공시지가 | 196,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 자체보다 ‘앞선 근저당의 처리’가 핵심
중소기업은행 근저당을 말소기준으로 보면 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리와 법정지상권이 각각 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 비고에는 임차인 대항력 성립 여지가 있음이라고 적혀 있어 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 4백만원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 미소산업 | 전부 | 2019.06.18 | 4,000,000원 월 340,000원 | 대항력 있음* | 우선변제 없음 | 인수 가능 |
실제 임차인은 주식회사 미소산업 1명입니다. 보증금은 4,000,000원, 월 차임은 340,000원이며 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입일 2019.06.18은 제시된 말소기준일 2021.10.14보다 앞서므로 대항력 있음으로 분류되어 있고, 우선변제권은 없어 예상배당에서는 보증금 전액을 매수인 인수 가능액으로 잡았습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 981,443,100원의 70%인 687,010,000원입니다. 임차보증금 4,000,000원을 보수적으로 인수한다고 가정하면 실질취득은 691,010,000원입니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 없어, 이 금액이 주변 시장가격보다 낮은지 높은지는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 687,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,270,100원 |
| 인수 · 주식회사 미소산업 보증금 | 4,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 732,000,000원 | 677,739,900원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 708,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 528,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 67,983,343원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 김대호 | 18,622,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,054,605,573원 중 예상배당은 677,739,900원이며, 미배당액은 1,376,865,673원입니다. 임차보증금 4,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수 가능액으로 별도 반영됐습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·이용규제와 환금성 메모
- 용도. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 1,845㎡입니다.
- 형상·접면. 완경사의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공장 관련 규제. 공장설립승인지역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 목록의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 용도 실거래 비교가 없어 시장가격과 처분기간을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신한은행 근저당 말소 확인. 2019.03.21 설정과 2021.10.14 해지·말소가 최신 등기부에 어떻게 반영돼 있는지 확인하세요.
- 배당 산정 근거 확인. 말소된 것으로 보이는 신한은행 근저당에 677,739,900원을 배당한 근거를 매각물건명세서와 채권계산서에서 대조하세요.
- 임차인 대항력 확인. 주식회사 미소산업의 실제 점유, 전입 또는 사업자등록, 임대차계약서, 보증금 지급 자료를 확인하세요.
- 인수권리 기재 대조. 인수권리 해당 없음 기재와 임차인 대항력 성립 여지 비고가 함께 존재하므로 집행기록 원문을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 건물의 구조·면적·이용상태와 인허가 여부를 현장에서 확인하세요.
- 공장 이용 가능성 확인. 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역 등 규제가 예정한 업종과 시설에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 원본 조사. 동일 용도 토지와 건물의 최근 거래사례를 확보해 보수적 실질취득 691,010,000원과 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 먼저 말소 여부를 확정해야 한다
이 사건은 감정가 981,443,100원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 687,010,000원까지 내려왔습니다. 임차보증금 4,000,000원을 보수적으로 더한 실질취득은 691,010,000원입니다. 하지만 투자 판단을 좌우하는 것은 감정가 대비 70%라는 할인율이나 4백만원의 보증금이 아닙니다.
2019년 신한은행 근저당이 실제 말소됐다면 2021년 중소기업은행 근저당이 말소기준이 되고, 2019.06.18 전입 임차인의 대항력과 보증금 인수 문제가 부각됩니다. 반대로 신한은행 근저당이 선순위로 살아 있다면 예상배당과 임차인 판정은 전혀 다른 구조가 됩니다. 현재는 핵심 선순위 권리와 임차인 승계 판단이 서로 맞물려 확정되지 않은 상태입니다. 동일 용도 실거래 비교도 없는 만큼, 결론은 명확합니다. 원본 확인 전 입찰 보류. 이 물건의 첫 번째 계산은 입찰가가 아니라 신한은행 근저당의 실제 말소 여부입니다.